年房地产吉林某商城商铺销售方案商业地产(编辑修改稿)

年房地产吉林某商城商铺销售方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

按揭贷款享受 ① +② +600 元； 开盘之后优惠方案： 有效期： 9 月 19 日 ① 一次性付款 95 折，按揭贷款 98 折； ② 离退休老干部套餐（总房款 10 万元以上，含 10 万元） 在享受①优惠基础上，优惠 1000 元 +（ 300 元标准）家电 ③ 下岗职工套餐（总房款 6 万元以上，含 6 万元） 在享受①优惠基础上，优惠 800 元 +（ 200 元标准）家电 ④ 教师、医生、公务员套餐（总房款 10 万元以上，含 10 万元） 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 26 页 在享受①优惠基础上，优 惠 1000 元 +（ 500 元标准）家电 ⑤ 老业主介绍新业主，按楼层不同各奖励不同数目现金。 ⑥ 与大型企业形成联动，专项促销。 价格分期及调整策略： 内部认购价 开盘入市价 平稳期价格 旺销期价格 收尾期价格 价格变化的市场反映及控制 价格的技术性调整 与普通商品相比，商 铺 除了具有使用功能外，还有保值与增值的功能，因此在 较长的 一段时间内 若 无特殊情况下，商 铺 的价格一般具有刚性性质，即只能升不能降 （在中国百姓市场意识尚不健全的前提下确实如此）。 对某个具体项目来讲，一旦对外公开其售价，那么在销售中就只能上涨不能下调。 一 旦下调，一方面打击了已购买的客户，该商 铺 没有起到保值与增值的作用。 另一方面减少了顾客即期购买的欲望，都希望等价格更低时购买。 因此本项目在销售过程中的基本价格策略为低开高走，适时、稳步、合理的提升价格。 第四部分：项目销售方案 一、销售瓶颈 目标群体对开发商认知度、认可度差 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 26 页 开发商资金链问题 银行压力： （ 1）银行目前不支持项目启动销售工作 （ 2）银行收回多少资金方可放贷，对开发商进行支持 （ 3）银行可支持优惠政策 装修工程全面起动时间与进度确定 二、销售目标 实现“解套” 开发商盈利 二、销售形式 根据项目组对吉林市房地产市场的理解，对目标群体的锁定，对项目本身的了解等，拟定本项目销售形式应以多种形式并存： 一层：以返租为主兼有自营或代租 二层：以返租为主兼有自营 三至五层：整体返租 三、返租回报率及年限 回报率： 10— 12% 年限： 6 年和 10 年 四、收益测算 返租补贴测算表 楼层 建筑面积 回报率 销售均价 回报额（万元） 1F 2200 10% 6880 151 2F 5500 10% 5900 324 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 26 页 3F 5500 10% 4800 264 4F 5500 10% 3900 214 5F 5500 10% 2800 154 合计 24200 4580 1107 整体返租经营收益测算表 楼层 使用面积 月租金 /平方米 月租金收入（万元） 年租金收入（万元） B1 1300 40 1F 1040 100 2F 3200 85 3F 3200 70 4F 3300 60 5F 3300 40 合计 15340 注： 上表中 1 楼年租金收入未含有存在产权问题的 2193 平方米部分，计 228 万元 /年，返租 6 年赢利 1368 万元。 返租经营收益 — 返租补贴额 == 万元 /年，返租 6 年赢利 万元。 返租 6 年合计收益：第 1 项 +第 2 项 =1368+= 万元 上述测算未计入现金流产生的效益 上述测算未考虑租金上涨因素 上述测算未将物业增值部分计入在内 第五部分： 商铺销控方案 一、 商铺销控的目的 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 26 页 为实现良好的经济效益和社会效益提供 保障 商城不但要商铺销售出去，实现投资回报，还要保证商城开业后可持续的经营管理。 为使商城在后期的经营中取得良好的经济效益和社会效益，我们认为必须在商铺销售时实施有效销控，以此保证商城符合前期的市场定位、经营定位，保证商城良好的整体对外形象，保证经营者有序经营，保证商城的各项经营管理措施能有效实施 ，只有这样，商城的经营效益和社会效益才能得到保障。 提升商城整体商业价值。 商城地处吉林市龙潭区的商业中心位置，商业价值不言而喻。 为进一步挖掘商城的商业价值，提升商城的整体商业价值，商城产 权商铺在销售过程中必须实施有效的销控，只有这样，才能保证商城的经营管理工作能有序地开展，保证商场的规范管理，树立商城良好的社会形象，从而保证商城和投资者、业户实现良好的经济效益，实现“ 三赢 ” 战略目标，只有商城、投资者、业户实现良好的经济效益和社会效益，商城商铺的商业价值才能逐步提升，从而使商城整体商业价值得到进一步提高。 创造良好的经营管理条件。 商城一层 （部分） 至五层都是产权式商铺，不同于传统的商铺式商场。 商城引入的是 “ 商铺 +商场 ” 的经营管理模式，即商场式管理，店铺式经营，实行统一规划、布局和实施规范的商场管理。 为保证商铺在后期的经营过程中，符合商城整体的业态及业种定位等经营管理要求，在进行商铺销售前必须进行有效的控制，为后期的经营管理奠定良好的基础，为商城经营管理的实施创造良好的前提条件。 二、 销控原则 有利于商铺销售的原则。 为了尽快实现投资回报，商城在商铺销售过程中，应以有利于销售为出发点，进行合理的销控。 因此各方必须充分认识到销控措施是为了更好的销售，正确理解销售与销控的关系，灵活把握、处理好销售与销控的矛盾。 符合经营定位的原则。 商城的经营定 位是在对吉林市进行了深入、系统、细致的市场调查的基础上，进行的科学的定位，商城商铺的销控，必须符合商城的业态定位及经营定位的要求，以 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 26 页 保证商城的整体对外形象不受影响和损害。 符合功能布局的原则。 商城进行了科学的、详细的垂直及平面功能布局，整个广场的功能分布明确，充分体现了各业态、各业种、各品类之间的关联性、层次性和过渡性，保证了各业态、业种、品类在整体经营布局中的协调性。 若销控符合功能布局的要求，则各楼层功能清晰，不重复交叉，反之则各楼层功能混淆，互相影响，既不利于经营，又严重影响商城的整体 形象。 有利于经营管理的原则。 商城实行的是统一规划布局、统一卖场形象、统一营业人员管理、统一物价质量计量管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物业管理、统一卖场管理、统一服饰形象的 “ 十统一 ” 规范管理，以 “ 商铺式经营，商场式管理 ” 的经营管理模式，来保证经营秩序的良性运行，使各业户、经营者的利益得到有效保障。 商城商铺的销控，应以有利于经营管理为原则，为后期经营管理工作提供保障。 三、 销控措施 分楼层销控 商城各楼层的经营定位、业态定位不同，各楼层的功能分布也不相 同，销售商铺时，必须根据投资者的意向，针对其投资经营的具体情况进行销控，依据各楼层的定位和功能布局，将不同意向的投资者按定位和功能布局控制在不同的楼层。 按功能区销控 每个楼层都有明确的功能划分，通过按楼层功能布局将投资者固定在相应楼层后，再根据商品经营功能区进行销控，根据投资者的投资意向，将每位投资者分。