年房地产估价师考试试题地产价格(编辑修改稿)

年房地产估价师考试试题地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

年 A、 40 B、 43 C、 47 D、 50 下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（） A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B、征地管 理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定 2某房地产的报酬率为 8%，受益期限为 30 年的价格为 4000元 / m2。 若报酬率为 6%，受益期限为 50年，则该房地产价格为（）元 / m2 A、 3000 B、 4500 C、 5200 D、 5600 2某宗房地产的受益期限为 40年，通过预测未来 3年的年净收益分别为 15万元、 18万元、 23万元，以后稳定在每年 25 万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率 为 8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元 A、 280 B、 285 C、 290 D、 295 2某写字楼年出租净收益为 300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 ，该类房地产的报酬率为 10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A、 4580 B、 5580 C、 6580 D、 7580 2某商场建成于 2000年 10月，收益期限从 2000年 10月到 2040年 10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50万元。 目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2020年 10月的价值最接近于（）万元。 A、 536 B、 549 C、 557 D、 816 2某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000 m2，年景收益率为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需，一直报酬率为 8%，折现率为 12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元 A、 B、 C、 D、 2实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（） A、过去数据简单算术平均法 B、过去数据加权算术平均法 C、未来数据简单算术平均法 D、未来数据加权算术平均法 2在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（） A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、销售费用和销售税费 D、开发成本和管理费用 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 27 页 2某类房地产 2001年初至 2020年初的价格分别为 2300元 / m2， 2450元 / m2， 2650元 / m2，2830元 / m2和 3000 元 / m2，其增减量的权重分别为 、 、 ，按平均增减量趋势法估计，以 2001年初为预测基期，则该类房地产与 2020年初的价格最接近于（）元 / m2 A、 3100 B、 3195 C、 3285 D、 3300 2当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。 A、数学曲线拟合法 B、平均增减量法 C、平均发展速度法 D、移动平均法 某城市 2000年 和 2020年普通商品房的平均价格分别是 3500元 / m2和 4800元 / m2，采用平均发展速度法预测 2020年的价格最接近于（）元 / m2 A、 4800 B、 5124 C、 5800 D、 7124 3下列关于路线价法的表述中，不正确的是（） A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准 临街用地求其平均价格。 3一直临街矩形地块甲的总价为 36万元，临街宽度为 20英尺，临街深度为 75 英尺。 现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30 英尺，临街深度为 125 英尺。 运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。 A、 B、 C、 D、 3某大厦总建筑面积 1000 m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180万元，建筑面积为 240 m2。 如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（） A、 % B、 % C、 % D、 % 3影响房地产价格的环境因素不包括（） A、大气环境 B、声觉环境 C、卫生环境 D、治安环境 3在影响房地产价格的各种因素中， “ 城市化 ” 属于（） A、社会因素 B、环境因素 C、人口因素 D、行政因素 二 . 多项选择题（共 15题，每题 2分，每题的被选答案中有两个或者两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。 全部选对的，得 2分；错选或者多选的，不得分，少选且选择正确的每个选项得 ） 保值增殖特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。 A. 装饰装修改造 C. 需求增加导致稀缺性增加 D. 改进物业管理 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 27 页 ，现实中的房地产估价对象包括（ ） 等。 ，包括建筑物尚未建成的土地 B. “ 干净 ” 的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 D. 未来状况下的房地产 3. 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ） 4. 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（） . C. 该种房地产的开发成本 D. 该种房地产的开发技术水平 5. 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律，法规规定不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ） . 镇企业用房 ，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。 ( ) 等。 ，这类房地产主要包括（ ）等。 油站 9 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。 造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。 C. 建筑设计的缺陷 （ ）。 . A. 已经获得净收益的大小 B. 未来获得净收益的风险 C. 未来获得净收益的大小 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 27 页 ，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决 于（） ，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。 B. 收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整 ，总建筑面积为 600㎡ ，每层建 筑面积相等，房地总价为 600万元，土地价值 480万元，其中一层是二层的 ，二层是三层的 ，则关于土地份额的计算，以下正确地为（ ） . ，二层占有的土地份额为 % ，二层占有的土地份额为 % ，二层占有的土地份额为 % D. 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为 % ，一层占有的土地份额为 % ，正确的是（ ）。 ，引起房 地产价格变动的 方向和 程度是不尽相同的 时间无关 C. 理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成 负相关 D. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化 ：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降 15. 房地产估价中，估价方法的选择是由（ ）综合决定的。 . B. 估价方法适用的对象和条件 C. 估价人员的技术水平 集到的资料的数量和质量 三。 判断题（共 15题，每题 1分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑 其相应的符号，用 ✔表示正确，用 ✕表示错误。 不答不得分，判断错误扣一分 ，本体最多扣到零分） ，自有 和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 27 页 住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。 （ ） 2020年经济适用住房的平均价格上涨了 5% ,其需求量下降 4% ,则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。 （） 值大大高于用市场法或 收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。 （） ，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所吊环的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （） ，交易情况调整和权益状况调整。 （） 是县分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （） ，一般情况下，重建价值高于重置价格。 （） 取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 （） ，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除 一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 （） ，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。 （） 11 .假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由 于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 () ，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值（） 8 米，划分为三个等分，从接到方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为 50% 30% 20%。 则临街 12米的矩形土地的平均深度价格修正率为 120%。 （ ） ，并不意味着造成房地产价格的巨队水平降低。 （） ： 封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。 （） 四 .计算题（共 2 题，每题 10 分。 要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式。 仅有计算公式而无计算过程的 ,不得分 .计算结果保留小数点后两位 .请在答题纸上作答） ,于 2020年 10月 1日带抵押债务转让 .已知该在建工程占地面积 10000㎡ .土地使用年限为 2020年 10月 1日 2043年 9月 30 日 ,规划容积率为 ,建筑面 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 27 页 积为 2万㎡。 520层规划为写字楼 ,建筑面积为 3万㎡ .项目总开发成本为 3000元 /㎡ ,管理费用为开发成本的 5%项目建成后 ,商业用于经营 .写字楼全部出售 .经调查 ,有关数据如下。 （ 1）项目 2020年 6月动工， 2020年 10月 1日已完成了 30%的工程量，实际资金投入。