年成都制鞋业市场分析报告(编辑修改稿)

年成都制鞋业市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

于五金饰扣类需求量较大。 ※ 成都本地的五金饰扣生产厂家也较多 ,加之五金饰扣店其经营成本相对较低 .造成了金桥鞋材市场五 金饰扣成为市场的主业态。 ※ 成都作为女鞋生产基地 ,生产的时装鞋对于皮革需求大；金桥鞋材市场原有的真 皮商户都搬迁到了西部鞋都。 （ 5）市场经营情况分析 1）市场经营概况 根据实地走访了解，由于现在市场竞争激烈，受人民币汇率升值、奥运等宏观因素影响，当地鞋企外单量下降真接影响鞋材供应商，且处于淡季（ 6— 8 月），市场整体经营状况一般；金桥市场比金花市场晚建 4 年左右，生意状况相比金花鞋材市场更为冷淡。 市场空铺共有 110 间，空铺率达到 13%。 根据传言，金桥、金花在两、三年内会拆迁。 2）市场商户结构分析 皮革业态主要 是浙江厂家在四川的经销商； 五金饰扣、鞋跟、鞋底大部分为成都当地厂家设点，少部分为经销商； 3）市场商户来源、上游货源及目标销售客户分析 市场内 80%左右商户来自福建、浙江、湖北等地，四川本地商户较少； 皮革类货物主要来温州；真皮类货物主要来自广州； (真皮类商户进货区域主要有广州 ,温州 ,河南 ,东北等 ,由于款式 ,质量上的优势 ,多数商户选择广州进货 ) 五金、饰扣主要是成都本地厂家，少部分来自福建、浙江、广州。 目标销售商户主要 以成都市鞋厂采购为主 ,少部分重庆及其他周边市客户。 成都西部鞋都 （ 1） 市场概况 西部鞋都 —— “中国女鞋之都品牌企业基地”，是成都鞋业“武侯建都，周边建园”产业规划的中心示范区 (其中武侯区集中了成都 80%以上的制鞋企业和 90%以上的配套 )。 西部鞋都位于川藏路成双大道簇桥段，是“四川省重点建设项目”和“中国西部重点产业基地”项目。 主要由四大区域构成：成品鞋批发贸易专业市场、鞋材交易区、产业配套区、商务办公配套区。 （ 2） 项目建筑及功能规划  项目规模 项目占地面积约 160 亩，总建筑面积约 20 万 ㎡  主力铺位 A 区： 72 ㎡ ,开间 *进深 8m*9m D 区： 50 ㎡  项目功能分区规划 项目鸟瞰图 A 区： 国际贸易中心 总建筑面积约 42000 平米，共五层。 规划为成品鞋贸易中心（正常运营后将是未来西部最大的鞋产品贸易中心） B2 区： 国际商务中心 是项目的核心服务区，提供招商接待、金融、会议、商务等配套服务。 B B5 区： 国际物流超市鞋业技术服务中心 为园区内企业提供鞋业产业链各环节的配套支持服务，包括物流服务、鞋业技术培训、信息咨询等服务内容，构建西部最大鞋业信息交流中心、物流中心、鞋业技术培训中心。 C1/C2 区： 品牌企业办公区商务别墅 独栋式商务办公别墅，每栋面积约 2500 平米，共 5000 平米。 目前 C1 区为经典皮革西南地区办事处； C2 区为圣帝罗澜四川地区办事处。 D 区： 国际鞋材交易中心 总建筑面积约 73000 平米，共五层。 一至四楼铺位共 800 余个，五楼为综合配套服务区。 F 区： 鞋王大厦、国际商务酒店 鞋王大厦 位于西部鞋都 F 区，规划建筑面积约 50000 平米，共有 15 层，定位为具备商务办公、产品研发、对外接待功能的综合型写字楼。 鞋都大酒店 规划建筑面积约 25000 平米，共 15 层，有 200 多个房间，配套多功能会议室，具备会务功能。 A 区国际贸易中心 B1/ B5 区国际物流超市 鞋业技术服务中心 B2 区国际商务中心 C 区品牌企业办公区商务别墅 D 区国际鞋材交易中心 F 区鞋王大厦（建设中） （ 3） 配套设施 停车位： 规划有地下停车场和楼上停车场（ D 区国际鞋材交易中心），共有停车位1000 个左右。 仓储： 该项目没有单独规划仓储区域，据工作人员介绍经营户需到项目周边租赁民房或闲置厂房用作仓库，项目后期有可能根据需求规划仓储区域。 物流： 项目内已入住 7 家物流公司，路线主要发往俄罗斯方向。 其他： 项目内工商银行、建设银行两家金融机构已入驻。 （ 4） 项目经营现状 西部鞋都于 2020 年左右开始建设，目前已经完成 A、 B、 C、 D 四个区域的建设， F 区正在建设阶段。 项目整体仅有 A 区（原规划成品鞋交易区） 40 家商户营业，其他区域尚未正常营业。 各区经营现状如下： A 区国际贸易中心目前一层仅有 40 家鞋材商户在经营，原本该区域规划为成品鞋交易中心，二层以上均处于空置状态，但是由于成都本地缺少自主品牌，且成品鞋交易主要集中在荷花池片区，前期招商遇到困难，随 即 引进鞋材商家。 B2 区国际商务中心目前是西部鞋都运营管理公司接待中心； B5 为武候工业园区管委会办公所在地； B1 区（国际物流超市）现已有 7 家物流公司入驻，路线主要是发往俄罗斯方向。 C 区目前已有“经典皮革”和“圣帝罗澜”两家入驻。 D 区目前正在装修、招商阶段，预计今年 9 月开业。 据工作人员介绍， D 区营业后将把目前 A 区部分皮革经营商家转移过来。 F 区鞋王大厦和国际商务酒店正在建设阶段，主体工程尚未完工。 （ 5） 商户及商品结构  商户结构及来源 目前整个项目商户数量较少 ,仅有 40 家鞋材经营商户入驻国际贸易中心，商户主要来自温州、广 州、重庆等地。  商品来源 市场内真皮主要以羊皮和牛皮为主，羊皮主要来自河北石家庄，温州、广州主要以牛皮为主。  商品辐射区域 西部鞋都内商户以经营真皮为主，皮革及其他辅料仅有 2 家。 商品主要辐射成都本地厂家，几乎无外地商户前来采购，辐射范围较窄。 （ 6） 租金及售价 目前国际贸易中心和国际鞋材中心两区是西部鞋都销售和招商的重点。  A 区：国际贸易中心 该区以招商为主，开发商保留物业产权，商户买断商铺 10 年的经营权，平均租金 4000 元 /平米（ 10 年），进驻时先付 5 年租金，一年后付清剩余租金。 （由于该区已开业经营将近半 年的时间，整体经营期限随着缩短，所以现租金约为3700 元 /平米）。  D 区：国际鞋材交易中心 销售情况： 该区现正在招商与销售中，预计今年 9 月份开业 ,投资商户首付必须在 70%以上 ,不办理按揭： 一层：售价 12000 元 /平米 租金 30— 80 元 /平米月 二层：售价 9000 元 /平米 据相关人员介绍：目前项目主体交易区已建成，即将整体开业，市场基本成型，投资风险较低，因此在付款方式上会比较苛刻。 招商政策： 一、二楼客户， 50 平米 /间及 50 平米以下 /间交纳 3 万元保证金， 50平米以上 100 平米以下 4 万保证金， 可最长享受免租一年的优惠政策，三楼客户，50 平米 /间及 50 平米以下 /间交纳 4 万元保证金， 50 平米以上 100 平米以下 /间交纳 5 万元保证金，可最长享受免租 19 个月的优惠政策，免租期结束后租金水平按市场行情定。 （ 7） 主要营销策略 1）营销活动 “西部鞋都”凭借政府的大力支持，由省、市、区各级政府及相关部门牵头，已经举办了两届“中国女鞋之都国际采购节 —— 暨成都国际制鞋制革材料及设备展览会”。 第三届也将于今年 10 月举办。 据了解，运营商起初的设想仅为了商业炒作，扩大“西部鞋都”的人气及影响力，但随着影响以及知名度的越 来越大， 正逐渐演变为专业性强集展贸于。