年广州宏利河畔花园项目价值判断暨投资分析地产价格(编辑修改稿)

年广州宏利河畔花园项目价值判断暨投资分析地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

４） 当地居民的住宅需求在户型上的特征： 家庭类型 需求程度 外来家庭 当地家庭 A— 1 主人房 1 间，必备 1 间，必备 A— 2 子女房 1 间，必备 1~2 间，必备，数量依家庭实际人口需要定 A— 3 长辈房 1 间，必备 1 间，非必备 A— 4 客人房 1 间，非必备 1 间，非必备 A— 5 工人房 1 间，非必备，视经济能力和实际需要定 1 间，非必备，高经济能力和实际需要定 A— 6 多功能房 1~3间，非必备，视经济能力定 1~3 间，非必备，视经济能力定 B— 1 饭厅 1 间，必备 1 间，必备 B— 2 客厅 1 间，必备 1 间，必备 C— 1 主人卫 1 间，非必备，视经济能力定 1 间，非必备，视经济能力定 C— 2 公用卫 1 间，必备 1 间，必备 C— 3 工人卫 1 间，非必备，视有无工作房定 1 间，非必备，视有无工人 房定 D— 1 厨房 1 间，必备 1 间，必备 D— 2 阳台 1 间，必备 1 间，必备 （三）项目定位 总体市场定位： 为 21 世纪深圳人（珠江三角洲人）量向定造的海岸风情高尚住宅社区。 主力客户群定位 １） 地域：以深圳市为中心辐射的珠江三角洲为主，其他地区及港澳外销市场为辅。 ２） 阶层细分 ① 洋房的目标客户 这类目标客户拥有稳定的收入来源，家庭年收入在 4 万 ~10 万元的小康之家，年龄在 25岁 ~35 岁居多，家庭结构简单，生活品味较高，拥有较高的学历和文化层次。 主要对象有以下几种：深圳知名企业（美的、科龙、蚬华、 万家乐、新力等企业）中的中高级白领阶层和销售精英；在当地邮电、金融、医疗部门就职的白领人士；当地从事个体经营、小规模加工生产的私营企业主；广州南部及港澳地区以休闲度假或投资房产以保值增值的极少数人士。 ② 别墅的目标客户 该群体拥有丰厚的私家财产，家庭年收入 在 30 万元以上，年龄在 35 岁 ~60 岁。 主要对象有：当地从事建筑施工、建材交易的老板；当地经营花卉、养殖场的老板；深圳及周边地区大中型企业集团的高层管理人员；在深圳投资的港人以及深圳籍的港澳同胞，海外侨胞。 （四）项目市场定位在规划设计上的体现 １、 建筑风格定位 一个值得长期居住的现代化高尚住宅社区，其建筑风格必须是经得起时间检验的、造型经典而有个性的。 洋房主调采用地中海摩纳哥海滨公寓酒店细腻、明朗的风格；而别墅应采用多种风格的古典类型，每栋别墅都具备精彩的个性，使别墅区成为一个经典建筑艺术的博览会。 建筑风格采用分组团围合式设计。 围合式布局是充分实现小区私密性和人性化绿化空间的最有效方式之一。 分组团布局一方面是为了适应本小区分期开发的实际要求，另一方面可以在第一个组团就充分兑现小区的规划和环艺设计，有利于项目的形象展示和销售。 ２、 单体户型定位 根据主力客户群的定位度 身定造，洋房以三房二厅二卫 100 平方米左右为主力户型，别墅以 五房三厅二室五卫 300 平方米为主力户型。 ３、 环艺设计定位 小区整体绿化以主题绿化化概念为架构，在步行系统上序列布置集中绿化园林，充分预留社交、休闲广场等空间。 与整体园林绿化相结合，空插布置有原创性的环艺雕塑小品，增加小区的文化氛围和艺术品位。 ４、 交通组织定位 避免过境交通，保证小区交通通畅顺达，最大限度实现小区人车分流，各组团庭院绿地无车流，以确保小区孩童随意玩耍行走的绝对安全性。 四、项目价值分析 （一） 类比土地价值的概念 １、 类比土地价值的概念 类比 土地价值是指在正常的市场条件和规划水平下，某地块与周边同一价值圈内同类档次项目地块相比，所具备的土地比较价值。 在具体的数量计算中，要综合考虑正常地价、基本的平均建安成本、同类项目价值实现情况等因素。 ２、 决定土地价值的核心因素 —— 地段资源 地段第一。 这是房地产行业的金科玉律。 地段的概念并不只是“距离”的概念。 它实际上是一个“资源”的概念。 不同地段具有不同的房地产资源优势；不同功能和档次定位的楼盘也对地产资源有相应的不同要求；甚至在不同的经济发展水平下的房地产市场中，“地段”内涵也不一样。 在同一价值圈内，具有更 多自然景观资源、拥有更便利的市政配套、环境污染更少的地段，将是更具有竞争力的地段。 中高档住宅所应具备的地段资源，即地产因子，在前文已经阐述。 正是这些地段资源，决定了该项目地块基本土地价值。 宏利河畔花园的地段资源，在“项目SWOT 分析”中已有详细阐述。 ３、 周边楼盘土地价值因素类比 类比因素 美的项目 碧桂园 祈福新村 东城花园 说明 地段资源综合 0 + + 0表示以美的为比较基准， +表示比美的优地理位置 0 + + + 自然环境 0 + ++ 人文环境 0 0 0 0 交通条件 0 0 0 0 地块规模 0 + + 市政配套 0 0 越， — 表示比美的差 不可控制污染、干扰因素 0 + + + 表示少， — 表示严重 正常成本综合 洋房 1350 元左右 /平方米，别墅 2000 元左右/平方米 洋房平均楼面地价 250 元 /平方米 别墅平均楼面地价 800 元 /平方米 洋房平均建安成本 1100 元 /平方米 别墅平均建安成本 1200 元 /平方米 项目已实现价值 洋房最低售价 3898 3909 1800 洋房最高售价 6759 5230 别墅最低售价 4684 别墅最高售价 11137 ４、 本地块性质决定的土地基本价值 综合以上分析，宏利河畔花园地块的类比价值在 1800— 2500 元 /平方米。 （二） 地块可提升价值判断 １、 地块价值提升和价值实现的主要要素分析 影响中高档楼盘价值提升和价值实现的主要因素。 １） 宏观经济、形势政策是较重要的外部因素。 房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。 房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。 一般来说，房地产的市场周期是同宏观 经济周期基本同步的。 经济，政策因素对项目价值提升和实现的影响，表现在市场预期和市场供求关系的变化上。 以深圳市为例， 2020 年上半年深圳房地产市场总体走淡，外销市场萎缩了近五成，总体价格下降 5%~15%，是由于东南亚金融风暴和国内经济增长减慢的结果。 目前世界经济受日元疲软和东南亚金融风暴余波的影响，总的预期偏于保守；中国内地遭受百年不遇的广泛性的洪水灾害，经济增长能否保证 %，尚是一个疑问。 在这种经济形势下，居民普遍处于持币观望的保守预期状态，市场有效需求将受到抑制。 供过于求的市场形势自然不利于房地产项 目的价值实现。 在政策方面，减息、个人按揭业务的开展和按揭期限的延长以及货币分房政策的实施，都是利好的消息。 但由于居民对整体经济形势预期保守的缓冲作用，诸利 好政策对于中高档住宅市场来说，刺激并不会很大。 ２） 市场定位和产品规划设计水平是关键因素。 除经济、政策等不可控因素之外，决定中高档住宅成功的最关键的、可控制的因素就是产品的规划设计。 准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、人性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，是住宅产品成功主要因子，是决定一个中高档住宅项目价值提升空间的最重 要因素。 事实上，在经济的低谷期，规划成功的楼盘，比规划差的楼盘更具抗风险能力。 众所周知的碧桂园，就是一个很好的例证。 ３） 小区配套和物业管理非常重要。 小区的品质感既来源于小区产品规划设计等硬件，亦体现于小区配套服务和物业管理等软件。 事实证明，中高档住宅的业主对物业管理和小区康乐配套的要求要高于普通住宅业主。 在房地产市场相对成熟的深圳市场，名牌物业管理在中高档楼盘的价值实现中占 10%左右的比重，而碧桂园和祈福新村的成功，亦与其高品质的港式物业管理息息相关。 ４） 形象包装和营销策划 项目价值的最终实现，在于 销售过程中的形象包装和营销策划。 一方面，形象包装和营销策划可以增加项 目的附加值，另一方面，可以提供产品的竞争力。 对于期房来说，项目包装和营销策划显得尤为重要。 ５） 产品的实现能力和工程质量是根本。 规划方案的完美体现、建筑工程的如期甚至提前完成，是发展商产品实现能力的体现，也将是影响项目价值的实现和发展商信誉的重要因素，优秀的工程质量是获得市场认可的根本。 ６） 发展商的品牌和实力是基石。 营销的高层境界是品牌营销。 品牌是最具市场攻击力和抗风险力的成功因子，深圳万科地产和中海外的品牌给它们的地产契机带来的市场优势，实 际上代表了地产商发展的必然道路。 碧桂园和祈福村目前仍在开发之中，其后期的良好业绩，无疑是其良好品牌形象的一种延续。 然而，品牌的树立，非一天而成，它需发展商长期专业性的积累。 事实上，发展商的产品规划设计水平、项目形象包装水平和营销策划水平，或者说发展商利用外在资源创造好的项目产品和业绩的能力，才是品牌树立的根本。 ２、 周边楼盘价值实现要素分析 价值提升和实现要素 碧桂园 祈福新村 经济、政策因素  历经2020~2020 年国内房地产的低谷 ~小苏复 ~调整期。  后期工程经在香港楼市泡沫破裂的冲击。  遭遇香港楼市泡沫 破裂的冲击。  面临国内房地产由 2020 年的复苏至 2020 年的调整 市场定位和产品规划设计水平  “给你一个五星级的家”，以市场定位准确取胜，定位与珠三角的富裕阶层和港澳外销市场，居家功能为主，兼顾度假功能。  规划设计水平走在当地前面。 每一期都较前期有所提高。  市场定位准确、以度假功能为主，兼顾居家功能。 定位于港澳外销市场和珠三角的富裕阶层。  规划水平，尤其是环艺规划水平在当地较大缺陷，但为其形象包装和良好的环艺规划所掩盖。 小区配套和物业管理  首创碧桂园贵族式学校，以成熟的完备的社区配套弥补了外部配套的劣势。  完善的封闭式的港式的物业管理是其一大卖点。  有与其市场定位相吻合的较完备的配套，以乡野式度假休闲设施和祈福学校为代表。  完善的封闭式的个性化的港式物业管理是其一大卖点。 形象包装和营销策划  碧桂园的成功，首先是营销策划和形象包装的成功。  高明之处在于有与其项目定位高度吻合的形象包装和社区生活展示。 产品的实现能力和工程质量  高于当地平均水平，施工迅速、质量优良。  高于当地平均水平。 但并非完美。 发展商品牌和实力  这是一个策划出来的品牌，然后被发展商证明是值得依赖 产品品牌市场，它的产品和 包装创造了它的品牌，它的品牌 的品牌。 实现了它的市场目标。 ３、 本项目定位诸要素实现后的价值研判。 价值提升和实现要素 价值提升 价值实现程度 碧桂园 祈福新村 美的项目可实现度 经济、政策因素 5% 1 市场定位和产品 40% 1 规划设计水平 小区配套和物业管理 20% 1 形象包装和营销策划 20% 1 1 产品的实现能力和工程质量 5% 1 1 发展商品 10% 1 牌和实力 总计 100% 1 综合以上分析，宏利河畔花园在实现各价值实现要素以后，总体可提升价值约为：洋房 3500~4500 元 /平方米，别墅 4500 元 /平方米。 五、项目投资分析 〖说明〗： １、 本报告以完全成本核算的方式对宏利河畔花园项目进行投入产出分析。 ２、 有关成本的明细核算科目基本参照和沿用公司的数据。 ３、 不考虑别墅卖地，由业主自建的方式。 ４、 因会所、幼儿园、小学等配套设施为本项目价值实现不可或缺的因素，需在前期投资中反映，故在此计入成本。 至于后期对外营业属物业经营部分，回收周期长。