年山西省沁县房地产开发调查报告房市分析(编辑修改稿)

年山西省沁县房地产开发调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

，除个别项目外在建筑设计上趋于落后。 项目在规划设计上的创新恰恰是在激烈竞争中立足的关键。 房地产 需求分析 根据当地的实际情况分析，定昌镇的商品房需求主要由四个部分组成： 一是定昌镇当地人口变动而形成的需求 ：由于当地经济的状况，定昌镇人口机械增长近年来一直较慢，目前，定昌镇每年新增的净迁入户籍人口约为 万人（预估），其中 万人（预估）有购房需求，按人均建筑面积 30 平米计算，每年需要 新增房产 万方； 二是旧城改造和城市建设形成的需求； （预估 万方） 三是住房标准提 升， 给定昌镇带来的新增市场容量：随着经济的持续发展和人民生活水平总体上进入“后小康”时代，人们对居住的需求也从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。 但这种需求会在以后几年根据社会经济发展水平逐步得到满足，可以初 步估计为 5 万方每年。 四是旅游经济带来的房产投资需求： 随着定昌镇旅游业的发展，其“休闲度假胜地、养生居住天堂、江南山水名城”的生态人居环境也被越来越多的外地游客看中，但这部分需求尚难能估算。 综上，定昌镇未来 3— 5 年内商品房的需求（含潜在需求） 总量为 25 万方左右。 定昌镇商品住宅未来开发模式分析 根 据目前情况，沁县本地的开发量单纯依靠当地的购买力基本是不行的，沁县的房产消化还需依靠外来的以读书、投资、旅游为目的的消费群体。 这和沁县的地域特性及教育背景相符合。 沁县作为山西独有的水系资源及教育的天 中国最大管理资源中心 然所在，发展小区物业能够有机地融合沁县的发展趋势。 以下是沁县未来小区型物业开发模式发展的主要方向： ◎生活型小区物业。 就 是把居家生活作为第一居所需求。 这类型物业一般面积适中、总价在 18 万元以下、配套完善，适合当地的普通居民或机关、企事业单位的职工。 ◎度假型小区物业。 购买这类型物业的人基本上都有两套房，一套在中心城区，如太原、长治等地，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。 这类型物业适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有就是政府的官员。 沁县的自然环境优美，在政府大力开发后，能吸引众多的旅游消费者。 从目前来看，这种类型的需求在几年后才会突现。 ◎景观型小区物业。 这类型物业虽然价格较高，但由环境和管理水平优于生活型物业，很适合投资。 租客大都是来沁县投资的企业高层人员或是旅游者。 类似度假村。 从目前来看，这种类型的需求非常有限。 ◎经济型小区物业。 一般说来，经济型物业 就 是把住宅价格作为第一要素。 这类型物 业一般面积不大、总价在 13 万元以下、只有小量的配套设施，适合当地的普通居民或来沁县供子女读书的外来者。 对于小区型物业，以往的开发都是以投资商的投入为主，投资风险大。 近几年来，地市的初级市场已开始被中小地产公司陆续的介入。 这种介于政府开发和房产开发之间的运作方式，已在国内许多地方有了成功的案例。 第二部分、 市场调查问卷分析 （现场采访和填写） 中国最大管理资源中心 一共 300 份问卷，填写了有效问卷 263 份，其中住宅 86 份；商业 177 份。 一、住宅部分 受调查者职业状况 ■此次调查目的主要考察消费者对于物业面积、总价的接受情况，以及购买时所看重的因素，从而为后期的开发提供一定的参考与指导作用。 受调查者的职业能反映出个人的收入状况、以及一定的性格特征。 被调查者的居住条件 自购商品房的占 28% 出租房的占 30% 经济适用房的占 35% 福利分房的占 7% 1234 ■本题旨在考察受调查者的居住条件，为后续的整体开发提供参考。 受调查者职业状况 0% 7% 2% 41% 6% 6% 6% 32% 企业管理 私营企业主 贸易 公民 教师 经理 /领 导 公务员 事业单位 中国最大管理资源中心 被调查者的居住房型 ■本题旨在考察受调查者的居住房型，为后续的整体开发提供参考。 购房主要意图研究 ■ 83%的受调查者选择改善住房，这部分人主要是沁县的当地居民。 他们具有一定的经济基础，已经拥有房子，对目前房地产的形势有一定认识，对居住的需求也从“居者有其屋”开始向“居者优其屋”转变。 ■沁县拥有特殊的地理位置和环境条件，调查数据表明，选择以投资为目的的占到 6%，在旅游格局形成后 ,这部分才会有所提高。 ■ 11%的受调查者表示 为父母给子女结婚购买住房，主要是在沁县拥有一定的资产的人士，他们的年龄都在 50 岁左右，家庭婚姻结构都很稳购房主要意图分析 83% 11% 6% 改善住房 给子女结婚买房 购房投资 44% 16% 14% 16% 9% % % % % % % % % 平房小院 小二楼 两房 三房 四房 中国最大管理资源中心 定，能把子女也在沁县安顿好。 这种意图不排除投资的可能性。 ■总得来说，沁县的风景旅游资源是目前沁县房地产业可以蓬勃发展的主要因素之一。 随着城建规划、交通配套设施进一步的齐全，沁县的房产有望更加成熟。 消费者购房看重因素研究 购房所看重的因素11%18%10%13%8%23%6% 2% 6%3%品牌社区规模交通户型设计景观配套设施升值潜力价格物业管理其他 ■消费者购房所看重的因素分析旨在为开发提供一定的侧重点，在兼顾各要素的基础上，某些特殊的要素往往能够立刻抓住目标消费群。 此 图反映出的是消费者在各种购房因素中各个因素的侧重比。 ■从调查中我们得知，沁县的房价是受调查者考虑购房的首选因素。 在诸多的购房因素中，价格因素侧重比最大，占到 23%。 有受调查者表示，价格太高，买不起房。 ■居第二的侧重比是户型设计，占到 18%。 这明显地反映出受调查者针对项目有了非同一般物业的要求。 户型设计直接影响到生活的舒适度，因此，在户型设计上我们应该予以充分考虑，数据表明：厅大卧小的 占到 52%、厅卧面积差不多的占到 40%、无所谓的占到 3%、 厅小卧大的 的占到 6%。 中国最大管理资源中心 ■数据表明人们对交通的侧重比占到 11%。 这主要反映出的是对项目周边的交通状况的一种不满。 小河距离镇中心约 10 分钟，在没有公交的基础下，普遍担心孩子上学问题。 ■对配套设施的侧重比占到了 13%。 从访谈中，我们了解到，消费者购买小区物业极少是为了享受高品质生活。 他们需要完整的配套设施，以满足生活、工作、娱乐、交际等各种需求；因此，我们从图中也能看出，社区规模和物业管理的侧重比都占到了 6%；人们希望过得是一种离城不离市的生活。 因此，有必要增加对配套设施的投入。 消费者面积的选择研究 住宅面积选择8%71%16%2% 1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90㎡以下 90120㎡120150㎡ 150180㎡ 180㎡复式 ■调查数 据显示，选择 90 ㎡ 以下 的受调查者占到 8%。 从调查中，我们了解到，这部分人对房屋总价的考虑较多。 是所有受调查者最讲究实际的。 因此，对小区的配套设施的要求低一些，是否便宜是他们主要考虑的。 ■选择 90120 ㎡ 以下 的占到受调查者中的最大比例，。