年山东东营胜大花园商业地产项目配套商业策划报告35页商业地产(编辑修改稿)

年山东东营胜大花园商业地产项目配套商业策划报告35页商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

形成需时日。 我们期望商业经营能尽快进入良性循环，考量整个区域的人口量，暂定位项目为日常生活服务型商业，即社区商铺。  新一代社区商铺 ——— 未来商铺的 “ 潜力股 ” 新一代社区商铺由于投资收益稳定、相对集中式商业经营风险较小、经营不受时间限制等优势，越来越受到投资者的青睐。 在国内的 “造 MALL”运动开始退潮之时，更多的开发者将目光聚集至社区商铺。 22 ））） 类类类 似似似 案案案 例例例 －－－ 集集集 中中中 商商商 业业业 与与与 线线线 型型型 商商商 业业业 结结结 合合合 上海联洋社区商业配套 联洋新社区是大型国际生态、文化居住地。 占地面积超过 2 平方公里，总建筑面积约 250 万平方 米，规划居住人口约 42000 人，是上海目前面积最大的 高尚生活区。 联洋社区的商业与项目所在区域定位非常类似， 总体格局呈现集中商业与线 形沿街商业结合的态势。 集中商业以证大 拇指广场为核心，以及周边街道的线形沿街商业作为辅助，为社区居民提供休闲、餐饮、娱乐等配套，给居民提供一个活动和交流的场所。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 客户定位 与与与 胜胜胜 大大大 志志志 同同同 道道道 合合合 于于于 商商商 业业业 街街街 未未未 来来来 的的的 投投投 资资资 者者者 看好这条街，胜大保驾的 “ 地产基金 ” ，投资者的眼界，经营者的未来，多头双赢，区域生活中心，衣食住行一应俱全。 运营理念 发发发 现现现 一一一 个个个 品品品 牌牌牌 与与与 它它它 永永永 不不不 妥妥妥 协协协 的的的 态态态 度度度 品牌运营如人，态度印证着品位与修养。 胜大置业，置力于开发，住宅以人 为本，商业以街为本，寻求于街最有利的营销模式。 我们的商业街，不是只有钱就可以买到的，必须具备足够的投资眼光和运营目标。 我们的客户必须是对这条商业街有设计的，成为这条街的脊梁与领袖，所以不仅在物质享受的层面和其他项目的客层拉开距离，而且精神追求更要胜出一筹。 我们需要从商道中提炼出与运营商户相近的气质，不但投资者无后顾之忧，经营者更是无远虑。 执著与坚定背后，是一个品牌与它永不妥协的态度。 业态划分 11 ））） 11 号号号 、 22 号号号 、 33 号号号 楼楼楼 ((生生生 活活活 馆馆馆 )) 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 经经经 营营营 宗宗宗 旨旨旨 ：：： 打打打 造造造 新新新 一一一 代代代 社社社 区区区 服服服 务务务 型型型 商商商 铺铺铺 22 ））） 55 号号号 66 号号号 楼楼楼 ((美美美 食食食 街街街 )) 经经经 营营营 宗宗宗 旨旨旨 ：：： 弘弘弘 扬扬扬 中中中 华华华 美美美 食食食 文文文 化化化 33 ））） 44 号号号 楼楼楼 ((兰兰兰 贵贵贵 坊坊坊 )) 经经经 营营营 宗宗宗 旨旨旨 ：：： 成成成 为为为 区区区 域域域 内内内 高高高 档档档 商商商 业业业 中中中 心心心 企划定位 1）品牌发想 2）案名推荐 大型国企 稳定 可信 品质 城市运营 规模开发 胜大品牌 胜大 中街 胜胜胜 大大大 旺旺旺 角角角 胜胜胜 大大大 中中中 心心心 辅推案名 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 3）推广总精神  胜胜胜 大大大 保保保 驾驾驾 护护护 航航航 ，， 全全全 能能能 生生生 活活活 街街街 区区区  执执执 掌掌掌 财财财 富富富 中中中 心心心 ，， 飞飞飞 扬扬扬 时时时 尚尚尚 个个个 性性性 4） 产品系列广告  美美美 食食食 琳琳琳 （（（ FFOOOODD BB OOXX））） 当当当 代代代 美美美 食食食 ，， 琳琳琳 秀秀秀 东东东 营营营  生生生 活活活 馆馆馆 （（（ LLIIVVIINNGG BBOO XX））） 格格格 调调调 生生生 活活活 ，， 城城城 市市市 新新新 榜榜榜 样样样  兰兰兰 贵贵贵 坊坊坊 （（（ FFAASSHHIIOONN BB OO XX））） 魅魅魅 力力力 兰兰兰 贵贵贵 坊坊坊 ，， 时时时 尚尚尚 新新新 天天天 堂堂堂 5） 卖点提炼  投投投 资资资 开开开 发发发 商商商 ：：： 东东东 营营营 城城城 市市市 运运运 营营营 商商商 胜利油田是东营的城市运营商，胜大置业是东营首屈一指的开发企业，稳定可靠。  投投投 资资资 区区区 域域域 ：：： 2200 万万万 人人人 生生生 活活活 中中中 心心心 东营东扩西延的桥头堡，未来，每天做 20 万人的生意。  投投投 资资资 品品品 牌牌牌 ：：： 胜胜胜 大大大 品品品 牌牌牌 ，， 成成成 功功功 保保保 障障障 与胜大超市旗舰店、大型农贸市场共飨财富盛会。  投投投 资资资 项项项 目目目 品品品 质质质 ：：： 新新新 一一一 代代代 品品品 质质质 商商商 铺铺铺 高质量高品质，一铺传三代不是口号。  产产产 品品品 ：：： 由由由 建建建 筑筑筑 细细细 节节节 到到到 空空空 间间间 增增增 值值值 触触触 摸摸摸 身身身 边边边 的的的 财财财 富富富 世世世 界界界 投投投 资资资 项项项 目目目 增增增 值值值 空空空 间间间 ：：： 车车车 库库库 、 庭庭庭 院院院 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 一楼超值空间，车库作商铺，并送阳光庭院，买一“送”二。 全全全 新新新 投投投 资资资 理理理 念念念 ：：： 商商商 铺铺铺 中中中 的的的 “““ 基基基 金金金 ””” ，， 稳稳稳 定定定 收收收 益益益 ，， 步步步 步步步 为为为 赢赢赢 不要再被所谓的“买商铺一夜暴富”之类的说法所欺骗。 社区商铺，客源稳定，因其较高的回报与超低风险，被誉为商铺中的“基金”，成为投资新宠。 三、整体营销布署： 整体战略： 1） 我们策划的目标 2） 整体价值初判 3） 商铺价格拟定 根据我司对周边市场的调查与竞争对手的分析，初步判断，如本项目考虑在6 个 月内去化，总均价应为 3800－ 3900 元 /平米之间。 企业基本财务要求 实现目标利润 目标二 顺利销售，保证回款 目标三 持续旺销，利润最大化 目标四 提升和巩固企业品牌 目标一 打造一 条胜大品牌的、具有持久旺盛生命力的商业街 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 4） 销售分解 产品类型 总面积（ M2） 价值 销售难度 1＃楼 约 2600 略低 难 2＃楼 约 3800 较高 中 3＃楼 约 6800 最高 易 4＃楼 约 5300 最高 易 5＃楼 A 段 共约 6200 较高 中 5＃楼 B 段 略低 难 6＃楼（除菜场） 约 4400 较高 易 5） 推案节奏 全全全 力力力 强强强 推推推 55＃＃＃ 66 ＃＃＃ ，， 确确确 保保保 资资资 金金金 迅迅迅 速速速 回回回 拢拢拢 边边边 推推推 边边边 升升升 33＃＃＃ 44 ＃＃＃ ，， 提提提 升升升 利利利 润润润 最最最 大大大 空空空 间间间 借借借 力力力 助助助 推推推 11＃＃＃ 22 ＃＃＃ ，， 促促促 动动动 完完完 成成成 整整整 体体体 任任任 务务务 6） 销售控制  位置部分控制－保持完整 充分考虑外展示面的完整性，保证整体形象不被割裂。 对于一个建筑体面拥有 2－ 3 个商铺的情况， 我们建议合并销售，这样有利于后期经营。 鼓励客户买 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 相邻铺位。  增值空间 商商商 铺铺铺 必必必 须须须 带带带 车车车 库库库 一一一 起起起 出出出 售售售 ，， 保保保 证证证 业业业 主主主 的的的 增增增 值值值 空空空 间间间。 车车车 库库库 建建建 议议议 价价价 格格格 ：：： 44000000 元元元 //平平平 米米米 开盘旺场： 如如如 何何何 达达达 到到到 每每每 次次次 开开开 盘盘盘 人人人 气气气 旺旺旺 盛盛盛 的的的 效效效 果果果。 1） 价格策略 频频频 繁繁繁 小小小 幅幅幅 升升升 价价价 逼逼逼 定定定 根据伟浩假日广场的销售经验及东营投资者的心理，涨价对犹豫不决的投资者是非常有利的逼定武器。 而过于大幅的涨价不利于整体销售，建议以小幅快速涨价的方式销售逼迫。 2） 活动营销  利用“诱饵”，聚集人气 6＃楼菜市商铺面积小总价低，含金量较高，建议作为 “诱饵 ”，少量多次投入市 场，不断制造投资者极度关注，为多次开盘蓄积势能．除 6＃楼开盘时使用 “诱饵 ”， 4＃、 2＃楼开盘均使用此饵。  现场路演，体验未来经营 “钱 ”景 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 3） 关键词 推售进程表： 四、营销工作重点： 开盘前 准备 1) 开盘前难点攻坚  第第第 一一一 步步步 ：：： 如如如 何何何 塑塑塑 造造造 胜胜胜 大大大 中中中 街街街 的的的 整整整 体体体 形形形 象象象 与与与 气气气 氛氛氛。 【精神堡垒】方案 I 俏 升 旺 造成市场紧缺的景象，推出即销售大半，因此必须一栋栋推 价格不断小幅攀升，逼迫客户下定 现场人气加强，销售人员与客户互动交流加强 4月底 1月初 5月初 8月底 4＃楼解筹 推 12＃楼，其中 1为假楼王 销售基本完毕，部分商业自持 推出 5＃、 6楼，开始派筹 2月 1日 3月上旬 3＃楼解筹 7月底 蓄势期 引爆期 三次引爆期 强力启动 低。