年宜宾和兴工程机械公司安阜红丰农贸综合市场改扩建为农贸综合市场可行性研究报告(编辑修改稿)

年宜宾和兴工程机械公司安阜红丰农贸综合市场改扩建为农贸综合市场可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

改扩建农贸综合市场涉及到原红丰农贸综合市场旧建筑的拆除。 包括临街的 32 间营业用房和市场内的营业用房。 以及现存的经营摊位和经营者的简便库房、临时住房等，需拆除的面积大约为 平方米，拆除费用（包括拆迁补助等）按 600元 /平方米概算，需投入 921万元。 （附件 19：拆除房屋明细表） 建设 资金投入 按规划和设计要求 主要建筑物面积62680㎡ ，其中作为 新型农贸综合市场“商业用房 8336平方米” ，半地下室 18000平方米 的规模 进行计算，建筑基础，土建、 普通装饰、 水电、消防、电梯 (电动扶梯 )等预算每平 方米的工程造价 预算 为 1， 238元。 建设投入概算为 7760万元 (1238 元 /平方米 62680平方米 )。 《宜宾市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定》 (宜府办发 [2020]80 号文件）对农贸综合市场建设项目实行收费优惠扶持政策。 该项目申报规建工程规费 313285 元配套费己由相关部门免收。 农贸综合市场的流通设备及农产品贸工农一体化需要投入的设施及配套设备等。 经初步测算需 200 万元。 该部份投 入可依据市政府《关于加强城区市场规划建设和管理的决定》 （附 1） 对“现代化农产品市场流通设施及农产品贸工农一体化设施建 设”实行税收优惠扶持政策，新型农贸综合市场建成后可申请优惠回收，暂不列入建设资金投入概算中 不可预见费概算为 96 万。 根据宜宾市政府《关于加强城区市场规划建设和管理的决定》：“取得国有土地使用权的农贸市场建设用地，其土地公开出让的起始价依据土地取得成本从优确定。 ”E0111地块土地出让金费用宜宾和兴工程机械化有限责任公司已全部完清， 参考土地市场区域价格的评估价值， 作为包括 改扩建农贸 综合市场 建设项目 的自有资产投入。 同时不考虑 已 免收的建设工程规费 ，则 包括 改扩建新型农贸综合市 场 的整个建设项目 测算需要的建设资金 计划 投入为： 10351万元。 项目概算表 序号 工程或费用名称 技术经济指标 概算金额（万元） 1 土地使用权价值 100 万 /亩 亩 1670 2 旧市场拆迁费用 600 元 /㎡ 15346 ㎡ 921 3 项目前期工作费 35 4 勘察费（地勘） 15 5 施工图设计费 11元 /㎡ 62680 ㎡ 68 6 施工预算编制费 建安工程费 % 23 7 招标 服务费 建安工程费 % 13 8 工程监理费 30 9 工程保险费 建安工程费 1% 46 10 建安工程费 740 元 /㎡ 62680 ㎡ 4638 11 水、电、气消防 186 元 /㎡ 62680 ㎡ 1166 12 排污管道 25 13 排污处理池 42 14 厕所 8 15 电梯（扶梯） 8 台 250 16 道路、绿化 85 17 市场配套，办公设备 40 18 外装饰工程 560 19 冻库设备 60 20 财务费 预算 2000 万贷款 3 年利息 480 21 建设单位管理费等 80 22 不可预见费 96 25 预算总计 10351 二、资金筹措 宜宾和兴工程机械化有限责任公司作为 包括 改扩建新型农贸综合市场 建设 项目的开发建设主体，开发资金的来源以自筹为主， 暂缺部分，向银行申请贷款支持。 建设投入资金采用下列方法进行解决： 自筹 现金 部分：宜宾和兴工程机械化有限责任 公司 在江北 旧州组团 B0102 地块 开发 建 设的 “和兴花苑”商住楼 营业用房及非营业用房 14550 ㎡ （ 在江北古塔大道 ） ，正进行综合验收出售（出租），营业用房及非营业用房出售出租的部分回收资 金可使用 2500万元作为改扩建农贸综合市场自筹资金投入。 改扩建农贸综合 市场 的地址 用地属于 宜宾和兴工程机械化有限责任 公司 以出让方式取得土地使用权的商住用地，出让金及各种规费均已完清，该地块土地评估价1670 万元，作为自有资本投入，不考虑建设资金投入。 对红丰农贸综合市场现有建筑的拆除，及旧市场内大棚摊位，营业用房的拆迁安置测算的费用支出，预测费用为 921 万元，可作为旧市场业主“宜宾和兴工程机械化有限责任公司”内部账务处理，暂不考虑建设资金投入。 改扩建新型农贸综合市场建设资金需投入的暂缺部分，向银行申请三 年期贷款 2000万元，预计偿还的本 金和利息 为 2480万元 该项目按预计工期进度建设，在投入建设预计 540天（一年半）后，可以进行预售（出租）许可，预计可 前期 回收资金 3300 万元，作为偿还贷款和项目资金投入。 红丰农贸综合市场改扩建资金筹措 序号 方 案 金额（万元） 资金比例（％） 1 自筹建设资金 来源 5091 49 土地使用权价值 1670 拆迁安置费用 921 现金 2500 2 向 银行贷款 2000 19 3 预售（ 出 租）回收资金 3300 32 5 动态 预测总计 10391 100 资金筹措比例图示： 32％ 租售收入再投入 自有资金 49％ 19％ 贷款 第六章 财务测 算与评价 一、经济效益分析 改扩建农贸综合市场建设工期初步定为 540 天。 在管理和资金保证的情况下，基本能按设计工期完成。 新型农贸综合市场建成后，沿街商业营业用房和市场内营业及办公服务 用房为 8336 平方米。 区域： 菜市、水果、家畜、水产 等 各类摊位大致布置为 400个左右。 每个小时服务 4位买主，每个摊位经营 8 小时 /天计，该市场能接待 12800人 /天。 根据对 E0111地块四邻现有营业房价格的调查，商业营业房售价和租金如下表： 宜宾上江北门面价格调查表 地 段 售 价 租 金 五粮液 大道 约 65007000 元 /㎡ 2530 元 /㎡ 酒都生活广场 约 8500 元 /㎡ 35 元 /㎡左右 银龙附近（葡萄园） 约 6500 元 /㎡ 2026 元 /㎡ 中气 天然气 公司 附近 约 6000 元 /㎡左右 2023 元 /㎡ 恒发 约 5000 元 /㎡（二楼） 20 元 /㎡（二楼） 恒发 约 2800 元 /㎡（三、四楼） 12元 /㎡（三、四楼） 宜宾学院 约 65007000 元 /㎡ 2030 元 /㎡ 沁禾商业广场 约 800010000 元 /㎡ 红丰西路金宏小区 约 70008000 元 /㎡ 红丰西路谐苑小区 约 70007500 元 /㎡ 改扩建 开发建设的新型农贸综合市场按期建成竣工出售（或出租）预期在 2020 年，国家的经济预期会有很大的发展，按乐观的期望预测，新型综合市场商业用房和摊位的租售价格和成交比例均会有所上升，改扩建开发建设投资收益按最优期望 进行测算，即商业营业用房及各类摊位，全部出售，商业营业用房均价 为 8500 元 /㎡ ，摊位使用权 40 年 4万 元 /个， 规建住房 36344 ㎡ ，预测均价为 2200 元 /㎡ ，地下冻库、车位出售预测收入 252万元，地下冻库、车位年出租预测收入 72 万元， 序号 项 目 测 算 依据 收入 （万元） 扣除支出（万元） 1 市场营业用房 8500元 /。