年安阳市某房地产项目调研报告房市分析(编辑修改稿)

年安阳市某房地产项目调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

地产相关单位人员、有购买意向的人员。 居住状况调查概述 该片区主力消费群可以分为两大部分，一部分为安阳本地高收入阶层，主要集中在私营业主、政府官员、国营企业高层领导等范围内，基本上为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲居住；另一部分为外地人士，主要集中在林县、水冶等地，职业以私营业主和国有企业为主，购买目 的为居住兼投资。 从产品方面看，一线房产如安阳东区和洹河区域，因位置和环境关系，售价较高。 多为外地置业者及本地高收入所购，产品形式多为小高层、高层、联排别墅和复式；而二线房产如铁西及安阳南部，本地人士认购较多，产品形式多为多层住宅。 分析其原因，一是一线房总价过高，本地消费者承受力有限；二是面积过大，本地消费者不接受。 而且从投资角度看，外地消费者以投资为主，本地消费者以居住为主。 第二节 购房需求情况调查 经过多角度、多方面的调研，得出初步该片区的需求意向： 立面：三段式应用最广，欧式与现代风格的融合 受市场追捧 面积：多层户型需求最多面积在 100130 ㎡。 三居控制在 135150 平方，四居面积集中在155200 平方，两居则在 100120 平方 户型： 3 室 2 厅 2 卫， 4 室 2 厅 2 卫是目前主流户型，销售情况也比较好。 建筑形式：小高层、高层、多层，联排别墅 装修：毛坯房 创新：楼盘在产品形式及品质方面有所创新，可以有效增加产品竞争力 区位：在土地资源日益稀缺的前提下，东区成为市场热点，而城市中心区域（如本电池厂地块及文化宫地块）的楼盘更加具有竞争力。 第五章 项目 SWOT 分析 优 势（ S）： l 区域形象：中高档住区及最适合生活之地； l 区域成熟度：项目周边已聚集数个中高档住区； l 项目交通便捷性：紧邻红旗路及公园和购物中心； l 项目地块状况：周边商业气氛及生活配套完善，便于提升价值； l 周边环境：紧邻洹水公园、安阳河、沃尔玛等； 劣 势（ W）： l 地块状况：有部分厂房，有拆迁难度； l 噪音：紧邻主干道，噪音较大； l 土地成本较高。 机 会（ 0）： l 城市形象：安阳独特历史、人文、自然、区位价值； l 市场供求：市场近期拟推出类比项目较少 ，主要是市中心的土地资源越来越少，本地块可谓是安阳市区最后一块宝地。 l 人居品味的提高：越来越多的人开始注重生活的品味。 而电池厂地块有水有园及便利的生活配套对此类人有很强的吸引力。 威 胁（ T）： l 同质化现状：产品规模、风格同质化； l 竞争激烈：二级市场特别是三级市场竞争； l 区域竞争：面临东区（京林）、铁西（枫林水郡）市南区市场竞争；本区域滨河国际、香谢丽舍等竞争。 安阳文化宫地块竞争（博地苑、榕树湾等）竞争 第六章 项目定位 第一节 项目整体定位 一、 项目整体定位 根据前面的 市场分析、项目分析以及片区的“生态环境”，对本项目的物业整体定位为 安阳高档国际人文洹河住区 打造一个国际的、人文的、浪漫的、自由的、优美的洹河享乐生活住区；高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。 二、 项目物业定位 项目地块 地块面积 容积率 建筑面积（万㎡） 物业形态 价位档次 靠红旗路的地块 6． 68 亩 商住 中档偏上 靠内的地块 97． 3 亩 高尚高层及别墅住宅 中档偏上 1. 靠红旗路的 6。 687 亩地块：根据容积率的规划，建议物业做成商住。 2. 靠内的 97。 3 亩地快：根据容积率的 规划，建议物业做成高层高尚住宅及别墅。 三、 建筑风格定位 以欧式高层为本项目的建筑风格定位。 本项目建筑定位为欧式风格，能比较自然的与城市的原有环境进行沟通。 四、 定位分析 （一） 最后一地宝地，只为您的美好生活而造。 因为此地块的特殊性决定了它的性质只能是开发高档的生活小区，而根据目前安阳的人居生活水平，只有少数在中高档收入的人群中才有能力购买，所以决定了我们的定位只能是卖给少数人。 （二） 可以满足本项目地块给出的条件，回避本地块的不利因素。 土地成本比较高是我们的一 个不利条件，但土地成本高的背后意味着地块的价值，无论是临街商业还是住宅，都会给安阳房产带来新的价格冲击，要想让消费者在心理上接受或者降低价格的敏感度，我们只能在产品上下功夫，所以我们定位欧式的国际人文洹河住区正是此意。 (三 )本项目定位符合地理位置特点 这主要是因为竞争楼盘香谢丽舍、滨河国际相继开工建设，本项目定位能和对手最大差异化，更有利于我们的传播。 (四 )本项目定位将备受消费者青睐 本项目在价位上定位为高档住宅，在房型规划设计可以更合理、面积和价位相对适中，功能又齐全（例如配套），同时满足人们的享乐 生活需要和健康需求。 一般，此类物业面积大都控制在 180 平方米以内，而房型设计紧凑合理，开发商可以在控制总价的基础上，在有限的建筑面积里把住宅所有的功能做足，在同样总价的范围内，此类物业给了消费者更多的享受自然环境的空间，这也就是可以让其成为备受消费者青睐的原因。 (五 )本项目定位符合未来发展的趋势 高绿化率、高性价比的小高层和高层是未来发展的趋势。 相比而言，安阳市东区的价位已突破 3000 元每平方，本地块地处市区，而且有稀缺的景观资源。 而本地块的先天优势可能会让消费者更容易接受它的价格。 第二节 目标市场 与客户群定位与分析 一、 目标市场分析： 安阳房地产市场目前没有固定的区域客户群，只是在安阳主要区域、市郊和附近县镇，可以说客户链是散的。 二、 目标市场定位： 本项目的主力客户群建议定位在本市高收入人群及公务人员，预计项目主力客户群 40%是来自周边县镇，但随着开发的日益成熟和安阳市民收入的提升，本市区的客户会略有增加。 另外，由于本项目具有的稀缺属性，在推广中应加强面向周边乡镇进行推广，预计效果会较有明显。 三、 目标客户群定位与分析 （一） 关于本项目的目标客户群： u 相对一般房地产住宅而言针对的是市 民金字塔的中上层中的一部分人。 这是一部分有钱、有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。 u 他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质、环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰显其身份和地位。 u 只有明白项目的客户他们的喜好、需求，我们才有可能做出他们所需要的产品；才能在营销中做出引导；只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。 （二） 可能到本项目购房的客户特征总结 1. 大部分拥有私家车。 2. 生活、事业稳定，有很好的经济基础 ，极强的首付能力。 3. 城市新兴中产阶级。 4. 喜爱临水人居。 5. 追求生活情调和生活品味。 6. 专注住宅的投资增值。 （三） 客户年龄 1. 购买客户将以中青年人士为主。 2. 3040 岁客户为主，占 55%。 3. 4050 岁的客户占 30%。 4. 50 岁以上：占 10%。 5. 2030 岁：占 5%。 （四） 客户职业 1. 中小型企业经理、中小型私有企业主、公司主管、科研人员、律师、文艺工作者、高级知识分子，外地灰色收入人群。 （五） 置业目的 根据对片区楼盘的调查分析，本片区客户的置业目的 和比例如下： 1. 以购买后自用的客户将成为主体，约占 55%。 2. 投资性的客户也占有一定的比例，约为 30%左右。 4 其他类的约为。