年地产项目商业价值最大化操作手段培训教材地产价格(编辑修改稿)

年地产项目商业价值最大化操作手段培训教材地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

（ 3）中高端的个性消费严重不足 部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。 当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费 者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。 3．广州商业发展的趋势从上述的分析可得知，现时广州 的商业现状可归结为：数量庞大的中端 /中高端 个性消费严重不足；社会的商业发展飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局面打破；传统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变；旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口；新的经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面。 广州商业发展的趋势：大型一站式综合性商场仍然是市场主流 ，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。 具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的经营模式。 由此，说明了本项目若要在市场中有所突破，打开崭新的局面，则坚决不能简单复制类似 “ 天河城 ” 一站式商场到北京路作为发展目标，而应该是开创新的经营模式，推广新的经营理念，走在市场的前列，成为市场的先行者。 二、项目质素分析 （一）优势（ S） ： 本项目位于市中心的北京路商业步行街，拥有 庞大的人流优势，是广州的商业核心所在。 公共交通线路繁多，地铁一号线、二号线交换处，公园前站近在咫尺，且本项目及附近多个商厦均配有大型停车场，交通极其方便。 北京路的商业历史悠久，是传统的商业圈，以北京路为核心向外幅射周边路段，其商业气氛也十分浓郁，一直以来都具有相当高的知名度，闻名全国。 又是国内著名的商业圈，甚至是国外人士必到的旅游点之一。 4.“ 只租不售 ” 的推广策略有助于项目整体的经营发展 发展商推行 “ 只租不售 ” 的推广策略，把商场的经营管理权统一起来，不但有利于项目在日后的经营中进行整体的宣传推广，而且发展商对项目具有管理的主动权，能够更好的对项目发展作出适时调整。 因此，作为一个可持续发展的、长期经营的项目， “ 只租不售 ” 策略将对项目的整体发展带来极有利的帮助。 同时也是本项目有别于周边同类型项目的最大优势之一。 近年来，在北京路附近出现了较多的商务物业，带旺了整个区域的商务气氛，例如，中旅商业城、百汇广场 、广百新翼大厦、信德商务大厦、健力宝大厦、新宝利大厦、捷泰广场等，写字楼林立亦为本项目带来了更多的商机。 因为，这些出入写字楼的白领阶层正是本项目所针对的目标消费群体之一。 北京路商业步行街的开通，道路两旁商铺外墙的重新粉饰等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成广州旅游观光 标记之一，全面提升北京路的商业价值。 （二）劣势（ W） 如前所述，市内大型的综合性商场众多，尤其是繁华的北京路上同类型的商场项目更是一个接一个先于本项目推出市场， 必然分流了客户资源，对本项目的推广造成一定的影响。 消费者的固有消费习惯，使他们对在北京路购物的取向多为在地铺消费，从而令到部分的商户会担心商场项目能否吸引足够的人流支撑经营，使商户对经营前景未见乐观。 （三）机会（ O） 充分发挥地利优势 建筑在同区域的消费水平上，再注入差异性 捕捉市场空白点，避免同质化经营 利用并延续发展商的品牌效应，创造更大的市场价值 （四）威胁（ T） 本项目所面临的市场威胁主要来自两 方面： 1. 传统地铺的影响 固有的消费习惯决定了地铺的高价值所在，从而受到了众多的商家追捧，因此对商场铺所造成的冲击较大。 本项目附近存在多个同类型的竞争项目（例如广百新翼、光明广场等），由于彼此的先天环境、质素接近，导致项目定位、目标客户群极为相似，因此客户在下决定时必然多翻比较， 市场竞争更加剧烈。 “ 只租不售 ” 这种国外商家普遍采用的开发模式是本项目对广州市场做了详细分析的基础上由发展商采用的， 在优势分析里把这个经营模式突出出来是为了强调 “ 发展商和商家达到共赢 ” ，这种把操作模式放在优势分析里的做法是个亮点。 深入细致的分析后找到市场的空白点： 三、差异化的发展方向 （一）项目定位 市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的、科学的、全面的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，从而为本项目制定出准确的市场定位。 ： 挖掘潜在的、消费需求、倡导消费新观念：潮流、品牌、旗舰店 引领经营新模式：创新、主题个性化 辐射区位：大广州、珠三角全省、华南地区项目的市场出路在于挖掘潜在的消费需求、倡导消费新观念、引领经营新模式及辐射地区这几方面的要素决定的，这些因素共同影响着项目的定位及未来发展。 因此，寻求项目的发展路向时，敝司建议以这些关键要素为突破，确立项目的市场定位。 2. 定位思路 如前面项目的 “ 机会 ” 中所提到，只有捕捉市场空白， 结合原有的地段优势，才能符合本项目的发展。 而捕捉市场空白，归根究底就是要找出最终目标消费群，针对其特征厘定项目定位。 目标消费群定位 综观市内各家大型商场，均没有十分明确的一群目标消费者，普遍都是面对普罗大众，全面照顾到不同阶层，不同年龄结构的人士需要，缺少针对性。 像状元坊这类对青少年有强列针对性商场则经营十分成功，说明只有目标消费群明确的商场才能形成稳定、忠实的客源，取得经营成功。 ：中高端白领 （ 1）目标消费群特征： ① 年龄介乎于 25—— 35岁。 ② 多于大机构中从事知识型、技术型、管理型之工作，有持续上升的发展空间。 ③ 收 入稳定、丰厚，并已维持了相当长的一段时间。 ④ 家庭经济负担较轻，个人消费能力。