年北京市顺义写字楼项目策划书商业地产(编辑修改稿)

年北京市顺义写字楼项目策划书商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

分析 商用物业 项目价值分析的基本方法和概念 .这里我们重点介绍一下我们的 商用物业 价值分析法（类比可实现价值分析法）： 首先 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 .类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断 A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间布局和环艺设计 D 写字楼的 物业管理 E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 A 经济因素 B 政策因素 项 目可实现价值分析 .类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析： 价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算 三、 项目定价模拟 均价的确定 均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价 项目中具体单位的定价模拟 定价法： 差异性价格系数定价法（ 根据写字楼客户注重的几个因素，如 日照采光系数、景观朝向系数、楼层系数、随机 系数） .各种差异性价格系数的确定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度 .具体单位定价模拟 四、 项目投入产出分析 项目经济技术指标模拟 .项目总体经济技术指标 .首期经济技术指标 项目首期成本模拟 .成本模拟表及其说明 项目收益部分模拟 .销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 .利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表 .敏感性分析： 可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 五、 投资风险分析及其规避方式提示 项目风险性评价 .价值提升及其实现的风险性： 项目的规划和设计是否足以提升项目同周项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 资金运作风险性 .减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 .对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 经济政策风险 .国际国内宏观经过形势的变化 .国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 六、 开发节奏 建议 影响项目开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求 项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估 .结论 第二章 项目规划设计策划营销 通过完整科学的投资策划营销分析， 我们便 有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。 房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建 筑规划和单体设计要求越来越高，这就要求发展商将 以人为本 ，以市场需求为出发点 的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。 项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。 项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总 体规划布局的基础上，提出基于市场角度的营销建议，并结合产品进行不断的调整，并最终实现以下内容 —— 一 、 总体规划 建议 项目地块概述 .项目所属区域现状 .项目临界四周状况 .项目地貌状况 项目地块情况分析 .发展商的初步规划和设想 .影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 .土地 SWOT 分析在总体规划上的利用和规避 .项目市场定位下的主要经济指标参数 建筑空间布局 .项目总体平面规划及其说明 .项目功能分区示意及其说明 道路系统布局 .地块周边交通环境示意： 地块周边基本路网 项目所属区域道路建设及未来发展状况 .项目道路设置及其说明： 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置 绿化系统布局 .地块周边景观环境示意： 地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 .项目环艺规划及说明： 项目绿化景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计 公建与配套系统 .顺义地区 周边市政配套设施调查 .项目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面设计提示： 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 .公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计 分期开发 .分期开发思路 .首期开发思路 分组团开发强度 二 、 建筑风格定位 项目总体建筑风格及色彩计划 .项目总体建筑风格的构思 .建筑色彩计划 建筑单体外立面设计提示 写字楼 外立面设计提示： 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 .商业物业建筑风格设计提示 三 、 主力产品 选择 项目所在区域同类楼盘户型比较 项目 业态分析及项目户型配置比例 .商业群楼平面设计提示 .商场楼层平面设计提示 .写字楼平面设计提示 四 、 室内空间布局装修概念提示 室内空间布局提示 公共空间主题选择 庭院景观提示 五 、 环境规划及艺术风。