年北京土地市场形势分析和20xx年前景房市分析(编辑修改稿)

年北京土地市场形势分析和20xx年前景房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

阶段就明确了房地产开发主体，这时土地事实上已经形成了供应；如果以签订土地出让合同为基准，由于协议出让的土地主要是“生地”，则土地在实施土地一级开发以前就形成了供应。 但是北京在 2020 年末实行经营性土地“熟地”供应政策后，土地必须具备通平条件才能供应。 一些处于一级开发阶段的土地不能成为实际供应量，而这类土地在协议出让时期都属于已供应的土地。 因此可以说，由于政策和统计口 径的原因，使得一部分土地“延迟”了供应。 另一方面，恰恰是在实行了“熟地”供应政策后一年多，征地拆迁的难度越来越大，土地一级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。 从土地成交的时间看， 2020 年前 9 个月每月成交量均在 5宗以内，基本平稳。 10 月和 11 月没有成交。 12 月突然放量，连续推出两批，共成交23 宗，占当年交易数的 46%。 2020年土地成交量虽然比上一年度减少了 %，但是 交金额与上年基本持平，微涨 %。 平均土地价格为 3288 元 /平方米，比上年增长 %；平均楼面地价为 2600 元 /平方米，比上年增长%。 自 2002~2020年，平均楼面地价的增长率分别为 %、 %、%、 %，由降幅减缓再到增幅增加，显示的是地价复归趋势。 总体而言，市场竞争局面平稳。 全年 50 宗地块有 33 宗以底价成交，只有 17宗土地高于底价成交，并且其中有 10宗地块的增值幅度在 10%以内，只有 5 宗增幅在 50%以上，显示市场竞争并不像一般人想像或媒体 中国最大的管理资源中心 第 6 页 共 11 页 报道的那样火暴异常（见表 2）。 但是由于市场供应总量减少，客观上形成了地块的供 应量、区位、规划用途和规划面积等因素相对不足的局面，同时一些土地储备量较少的开发企业急于拿地，使得对个别条件较好地块的竞争非常激烈。 12 月 5 日密云县密云镇南菜园村 (原体育场 )住宅用地以 2300 万元成交，期间经过了 64 轮竞价，超出底价 679 万元，增幅达 42%；通州区马驹桥镇生活起步区 C2 住宅小区项目用地以 亿元成交，也经过了 64轮竞价，超出底价 亿元，增幅达 230%，创出当年增幅之最。 海淀区清河镇住宅及配套用地以 亿元成交，超出底价，增幅 51%，夺得“地王”称号。 易区域 从区域分布看，城八区土地供应集中在丰台、海淀、朝阳；远郊区县土地供应集中在顺义、密云、怀柔。 丰台区成交 公顷，占全市当年成交量的 20%。 从土地用途看，居住用地供需两旺，成交约 278 公顷（含居住兼容配套公建类型的用地），占全年成交量的 78%。 商业金融服务用地次之，成交约 35 公顷，占全年成交量的 10%。 其余为综合科技贸易、公共设施等用地。 用途结构偏向居住，一方面说明住宅需求依然旺盛，开发商对住宅项目依然情有独钟。 另一方面，也反映了当前用地结构不尽合理。 政府在供地时应 考虑综合平衡，适当调整不同用地类型的供应量和上市节奏，以免出现用地结构和投资结构的失衡以及未来居住、交通、就业等等一系列问题。 中国最大的管理资源中心 第 7 页 共 11 页 三、 2020 年北京土地市场形势前景 （一）继续加大闲置地清理力度 2020 年 1月 13 日北京市发展改革委、市规划委。