年北京市写字楼市场整体状况商业地产(编辑修改稿)

年北京市写字楼市场整体状况商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

大潜在供应量的压力。 1. 宏观环境利好，商务环境难尽人意 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，地段论是房地产经营的金科玉律，而好地段的潜台词就是一个好的环境。 对 于写字楼来说，浓厚的商务环境，完善的配套设施，便捷的交通是决定一个写字楼项目定位的前提。 虽然中关村在利好的宏观环境下得到了巨大的发展，但是其无论在配套，商务环境还是交通等方面都难尽人意，根本无法达到高品质写字楼客户，特别是像跨国公司这样高端用户的要求，这也是为什么 CBD 写字楼被众多外企所消化，而微软等却要“外逃”中关村的主要原因。 商务环境的首先表现是整体形象。 目前中关村尚属于开发期间，整体上给人的形象就像一个大工地，到处都开膛破肚，坑坑洼洼，而且随着开发力度的加大，这样的情况还可能持续 3－5 年，这么长时 间保持这样的形象，对中关村的影响是十分巨大的。 另外，随着大面积电子城的入市，中关村看上就更像一个电子市场了，卖盗版光盘的，推销电子器材的，给中关村的整体形象蒙上了一层巨大的阴影。 其次就是商务配套建设跟不上。 在中关村，几乎找不到一家像样的大饭店、大展览中心，甚至连一家像样的咖啡馆都没有。 据说微软每次开新闻发布会，都选择远在北京东三环的国贸大厦。 最后就是交通设施建设的落后。 中关村是一个人口密度比较大的区域，所以车流量也比较大，而在 1999 年之前，整个海淀区的主干线只有南北走向的白颐路、学院路和东西走向的 老西外大街等几条为数不多的干道，这些道路因为经常处于饱和状态变得非常拥堵，远远不能适应科技园区发展的需要，给人们的出行带来了极大不便。 尽管三年以来海淀区又完成 20 余条道路的改扩建和新建任务，但对于即将迎接世界 500 强企业的中关村来说，仍然是任重道远。 大量管理资料下载 随着跨国公司在中国的发展，他们之中的大部分企业即将走完他们在中国的摸索期，转而进入第二阶段。 中国的入世和北京申奥成功，会给他们带来更大的发展空间和机遇，他们也会以更新的姿态挑战中国，会更加注重形象，而中关村不是他们的理想地点。 2. 供给量持续放大，国际型 5A级高档写字楼竞争加剧 中关村历来是北京市写字楼比较集中的区域之一，但由于其商务环境的原因入市的写字楼数量一直比较少，特别是一些高档的写字楼，在中关村一直处于断档期，从而导致了区域内写字楼长期处于供不应求的状态，写字楼价格居高不下。 但随着 2002 年 1 月关于“中关村 3 年内变样，中关村要以世界 500 强、国际著名高科技公司、国内大型企业集团和风险投资机构为重点”政策的出现，中关村写字楼掀起了新一轮的开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨国客户为主，级别在国际型 5A级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市 场竞争异常激烈，产品同质化现象日益严重。 据统计，目前中关村供应的写字楼个数在 30 个以上，供应面积 (含已租、已售、在租、在售 )已经达到 129 万平方米，其中 2002 年的供给量是 40万平米，今年还将有 80万平米的写字楼投入使用，也就是说到 2020 年初中关村的写字楼总量将在 200 万平米以上。 另外，从目前市场供应的项目类型来看，像融科资讯中心这样面对跨国企业，定位高档的写字楼层出不穷，如下表所示。 表――近期 5A 级高档写字楼信息 写字楼名称 总建筑面积 均价 位置 融科资讯中心 万 28美 金 /月 .平米（租金） 科学院南路 柏彦大厦 万 4 元 /天 .平米（租金） 北四环中路 银谷大厦 7 万 11717 元 /平米（售价） 北四环东北角 中关村科技贸易中心 20 万 13500 元 /平米 中关村大街东南角 大地科技大厦 万 元 /天 .平米（租金） 北四环路西北角 中关村金融中心 11 万 待定 中关村西区 清华同方科技广场 11 万 13000 元 /平米 清华东路 豪景大厦 5 万 12000 元 /平米 海淀区知春路 富海中 心 万 12000 元 /平米 北方交大西门 科技财富中心 万 11000 元 /平米 海淀区学清路 数码大厦 A座 万 18000 元 /平米 中关村南大街 可见，以忽略中关村中小型企业需求，而面向跨国企业为主的国际型 5A级高档写字楼已经 大量管理资料下载 成为市场主要供给类型，该类型写字楼不仅要面对区域内众多写字楼的竞争，同时还要面对来自CBD 区域写字楼的竞争。 CBD 区域今年高档的写字楼供应量也非常大，光北京财富中心就有 70万平米的建筑面积，此外还有世纪财富中心，恒禾国际中心等项目也将于 今年面市。 当然，对于跨国公司客户来说，在商务氛围极其浓厚，商务配套齐全，而价格不相上下的 CBD 和中关村之间，熟轻熟重不言而喻。 3. 成长型中小企业成需求主力，供需错位明显 自从 之后，全球经济普遍不景气，外资企业对写字楼的需求也日益萎缩，即使是在入世和申奥成功双层刺激下，需求的释放也会比较缓慢；而国内大型企业也由于前几年的大单购买和租赁，需求基本饱和；相反，中国强劲的经济发展势头却催生了众多创业型小企业，他们成了北京写字楼的需求主力。 根据相关数据显示，在中关村现有的企业当中， 50 人以下的中小 型企业占 85%，平均需要的办公面积为 平方米，而其中 10 人左右的企业又占了 80％，他们需要的办公面积只有100 平米左右； 50~100 人企业占 9%，平均需要的办公面积 平方米；而 100 人以上企业。