巴南区粮食局片区旧城综合改造项目可行性研报告(编辑修改稿)

巴南区粮食局片区旧城综合改造项目可行性研报告(编辑修改稿)内容摘要：

供应量和有效需求依然 保持增长态势 ,充分折射出重庆住宅市场的高度成熟。 住宅 :近七成成交户型为二、三房 2020 年二级市场销售商品房 平方米，成交金额 亿元，从各类型来看 ,办公楼销售面积 ,均价每平方米 3198元 .商铺面积 万平方米 ,均价每平方米 万元 .住宅面积 平方米 ,均价每平方米。 从住宅成交户型来看 ,上半年成交仍以二房、三房为主、占 %以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房及公寓小户型多为单身人士作为 投资或过渡型用房，比例较少。 四房以上、复式、别墅等大户型的房子则多为高收入阶层人购买，比例也相应较少。 这样分布格局体现了市场的需求层次，也同时与市场的供应结构相符合。 从住宅成交的平均单价来看，上半年全市住宅均价为每平方米 元，比去年的每平方米 元上涨了 198元，涨幅为 %,表明重庆房地产经过一个阶段的发展 ,随着重庆房地产业的规范与控制，整体朝着持速、稳定、健康的方向发展。 写字楼 :空置面积上升 2020 年重庆市商业办公写字楼市场整体表现为投资、开发量大 ,成交规模量小，总共成交约 ,写字楼供应增幅远远大于销售增速 ,市场承接力有限 ,重庆写字楼市场前景不容乐观 . 此外 ,根据〈重庆市产业导向目录（ 20202020年）〉， 58种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼、大型商场。 2020年重庆市房地产市场前景预测 2020 年重庆房地产二级市场的新增批售面积接近 2000万平方米，加上 2020 年上市的市场存量约 万平方，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，未来的市场消化压力较大。 2020 年，重庆土地实际供应 万平方米。 其中，商业、办公 、住宅及安居房用地实际供应 ，仅占 %。 2020 年，重庆市还将严格控制土地开发供应规模，保证土地供应规划模适度、结构合理。 2020 年，重庆市房地产市场已呈现出郊区化与规模化的发展态势，地产市场已向纵深发展，市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求。 3． 5宏观形势对项目的借鉴 根据以上分析可知，项目开发面临国家宏观调控的影响，从土地供应上，停止别墅用地出让，适当增加普通住宅的土地供应，以调整房地产开发结构；而重庆从 2020 年新建住宅交易量统计也可以看出 ，销售价格在 3， 000 元平方米以下的普通住宅是市场的主流，因此本项目作为中档价位商品房，符合市场需求，受国家宏观调整影响较小，市场前景比较乐观。 四、项目区域房地产市场分析 4． 1 巴南区房地产市场 巴南区基本情况 巴南区位于重庆市南部，与南岸区、九龙坡区、大渡口区相连，是进出重庆主城中心的南大门，鱼洞是巴南区政府所在地，距市中心仅25公里，辖区总面积 1800 多平方公里，下辖 21 个镇，街道办事处。 到 2020年底全区总人口为 ，其中户籍人口 万人，是重庆南部新城，汽摩生产基地和物资集散中心 ，同时是重庆实施主城中心 “退二进三 ”产业政策调整和高校搬迁，扩建的主要地方。 巴南区房地产市场分析 1． 2020 年巴南区房地产市场分析 巴南区是重庆主城近郊区，随着重庆城市建设重心的调整以及宏观形势的影响，同时重庆主城中心开发土地的限制，现以逐渐成为重庆房地产发展的一块热土，近几年来，在房地产行业的投资逐年增长， 2020年全区实际完成房地产投资 亿元，新开工建设了半岛康城、明华 .滨江花园、香林华府等大型楼盘 ,规划开发总量为 万来方米 ,竣工面积为 ，销售面积 米，其中到 2020年上半年可向社会推出楼盘近 40 万平方米。 从新项目公布上看鱼洞城区中心新项目较少，只有天江丽景（ 方米）项目，前两年开发的协信新天地、海天花园等项目均已销售完毕（销售已达 95%以上）。 由于受鱼洞城区中心没有可供开发的土地，近期很难有新项目开工建设，因此，目前的新项目都处于城区外围，根据近年的销售情况看，主流价格在 200002400元 /M之间，成熟的生活环境，商业设施和教育，卫生配套以及临江环境是巴南区商房的卖点和亮点，并且户型由前几年的大户型的方向发展，户均面积在 100平方米左右的楼盘倍受人们的追捧。 巴南区以前是巴县， 未被规划为重庆主城区，房地产业的发展受到极大的影响，一是交通不便，二是经济发展落后，三是基础设施差，四是人们消费观念陈旧，导致与重庆发过区域有较大的差距。 但是随着重庆城市建设规划的调整，产业政策的支持，一批如鱼洞长江大桥、渝南大道扩宽、内外环高速公路、轻轨专线、机场至鱼洞快速公交专线等基础设施工程的建设、以及巴南区天然的自然环境，商品房价格优势，必将进一步推动巴南区房地产业的快速发展。 2鱼洞房地产市场 鱼洞城区概况 根据鱼洞城区发展规划，该片区包括鱼洞城区中心、大江工业园区、龙州新区三部分，由鱼 洞街道办事处管、政治、文化中心所在地，巴南区经剂、政治、文化中心。 城区总人口为 万人 ,农村人 万人 ,是巴南区城镇化进程主要的吸收地。 通过鱼洞长江大桥、内外环高速、轻轨、渝南大道公路构成交通主骨架。 并收东西向的巴县大道、新农街、滨江路、以南北向的解放街、下河路等构成城区主要人流、物流、车流通道。 鱼洞城区规划及发展按该片区规划，是以 “行政、商贸、生活为主的综合区。 根据巴南 “十一五 ”规划，到 2020 年预计该片区城镇人口将增加 5万人，同时按照该片区控制性详规的要求，大江工业园主要依托大江工业集团（三线 搬迁企业）、长安铃木公司（合资汽车生产企业）、佛尔岩滚装码头等来发展区域经济；龙州湾新区主要是解决鱼洞城区空间问题，重点是新型的生态居住区，而鱼洞 4城区中心是巴南区行政、商贸、生活集中区，将 （ 1）、片区近两年新推出楼盘分析 20202020 年每年新推出楼盘（新开盘）分析如下： 年份 项目个数 房售面积（万㎡） 总套数 户均面积 均价（元 /㎡） 占巴南区推售面积比例 2020年 5 2658 120 2168 % 2020年 4 3518 110 2296 % 注 :资料来源－－巴南区房房屋管理局 从上表数据可以看出 : 3． 近两年片区每年新推楼盘推售面积在 30～ 40 万平方米之间 ,逐年增长。 4． 户均面积约为 100 平方米 ,户型以小三房为主 ,均价 2000～ 2200元/平方米之间 ,2020比上年增长 %。 5． 2002年新推出楼盘推售面积占整个罗湖区比例 2001年明显提高。 片区属相对独立的中心型片区 ,是巴南房地产的开发热点 ,近年来新的房地产项目不断推出 ,开发较为密集 ,主要有半岛康城、滨江花园、香林华府、明华 .龙洲半岛、龙洲港湾、巴南印象、万友康年 等楼盘。 需求客户类群 对片区的部分楼盘进行市场调查，有以下特征： .鱼洞当地居民 .乡镇居民到鱼洞置业 .与鱼洞相邻的大渡口、扬家坪、南坪部分居民以及渝中区部分拆迁户 片区内典型楼盘分析 根据近两年片区每年推出楼盘规模来看，普通楼盘最大推售面积约在710万平方米之间，而对于本项目建筑面积为 24万平方米 ,规模较大 ,因此我们选择滨江花园进行分析 . 滨江花园规划开发建筑面积约 37 万平方米 ,分为 3期开发 ,从 2002 年开始到现在 2年时间。 物业类型－－小高层、高层。 开发策略 第一期 第二期 第三期 时间 2002年 12月 2020年 10月 2020 年 12 月 分期规模（万㎡） 价格走势 1860 元 /㎡ 2160元 /㎡ 2360 元 /㎡ 五、项目发展定位 项目 SWOT 分析 优势（ S） 1． 项目位于巴南区城区中心，周边配套完善，交通便捷； 2． 项目规划布局依势而建，空间层次丰富，保证每户均有良好的景观资源； 3． 项目规模较大，易于营造小区气氛； 4． 项目取得土地成本相对较低，并且有政府及相关部门的政策支持。 劣势（ W） 1． 项目处于巴南大道和新农街之间，商业价值的潜力较小； 2． 项目距长江虽只有 100 米，但是江景住宅打造较难； 机会（ O） 1． 渔洞长江大桥、轻轨 1号线等基础设施的建设； 2． 长江河岸治理、三峡工程完工蓄水、云篆山百步休闲云梯建设，对该片区的总体形象有一定的提升，并结合现代人的生活观念； 威胁（ T） 1． 周围在售楼盘较为集中，市场竞争激烈； 2．。