山东莒南市房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)

山东莒南市房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

项目概况 总体规模：占地近 三万平方米 户型设计：三室一厅一卫 三室二厅一卫 二室一厅一卫 二室二厅一卫 销售价格：价格未定 销售手段：一房一价 销售情况： 未销售，在 10 月份开盘 商铺：在住宅的南边，建在小区外面，商住分开 项目优势 小区环境优美，纯住宅小区， 小区采取了全封闭， 道路宽阔，四通八达，远离闹市，空气清晰 星级物业管理，全自动门 小学，中学近在咫尺 项目缺点 离县中心太远，交通不方便，生活配套设施不全 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、产品投资空间分析 近几年，莒南房地产开发非常活跃，新楼盘层出不穷，不同主题、不同理念、不 同风格、不同档次的各式特色项目全面开花，以各自不同的“吸引点”展开激烈竞争。 同时，差异化中呈现“同质化”现象，同类楼盘的产品设计、建筑设计、环境景观、配套设施、户型面积以及价位等多方面存在一定的趋向性，呈现某种共同特征，预示着目前房地产开发的产品特征同质化趋势严重，同时房地产市场竞争更加激烈化。 产品分布特点： 整体上看，莒南市场的产品分布格局为老城区和城周边区为中高档产品，其他区域产品档次相对较低。 市场呈现多样化的格局，以中档为主，高档、低档同步开发，满足了不同层次消费者的需求，房地产开发也进入了产品品质 竞争阶段。 目前开发的热潮集中于城中心。 产品价格特征： 从住宅价格上分析，老城区新开发的楼盘价位较高，价格在 13001500 元 /m2之间；城周遍的楼盘价位在 12001400 元 /m2；此外，在县城周遍风水好规模大品质高的楼盘，价格相对偏高。 从商铺价格上分析，老城区的楼盘价格在 29005500 元 /m2 之间；城周遍的楼盘价位在 25003500 元 /m2；在老城区现有店面房价格在 4000 元 / m2左右，它们一般的位置处于各商场附近的独立店面房和临街店面，租金一般在 元 / m2.天左右。 营销手法： 通过 实地考察的情况来看，莒南房地产在策划、营销方面，相对滞后，专业 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的营销策划仅仅停留在的萌芽阶段，与其他房地产发展较为成熟的城市相比，还存在一定差距。 在推广 过程中缺少系统的营销策略，比如项目优势的挖掘、推广主题的延续、房 地产 产品形象的建立等均没有得到充分的把握及展开；在销售卖场的营造上，除 外浙江那家 房产公司销售总部营造较好以外，其他房产公司销售人员专业水准和服务水准有待提高。 但是随着房地产市场的竞争白热化，产业细分必然呼之欲出，前期拥有良好的营销策划，必然会占领市场的先机，为销售营造良好的市场环境，为开发商赢取最大利润。 专业的营销策划必然会在不久的莒南得到重视并发展。 从上述投资空间分析中我们可以看到，莒南未来房地产开发将更加专业化、产品也将更加多样化，开发理念也逐步趋向理性，回归到注重产品内在品质的提升上来。 根据市场需求，不断细分市场定位，产品差异化竞争是目前占领市场最有效的手段，以此来建立莒南不同层次的供房体系，满足不同消费者需求。 未来开发的项目除了要在地段的选择上符合城市未来发展趋势外，更要注重产品创新，注重社区环境的营造和建筑风格的多样化，结构形式的多元化，充分展现现代的居住理念和生活方式。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三部分 地块环境分析 一、项目的基本情况 本案位于县城隆山路南段西侧，嵋山路北侧，项目南面紧临莒南长途客运站，该区域是莒南县重点改建区域，区内正有两个商住项目在建设，不久将来该区域将形成新商圈。 本案位于县城隆山路南段西侧；出让面积 22172平方米；规划用途商住综合用地； 地块形状呈较规则的梯形状，南北长，东西短，场地平整，对施工建设非常有利，需拆迁现有的汽车修理厂。 二、项目区域市政公建配套情况 交通情况 项目南侧是莒南长途客运站，并且隆山路是莒南县的出入城区的主干道，交通非常方便有各公交车经 过及私营出租车运营。 市政配套 项目地处莒南县老城区，市政配套如学校 医院 银行 车站 菜场 购物中心等一应俱全。 三、项目 SWTO分析 项目优势 （ Strongth） ： （ 1）地理位置优越，该项目临莒南县最繁荣的交通主干道 ——隆山路，旁边是汽车站，并紧靠十字路口，人流旺盛，旁边有两个商业中心，帮本案聚集了一定的商业气氛和人气。 （ 2）发展前景看好，莒南县现正在大力发展项目所在区域，要把该区域打造成一个高品质的商业圈的意图十分明显，紧邻本案的富源商贸城和金世界商业步行街正在建设中，等到本案竣工运营时，该区域的商业形象和档次将大幅提升。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 同时为本案的经营气氛提供了一定的机会，有利于本案销售临街商铺。 （ 3）项目地块两面临街，并且沿街商铺路段较长，含金量大，这是相邻的两个竞争项目所不具备的。 （ 4）本案可以定位全封闭高档小区，采用全封闭式管理，能自行形成完善的配套，营造属于自己的风格和个性。 （ 5）项目在商务区内，生活配套一应俱全， 又离行政区域不远，能够吸引在行政上班的和在企事业上班的中高端客户群来此购房及消费。 （ 6）本案是莒南唯一设有 3745平方的大型地下停车库，方便拥有私家车消费者购物。 （ 7）本案是莒南唯一有近 3000平方米的休闲演艺广场。 （ 8）本案 规模大，商场面积大，服务功能齐全，休闲、吃穿、娱乐、购物、居住、停车一条龙服务。 项目劣势 （ Weakness） ： （ 1）与我们项目处于同一区域，同一地段而先本案启动的有富源商贸城和商业步行街两个项目，他们对于我们项目的优势在于先启动先入为主，抢先占据了部分市场份额，对本案销售 的沿街店面有一定的抗性。 （ 2）项目位于莒南黄金商圈的边缘地带，目前周边环境不好，很多都是破旧房子和零乱的街道，居住的环境很差。 周边的店面定位不高，以小餐馆， 小卖部和小旅馆等资金流动量不大的行业为主，是典型的车站经济，店面的租金回报率低。 （ 3）项目的住宅体量不大，要形成高档社区有很大的难度。 （ 4）本案是开发商在莒南做的第一个项目，老百姓对我们的实力有待认同，从而对我们的销售有一定的抗性。 （ 5）项目旁的莒南长途客运站将于近期外迁，人流和人流在区域的停留时间 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 都将大幅减少，更会造成周边店面的空置，租金回报 率下降，对客户下决心购买不利。 （ 6） 本项目尚未动工，是期房，而市场是动态的，里面有不可预见的因素。 （ 7）市民投资商铺意识较缺乏，经营户求稳心切较重，不太敢冒风险。 （ 8）宣传力度不到位，市区居民和绝大多数乡镇居民对项目一无所知，就连名称也未曾听过 （ 9）商铺定价不宜过高，价格阻力较大 项目机会（ Opportunity） （ 1）项目开发商场规模较大，在当地开发项目之中也属于最大型的商场。 （ 2）项目所定的业态规划方面，在目前市场上填补了空白，如精品购物中心、美食一条街、休闲娱乐、大型超市等。 （ 3）以 后市中心向东边迁移，居住人口将增加，本项目交通要道十分便捷，从而可以吸引大量人流。 （ 4）目前整个市场状况经营不乐观，这使本项目与一些已营业的商场缩短市场孕育期，提供了很好的拓展平台。 （ 5）本位置独特，普遍客户对本项目是比较看好的，只要合理进行 产品包装，做好推广和宣传工作，将会有很大的卖点 项目 风险（ Threat） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多。