尚美国际房地产营销培训基础教程地产培训(编辑修改稿)

尚美国际房地产营销培训基础教程地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

是指凡需牵扯动或拆除少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。 中修后的房屋 70%以上必须符合基本完好或完好的要求。 小修工程 是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。 综合维修工程 是指成片多幢（大楼为单幢）大，中，小修依次性应修尽修的工程。 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 第三章 一，土地使用费 土地使用者使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地 2 元 /平米占地 /年。 二，规划局 代表国家对城市的规划设计进行引导和监控 的机构。 三，国土局 代表国家行使土地所有者的职权。 四，房管局产权登记处 办理房地产初始登记，转移登记，抵押登记，变更，继承，赠与等手续的部门。 五，确权 是依照法律，政策的规定，经过房地产申报，权属调查，地籍勘测丈量，审核批准，登记注册，发入证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权，使用权的隶属关系和他项权利。 六， 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。 具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有，使用，收益和处分的权利。 七， 房地产抵押登记 是指房地产抵押关系设 定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区，县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。 八， 房地产权利初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的登记。 九， 七通一平（熟地） 是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水，电力，暖气，电信和通路以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 十， 三通一平（净地） 是指土地具备上水，通电，通路以及场地平整的条件。 十一，绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 十二，容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。 这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就越高。 十三，建筑密度 是指小区内建筑用地面积占用地面积的百分比，密度越低，小区绿化面积和活动场地就越大。 十四，出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比，由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号里，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 十五，商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开 发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让，出租，继承，抵押，赠与，交换的房地产。 十六，五证 房地产商在预售商品房时应具备《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，《商品房预售许可证》。 其中《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由规划部门核发，《施工许可证》由建设部门核发。 按规定房屋未建好之前出售均要办理《商品房预售许可证》 十七，房地产买卖合同 是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有商品销售都须签订此合同，目前，外销的房地产合同必须做公证，内销的房地产合同也需做公证。 十八，房地产证 是房屋土地权属凭证二合一，是房地产权属的法律凭证。 十九，银行按揭 是指购买楼房与银行达成抵押货款的一种经济行为。 业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行本金及利息，这种方式称为银行按揭。 二十，定金 指依据担保法的规定，当事人向对方给付的作为债权担保的一定数额的定金。 给付定金一方履行债务后，定 金抵作价款或者收回，如果不履行约定债务的，定金不能返还，收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。 二十一，订金 根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质；交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。 一般情况下，交付订金的视作交付预付款。 另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五之内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。 购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订 金按预订协议约定的办法处理。 但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： （ 1） 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的； （ 2） 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的； （ 3） 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致的； （ 4） 广告，售楼书，样品房与实际状况不相符的。 二十二，房地产公证 公证机关对房地产买卖，转让，抵押，赠与，继承的合法性作法律公证。 二十三，契税 是在土地，房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。 征税范围（ 1）国 有土地使用权出让；（ 2）土地使用权出让，包括出售，赠与，交换；（ 3）房屋买卖；（ 4）房屋赠与。 征税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地，房屋，在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。 二十四，房地产转让 是指拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其他组织，通过买卖，交换，赠与将房地产转移给他人的法律行为。 二十五，银行本票 是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。 （同城结算） 二十六，银行汇票 是汇款人将款项交 存当地银行，由银行签给汇款人特往异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。 （异地结算） 二十七，银行支票 是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项制服给收款人的票据，有效期为 10 天（同城结算） 二十八，期房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，这段时间内所出售商品房称为期房。 消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 二十九，现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办 理入住并取得权证。 三十，实际销售面积 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房面积，不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期后竣工的商品房屋面积。 三十一，预售面积 是指报告期未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房房屋面积。 报告期预售又在报告期正式或协议销售的商品房屋的面积应列入销售面积，同时统计为销售收入。 三十二， TOWNHOUSE（联排别墅） 正确的译法应该为城区住宅，系成欧洲舶来的，其原始意义上指 在城区的沿街联排兴建的市民城区房屋。 三十三，会所 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施，会所具备的软硬件条件：包括泳池，网球或羽毛球场，高尔夫联系馆，保龄球馆，健身房等娱乐健身场所；中西餐厅，酒吧，咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧，阅览室等其他服务设施。 以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 三十四，住宅使用面积 是每户住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，其中包括卧室，起居室，厅，过道，厨房，卫生间，储藏室，壁柜，户内楼梯，阳台，斜面屋顶结构的房间，层高低与 2． 2 米的部分不计入面积 三十五，住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前的定位轴到后墙的定位轴线之间的实际长度。 三十六，住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，以为是就一自然间的宽度而言，故又称开间，住宅的开间在住宅设计上有严格规定。 三十七，住宅的层高 住宅的层高指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 三十八，住宅的净高 住宅的净高指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高 和层高的关系可以用公式来表示：净高 =层高 —楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫 “净高 ”。 三十九，隔热层 指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。 通常有如下隔热措施： （ 1） 住宅建筑的东西向窗户（尤其是西窗），宜有适当遮阳措施； （ 2） 减少东西向墙，即采取南北向长，东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响； （ 3） 采取隔热性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能； （ 4） 对外墙和屋顶的外表层，采用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达 到隔热目的。 四十，灰空间 最早是由日本建筑师黑川纪章提出。 其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到 室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊，檐下等，也可理解为建筑周边的广场，绿地等。 四十一：勒脚 指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墙。 由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的侵蚀和地下沿基础上升而使墙面潮湿，避免破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥沙浆抹面来保护。 四十二，外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然，亲近自然，通常他 的窗台较低甚至为落地窗 四十三，中空玻璃 中空玻璃是指对传统单正门窗革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术。 它由两层甚至更多的密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体状态，故称 “中空玻璃 ”，这种技术的运用是门窗的隔音，阻热，密封，安全性能大大提高。 第四章 房地产有关法律法规 一， 土地管理法 在土地管理法中，重点了解以下内容 1） 新的土地管理法是 99 年 1 月 1 日开始实施的 2） 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 城市市区的土地属于国家所有，农村和城市 郊区的土地属于农民集体所有。 3） 有关土地的六项制度 国家依法实行国有土地有偿使用制度 国家实行土地用途管理制制度 国家建立土地统计制 国家实行土地占用耕地补偿制度 国家实行基本农田保护制度 4） 土地管理法 《中华人民共和国土地管理法》，〈〈中华人民共和国城市房地产管理〉〉 二， 房地产交易管理制度 １） 城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖，租赁，转让，抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动 ２） 房地产交易的形式：房地产转让，房地产抵押和房 屋租赁 ３） 〈〈房地产管理法〉〉规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度，房地产价格申报制度，房地产价格评估制度，房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度 三， 房屋权属登记管理办法 １） 国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护 ２） 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋的所有权并对房屋行使占有，使用，收益和处分权利的唯一合法凭证 ３） 房屋权属登记分为：总登记，初始登记，转移登记，变更登记，他项权利登记 注销登记 ４） 分为权属证书包括〈〈分为所有权证〉〉〈 〈房屋共有权证〉〉〈〈房屋他项权证〉〉 四， 租赁条例 １） 房屋租赁登记备案制度 ２） 申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同，房屋所有权证书，当事人的 合法证件，城市人民政府规定的其他文件 ３） 审查后颁发〈〈房屋租赁证〉〉，该证可作为公安部门户口登记的凭证之一 ４） 房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限 第五章 房地产办理购房程序及有关名词解释 一，认购手续 业主交定金后，与发展商签订认购书 *个人提供身分证 *公司提供营业执照复印件还须在认购书上盖上公章 二，办合同手续 交 首期楼款与发展商签订买卖合同（首期延期交的情况除外） 三，办按揭手续 1，交清首期楼款与发展商签订买卖合同 A，填好按揭申请表 B，银行审批后，到公证处办理按揭合同公证 C，公证后的合同送房管局办理楼花抵押登记 D，业主交清所有办证费用后领取按揭合同，按指定的日期供款 具体的按揭手续和程序以各楼盘的规定为准 2， 选择银行按揭付款的个人需提供的资料 四，办公证手续 提供合同，楼款收据，公证申请表及公证费 A， 个人提供身分证 B， 公司还需提供营业执照副本，公章，法人代表证明书，法人代表身份证，如法人要找他 人代办，则要法人委托证明书，被委托人身份证 C， 有办按揭的，则须另签抵押合同与买卖合同一起公证，并到房管局办理楼花抵押登记 五， 办理入伙手续 A 提供楼款收据，合同复印件 B 到管理处取钥匙 C 提供银行存折，入住通。