小区项目初步建议(编辑修改稿)

小区项目初步建议(编辑修改稿)内容摘要：

及周边居民带来极大方便。 总建筑面积 57466 平米，总户数约 350 户，预售面积 47000平米 ， 共分 7 个区，临街门面夹层，层高 米。 户型面积有 82160 在量管理资料下载 平米两室一厅至四室两厅，单价 7 楼 550 元 /平米， 3－ 5 楼 600元 /平米，一次性付款优惠 5％，按揭首付 40％， 6 成 10 年按揭。 而门面 平米为 4180 元 /平米，一次性付款优惠 5％，按揭提供 5 成 10 年。 另五通费（水、电、气、加密、电话）未定，约 4000 元左右。 1青云商贸城 位于安宁街 ,由重庆青云房地产公司开发 ,许记集团顺丽房地产营销策划公司代理销售 , 目前正进行施工建设 ,设计有一条商业步行街 ,户型面积最大 130 平米 ,单价 660/平米 ,可打 折优惠 .门面售价步行街内约 80009000 元 /平米 ,而临街门面则为 13000元 /平米 . 1文体广电楼 位于 侧面，为框架结构的 15 层建筑，现已修至 12 层，总建筑面积 11592 平米，于 开工，工期 450 天。 （二）潜在竞争项目情况调查 世纪佳苑 该项目位于石马路二横街，与“万兴花园”和“西池现代广场”相邻，开发商是垫江旭弘房地产开发公司。 项目占地面积70 亩，总建筑面积 12 万平方米。 该开发商原是施工企业，曾经 在量管理资料下载 以其它公司名义开发了一个建筑面积几万平方米的项目。 此项目是该开发商以自己的名义开发的第一个项目，该楼盘规划拟建梁平最好的封闭式花园小区，全部设计为多层建筑。 目前该项目尚未动工修建。 福建公司项目 位于大河坝汽车站附近，现作前期工作，尚未进入正式启动阶段，具体资料不详。 （三）梁平各项目宣传推广情况初步分析 梁平的广告媒体主要有梁平电视台、梁平报等，梁平报为县委宣传部发行的日报，发行量 1000 多份，每周三、周六发行，主要是企事业单位订，广告方面电视广告效果不尽理想，而派单效果则不错，梁平楼盘推广大多采用此种方法，另外也有一些楼盘采用户外广告，如名豪、三峡风等就做有路牌广告。 五、 项目概况 区位优势 本项目位于梁山路与南华路的交叉路口，紧邻景观大道，商业、居家皆宜，住户购物、经商都极为便利，区位商业优势尤为明显。 项目总建面 万平米，换迁面积约 5000 平米左右，现正 在量管理资料下载 在进行拆迁。 项目规划大致是一块成 L 型的中凹地块，有一定的落差，项目背面有一座小山，规划将建成生态公园。 经济技术指标 项目占地面积 4089 ㎡，实际用地面积 11479 ㎡，总建筑面积 万㎡，住宅面积 26184 ㎡，门市建筑面积 2985 ㎡，车库面积 1931 ㎡，道路、室外停车场面积 2420 ㎡，绿地面积 3870㎡，绿化率 ％，容积率 ，建筑密度 ％。 从经济指标上看， 体量较小，但其所处地段优势明显，从一定程度上弥补了这一不足，将其定位于商贸及生活小区较为准确，在不具规模优势的情况下仍可将其打造成梁平具有中高品质的知名楼盘。 产品户型情况分析 设计了近 20 种户型，包含平层、错层、跃层等各种户型，客户选择空间很大，贴近不同层次的需求，户型、面积按照合理科学的比例进行了配比，如下表： 80 ㎡以下 80－ 100 ㎡ 100－ 120 ㎡ 120 ㎡以上 7％ 20％ 53％ 30％ 我们注意到了， 的户型中有相 当部分住宅为错层结构，这正应了梁平消费者的需求，因为在梁平，错层住宅很受欢迎，其住宅特征主要有两个方面： 一是错层住宅突破了过去流行的平面布局，独立单元中多个互不重叠的平面不仅有高度上的变化，还可以很好的组织室内功 在量管理资料下载 能空间，做到动静分区，提高私密性，使整套住宅的舒适性、情趣感大为增加。 二是错层作为一种新型房型被购房者承认、喜欢，并不只靠模式上的出新，它真正的优势在于实实在在的功能进步，这种房型可以让购房者，尤其是工薪阶层花不多的钱得到豪华享受。 错层住宅被消费者接受的另一因素是人们对新事物有着极强的接受能力 ，追求新潮、强调私密性和功能性的欲望，使不少人对错层情有独钟。 六、竞争形势 主要竞争对手 主要竞争对手有名豪商贸区、祥和小区、三峡风商业街、石马休闲广场、新华商业街、西池现代广场、鲁班小区等。 竞争对手对比分析表 名称 总建面 (㎡ ) 绿化 配套 物管 建筑密度 地段 产品定位 住宅价格 门市价格 名豪 30 万 一般 完善 较好 较高 商业中心 商贸为主，居住为辅 多 668 电 750 起 7000－ 16800 祥和 小区 万 较好 较好 较好 一般 商住一体 商贸为主，居住为辅 660 5000－ 7000 三峡风 万 较少 一般 一般 高 商业中心 商贸为主， 居住为辅 多 630 电 820 起 4000－ 8000 新华 商业街 万 少 较好 未定 较高 商住一体 商贸为主，居住为辅 回 550 非 620 6800 起 恒泰 小区 5 万 较好 一般 未定 较高 商住一体 居住为主，商贸为辅 未定 未定 西池 广场 10 余万 少 一般 一般 高 商住一体 商贸为主，居住为辅 568 3900 起 鲁班 小区 万 较少 较好 一般 较高 居住中心 居家为主，商贸为 辅 550 起 4180 在量管理资料下载 安华 小区 万 较好 完善 未定 较低 商住一体 居家为主，商贸为辅 待定 待定 （ 说明： 价格一栏中的“多” —— 多层住宅，“电” —— 电梯房，“回” —— 回居房，“非” —— 非回居房，“起” —— 起始价格）。 七、梁平消费者情况初步调查 为进一步了解梁平县城区房地产的情况，将拟定的一些问题对消费者进行了抽样调查，调查结果经统计分析得出以下初步结论。 梁平县房地产消费市场的构成是以住宅为主，商业性物业为辅的整体趋势。 原因一：大多数消费者认为目前住宅比商业性物业更适合他们的需求。 原因二：商业性物业价格相对住宅高很多，大部分消费者无力购买。 梁平消费者家庭结构主要是三口之家为主，即夫妻和小孩。 梁平消费者家庭月总收入以 1000－ 2000 元／月为主。 梁平消费者购房的目的大多数是自用，具有投资意识的消费者较少。 梁平消费者多采取一次性付款方式，消费者也逐渐接受按揭的方式，按揭多在 10 年以内。 大多数消费者选择二室一厅、三室二厅双卫的户型，面 在量管理资料下载 积在 100－ 130 ㎡。 大部分消费者都要求所购房屋有舒适方便的小区生活环境，相对完善的配套设施及物业管理服务，并认为物业 管理费不要收得太高。 梁平的居民认为梁平的房子多，对购买楼盘持观望态度。 喜欢现房，因为现房实在，并认为房子的价格要降。 另外对楼盘的宣传包装也不太看重，但较注重品质和价格。 八、产品定位简析 本项目的市场应定位于较低价格的中高档品质楼盘，在产品品质上有一定的要求，使建筑成本在得到有效控制的基础上，提高其产品品质，改变目前梁平房地产市场普遍低档次的状态。 同时，本项目在价格上面对中等偏上收入阶层的需要，不脱离区域发展状况，控制成本，降低销售价格，以此使本项目成为具有较高性价比的楼盘，吸引消费者的注意力，形成 良好的销售环境，缩短销售周期，尽快实现资金回笼，价值变现的目的。 九、价格定位分析 （一）住宅价格定位 定价说明 对于本项目住宅部分的价格确定，我们主要依照市场比较法来对该项目住宅部分进行初步定位，重点考虑地块价值，市场中 在量管理资料下载 同类物业成交价，目标客户的承受能力。