宿迁市光明广场房地产项目可行性报告(编辑修改稿)

宿迁市光明广场房地产项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

室 30 500 净化石油气站 40 600 公共厕所 150 600 9 垃圾集散点 150 300 小区综合管理处 400 600 24 居民委员会 420 600 合计 不可预见配套费 （ ++++） 5%=（万元） 开发期间税费（表 4— 2— 11） 开 发 期 间 税 费（ 4— 2— 11） 序号 项 目 计算依据 金额 /万元 1 配套设施建设费 （万元） 6% 2 投资方向调节税 （万元） 5% 3 工程质量与施工安全监督费 （万元） 4‰ 4 供水管网补偿费 住宅按 /人， 600元 /吨计， 1278人 /人 600元 /吨 5 供电用电负 荷费 住宅按 4KVA/户， 480元 /KVA计， 3652户 4KVA/户 480元 /KVA 6 其他税费 （万元） 2% 7 合计 开发成本 为以上 7项之和，共计为： （万元） （二）开发费用（表 4— 2— 12） 开 发 费 用 汇 总 表（ 4— 2— 12） 序号 项 目 计 算 依 据 金额 /万元 1 管理费用 开发成本 3%= 3% 2 销售费用 （ ） +（ ） +（ ） 广告及市场推广费 销售收入 %★ 销售代理 销售收入 2%★ 销售手续费 销售收入 1%★ 3 贷款利息 详见“贷款还本付息表” 另计 4 合计 ★销售收入来源详见“销售收入预测表”。 (三 )投资成本费用估算汇总表（表 4— 3— 13） 投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表（表 4— 3— 13） 成本项目 总额 /万元 得房成本（万元 /㎡） 多层（ 181883㎡） 高层（ 169593㎡） （一）土地成本 650 650 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业 房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 征地补偿费 450 450 土地使用权出让金 200 200 （二）建安工程费 1350 2000 （三）前期工程费 94 94 （四）基础设施配套费 251 251 （五）公建配套费 282 282 （六）不可预见费 125 125 （七）开发期间税费 250 250 （八）开发费 273 273 （九）投资总额合计 3275 3925 (四 )资金筹措与投入计划及贷款利息 资金筹措与投入计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。 本项目开发总投资（不含贷款利息）共计 126108万元，按规定资金投入不少于总投资的 20%，由此计算可需自有资金 25222万元，需贷款额合计35300万元，预售房收 入用于投资合计 65586万元。 其中自有资金可通过招商引资筹集。 本项目投资计划与资金筹措情况详见表 4— 2— 14“投资计划与资金筹措表”。 贷款本金的偿还及利息支付 销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。 投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。 本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率 %。 具体还本息计划详见表 4— 2— 15“贷款还本目付息估算表”。 投资计划与资金筹措表（ 4— 2— 14） 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投资总额 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 建设投资 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 贷款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 资金筹措 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 自有资金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 借款（含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 销售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 贷 款 还 本 付 息 估 算 表（ 4— 2— 15） 单位：万元 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 年初借款累计 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业 房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3 本年应计利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息偿还 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借款累计 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 归还借款本息来源 52260 9271 9812 17158 16019 投资回收 52260 9271 9812 17158 16019 其他收入 注： 贷款利率为 % 当年利息 =（年初借款本息 +当年借款 /2）年利率。 六、项目销售收入及利润的估算 （一）住宅销售单价的确定 根据成本估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为 3300元 /㎡（分两批推出，第一批推出 50%，售价为 3200元 /㎡，第二批再推出余下 50%售价为 3400元 /㎡，以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为 3700元 /㎡；第三期多层住宅售价均价 4100元 /㎡，高层住宅售价均价为 5300元 /㎡；第四期多层住宅均价为 4500元 /㎡，高层住宅售价均价为 5700元 /㎡。 车位售价初步定为 8万元 /个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。 本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的住宅出租价格为多层均价 30元 /㎡ .月 ,高层均价 40元 /㎡ .月。 （二）销售收入的确定 根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入 如表 4— 2— 16所示。 销 售 收 入 预 测 表 4— 2— 16 分 类 可销售面积 /㎡ 建议销售面积 /㎡ 销售收入 /万元 多 层 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高层住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 车 位 1800（个） 8（万元 /个） 14400 合 计 — — 176421 （三）销售收入分期比例的测算 根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚未出台， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业 房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目前仍按“商品房完成基础后即可预售”的规定执行）。 在本项目预计 8年共计四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工一年后全部售完。 根据计算结果，销售收入按比例测算如表 4— 2— 17所示，各年销售收入汇总如表 4— 2— 18所示。 （注：下表中， A1～一期多层， A2～二期多层； A3～三期多层； A4～四期多层； B3～三期高层； B4～四期高层； C～车位） 销 售 收 入 分 期 按 比 例 测 算 表 4— 2— 17 销售计划 分年度销售金额 /万元 年份 销售比例 销售面积 /㎡ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 计 2 50%A1 A1： 33305 10658 12020 C： 170（个） 1360 3 50%A1 A1： 33304 11323 12683 C： 170（个） 1360 4 50%A2 A2： 27797 10007 11143 C： 142（个） 1136 5 50%A2 A2： 27796 10562 11698 C： 142（个） 1136 6 50%A3 A3： 13236 5294 26821 50%B3 B3： 37413 19455 C： 259（个） 2072 7 50%A3 A3： 13235 5559 27833 50%B3 B3： 37412 20202 C： 259（个） 2072 8 50%A4 A4： 16605 7306 36473 50%B4 B4： 47384 26535 C： 329（个） 2632 9 50%A4 A4： 16605 7638 37752 50%B4 B4： 47383 27482 C： 329（个） 2632 合计 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 销 售 收 入 与 预 测 汇 总 表 4— 2— 18 项 目 合 计 建 设 经 营 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多层住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高层住宅 93674 19455 20。