宏鼎畅溪园房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

宏鼎畅溪园房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

析 为了使本项目更适应市场发展，满足潍坊市当地居民的购房要求，我们对潍坊市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。 （一）问卷调查的问题及汇总 对潍坊市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向 65%表示有兴趣购买， 25%表示可以考虑， 10%表示不买。 对住宅形式的选择 30%的人选择多层； 40%的人选择小高层； 30%的人选择高层住宅。 对开发区房价的预期 40%希望价格范围在 3000 元 /㎡之内； 30%希望价格范围在25002900 元 /㎡； 30%的人 希望价格范围在 2500 元 /㎡。 对付款方式的选择 25%的人选择一次性付款； 75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。 对购买房子面积的要求 宏鼎置业股份有限公司 22 45%的人希望 90 ㎡以下； 20%希望 90110 ㎡； 20%希望 110130㎡； 10%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 对房型的要求 10%的人希望房型为三房二厅二卫， 55%希望房型为三房二厅一卫， 10%希望房型为二房二厅二卫， 25%希望房型为二房二厅一卫。 对各房间面积大小的选择 80%希望主卧面积在 16~18 ㎡， 20%希望主卧面积在 12~14 ㎡； 70%希望次卧面积在 12~14 ㎡， 30%希望次卧面积在 8~10 ㎡； 75%希望客厅面积在 20~25 ㎡， 25%希望客厅面积在 15~18 ㎡； 75%希望餐厅面积在 10~12 ㎡， 25%希望客厅面积在 5~8 ㎡； 80%希望厨房面积在 9~11 ㎡， 20%希望厨房面积在 5~7 ㎡； 75%希望卫生间面积在 5~6 ㎡， 25%希望卫生间面积在 3~4 ㎡； 85%希望阳台面积在 4~5 ㎡， 15%希望客厅面积在 2~3 ㎡。 对建 筑外立面风格的选择 40%希望是欧式风格的， 40%希望是现代风格， 20%希望是中式风格。 对建筑外立面颜色的选择 10%希望是白色， 25%希望是黄色， 35%希望是红色， 25%希望是青色。 对建筑外立面材料的选择 宏鼎置业股份有限公司 23 35%希望用面砖， 65%希望用涂料。 1对屋顶造型的选择 40%希望坡顶式， 15%希望平顶式， 45%希望飘带式。 1对阳台形式的选择 75%希望是封闭式， 25%希望是敞开式。 1对窗台造型的选择 65%希望是落地窗台， 20%希望是普 通窗台， 15%希望是六角窗台。 1对窗框材质的选择 65%希望用塑钢， 35%希望用铝合金。 1对阳台造型的选择 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 1对小区采用哪种供气方式 90%希望是管道燃气， 10%是瓶装液化气。 1在购买商品房时，考虑哪些因素 70%主要考虑交通和环境因素 60%主要考虑生活配套 60%主要考虑地段 50%主要考虑教育配套 70%主要考虑房价和房型。 宏鼎置业股份有限公司 24 总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。 1对绿化形式的选择 45%希望是草坪， 20%希望是树木， 35%希望是花草灌木。 1喜欢的环境景观要素 30%希望有喷泉、花坛， 25%希望有雕塑和围廊， 45%希望有景观、水池。 希望的小区配套设施有哪些 55%希望有医疗中心和小型超市， 20%希望有会所和网球中心，35%希望有健身房， 20%希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。 2希望的小区休闲设施有哪些 40%希望儿童乐园， 50%希望休闲和健身步道， 20%希望摇椅、秋千。 2希望小区有什么样的智能化服务 70%希望有智能网络系统， 25%希望有 LED 滚屏显示系统和背景音乐广播， 30%希望有智能卡。 2希望小区有什么样的物业服务 50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置， 60%希望有闭路监控系统， 40%希望能 24 小时服务和维修服务、清洁服务， 35%希望有餐饮服务。 2希望小区有什么样的保安服务 宏鼎置业股份有限公司 25 60%希望有防盗、防火报警系统 55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统 45%希望有 24 小时电子巡更系统和单元入口防盗门。 2准备投入的购房资金 30%希望投 0~17 万元， 20%希望投 17~20 万元， 20%希望投20~23 万元， 20%希望投 23~30 万元， 10%希望 3050 万元。 2是否有向购买 60%有意向， 40%无意向。 （二）问卷调查的分析 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为 70%、 50%、 50%、20%、 20%、 15%。 从以上问卷调查汇总中，我们可以看出： 潍坊人对多层、小高层、高层住宅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明大丰客户希望居住条件能更好； 大多数居民期望 房价范围在 3000 元 /㎡； 选择房型面积偏中小型， 说明市场需求的 是 中 等 价位 、较大 户型 、中 低 档次房子 ； 接受向银行按揭贷款方式买房，说明居民的支付能力增强了； 随着客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。 宏鼎置业股份有限公司 26 从一些项目销售过程中咨询者所反映的情况看，目前市场上众多项目的房价已超出相当部分工薪阶层的购房支付能力极限。 项目综合定位 一、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅， 提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中档偏底住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主（ 80— 120 平方米），降低置业者的购买压力。 综合分析 地块周边区域在市政和生活配套等方面所表现出来的严重不足，将一定程度上影响项目后期的销售进度，但是本版块所面临的区域发展政策是极为有利的，无论是“贯通轴线、提升干道、完善外环、拓展出口”的市政建设政策，还是 政府投资 48 个亿，打造四平方公里商住区，玄 武街片区所有工业园“退城进园”。 都是一个极大的利好消息，让项目未来的预期充满光明。 （ 1）、项目概况 本项目位于新华路北首，东临晨鸿印刷厂，西靠新化路，南到、接宏鼎置业股份有限公司 27 顺风兰郡，北距济青高速约 100 米。 项目规划总用地面积 公顷，地上建筑面积 万平方米，多层住宅建筑面积 平方米，高层住宅建筑面积 万平方米，商业及配套建筑面积 万平方米，建筑密度 %，容积率 ，绿化率 %，住宅层高 米。 （ 2）、本项目地块优劣分析（ SWOT） S— 优势： 依靠新华路，周边有 1 25 路公交车站点，距离玄武街仅百米之遥，出行相对便利。 项目东侧有即将公开的“城市天骄”，周边还有“顺蜂兰郡、新海枫景、仁和盛庭”等具有一定品质的项目，地块热度逐渐升温，并开始成为市场关注的焦点之一。 区域个案品质较高，对中等收入者具有较强的吸引力。 W— 劣势： 地段不成熟，配套设施不完善，周边环境景观差，导致销售价格不可能太高。 地处新华路北首，属于单向交通，业主出行受到一定影响。 地块面积较小，难以做出高品质的社区景观和配套设施。 背靠高速公路，车辆多，噪音污染严重。 O— 机会 在 “贯通轴线、 提升干道、完善外环、拓展出口”的市政建设政策支持下，玄武街四平方公里居住区开始实施，北外环北移，玄武街将成为与福寿街并列的城市主干道，本案周边的居住条件和交通状况将有极大的改善。 随着该区域经济的发展，周遍的配套设施正逐步完善，锦绣学校的建设，玄武街众多餐饮娱乐品牌的入驻，正加速该板块的成熟速度。 宏鼎置业股份有限公司 28 T— 威胁 周边项目较多，客群分析、截留严重。 预计今年将有 13 个城中村项目建设，面积达 60 万平方米，同时仁和盛庭、五洲花园、美丽华小区、新海枫景等 13 个住宅项目陆续开发，总面积达到 150 万平方米。 场大趋势较冷，客 户看空、持币观望心态明显。 （ 3）、 负 面因素分析 城市概念 — 升值空间提前预支以及供应爆发引发的价格竞争导致价格上涨受阻； 本项目的缺陷在于项目规模偏小，缺乏组团效应，并且周边有海信顺峰兰郡，高速仁和，新海风景等竞争项目规划完善，因此本项目从环艺、绿化、景观以及配套设施都难以与上述楼盘相比较。 在购房者日趋理性化的市场背景下，本项目缺少区域热点，市场关注度难以提高，尤其是对于吸引周边地区可户的影响力上难以持久。 如何使本项目销售时在其他各竞争项目压力下实现突围，达到快速销售的目的，将是下阶段市场推广的关键 所在。 楼盘可发掘的个性买点过少；周边竞争性楼盘数目众多，价格竞争力强。 （ 4）、 项目外部资源 政策 优势，政府投资 48 个亿，打造四平方公里商住区，玄武街片区所有工业园“退城进园”。 各大型配套设施将会拨地而起，居住价值突显。 市场竞争激烈的同时也有效的吸引了客户的关注，认可程度不断宏鼎置业股份有限公司 29 提高，购买欲望被逐渐挖掘。 3．客户这一地区对来自周边厂区的适婚男女青年客户有一定的吸引力，但并非市场的主力客户，项目所消化的客户依区域和项目自身素质而定，其来源体现了明显的周边性质，购房需求主要是住房条件的改善，结婚用 房和养老用房，当不多的积蓄和置业愿望发生冲突时城郊相结合住宅和都市小户型会不约而同的成为大家共同的选择。 （ 5）、项目内部资源 公交线路直达小区门口，交通条件可以进行渲染。 设计的商业部分其自身用途较为广泛，并且可以减轻项目在配套方面的压力，同时又可以创造相当部分的利润，在资金回笼上以及最终项目整体利润目标上可以与住宅部分相互呼应。 项目规模虽小，但市场风险相对也小，其不可能像大盘那样在市场中有持久的耐力，但却适合打造小而精的社区，在市场中依靠前期的爆发力即可一气呵成，快速消化 同时创造“超额”的利润 二、市场定位主题思路 定位思路及形象构筑 综合分析结合本项目实际情况，本项目不适合将战线拉长，整体市场机会体现在打造较为纯粹的大众化精品社区。 在推广策略上如果围绕本区域客户作文章难以提炼项目的个性化卖点，可以根据“高差原理”本项目在推广上的口号将工薪阶层为主要诉求对象，这样可以通对客户层面的吸引来拉动本区域客户层面，从而实现两个客户层面的超越。 产品核心竞争优势体现 让生活更纯粹 —— 强调生活格调与居住质量的“新城市”生活理念新宏鼎置业股份有限公司 30 城市价值不如郊区化的价值那么外在， 不想布置一条景观轴那么显形，但这些价值对于人，对于满足人们从简单的居住到社会交往，自我发展等各层次的需求有着深刻的意义。 新城市的规划思想，让这个未来城市轴线上的中心区域，以开放的心态，去迎接城市。 新城市中心，真正理解财富的价值 —— 自然、和谐、舒适的生态居住环境；新城市形象，“时尚与品位”打造更完善的新兴商业、文化、居住、社交、休闲中心。 让建筑更纯粹 —— 简约、大气、理性与灵性的现代风格 建议体现现代风格中重要的特征之一 —— 自然，大量采用环保的材质，结合纯粹简练的建筑设计，将自然的色彩、光线、空气的 流动感融入到整个空间里，在元素的组合排列上让视觉有层次的眺望。 塑造出一个简约明朗 、有质感又实而不华的格调，回映现代都市人渴望重回自然，需要一个可以让心灵沉淀、无拘无束的居住空间要求。 三、目标客户定位及分析 综合项目各项素质评定分析，得出项目的目标客户群以满足家庭居住需求的实际用家为主，以投资者为辅，预计比例为 实际用家：投资者 =8： 2（乐观预计） 实际用家：投资者 =9： 1（保守估计） 客 户 群体 类别 个 性特征分析 宏鼎置业股份有限公司 31 私企老板、 个 体商 户 项 目周 边 经 商的 私 营 企 业 老板、 个 体商 户 ； 买楼时较多是凭感觉 和 楼盘 的 独 特印象，价格 并 非他 们 考 虑的第一因素； 多 为 二次置 业。 潍 坊市 区 工薪阶层 1 近 邻项 目 个 工 厂 的 职 工； 2 薪金一般，工作 压 力大， 时间紧张 ，最希望 拥 有 较 近的 楼盘 ； 3 往往 经过 深思考 虑 ，多方面衡量比 较 物 业 的价 值 ；。