安顺市东方商城方案(编辑修改稿)

安顺市东方商城方案(编辑修改稿)内容摘要：

与项目所需的投资者人群相符。 报纸版面较少，版面内容多为安顺社会新闻，较能贴近安顺市民的阅读兴趣，读者关注度较高。 价格相对便宜，采用其作为项目长期宣传的途径 户外媒体 假日铭店 安顺传统商圈 人流量集中，关注度高 持续性时间长，并且起到展示公司实力，塑造项目形象的作用。 营销中心 项目周边居民 项目对外形象 包装 持续性时间长，并且起到展示公司实力，塑造项目形象的作用。 车体 安顺主要商圈干道 目前安顺共有 15 路公交路线，城区面积小，公交路线覆盖率足。 车 身广告流动性好，容易达成片牌提醒效果，唤起在公众媒体中做过的广告的印象加以强化记忆，同时广告周期长，半年至一年一更换，费用较低，性价比高。 拱门空飘 安顺主要商圈干道 昭示性好，费用相对便宜 持续性时间较长，并且起到展示公司实力，塑造项目形象的作用。 销售物料 DM、海报、招商折页 五县两区主要商业街道，社区，党政机关，银行，学校，医院办公室 时效性 好，传递信息量大，面对面的交流有利于更多的沟通 其他媒体 短信 安顺五县两区居民 费用低廉，到达率高 项目招商销售信息实时传递 音乐交通频道 公交车、出租车、政府公务车、私家车及人群消费集中的餐馆、会所、美发美容厅等公共场所 收听率每天 10 万人次以上。 流动播放效果较好，价格也相对便宜 项目招商销售信息实时传递 六、项目宣传推广费用预算 广告经费预算 按项目 前期预测， 广告投入 力度 与销售周期的长度来看，广告经费预算为： 200 万元，根据广告分期运作投放比例： 40%30%30%，各 阶段广告经费分配为：  第一阶段 : 销售认筹蓄客期（招商强招期） —— 80 万元  第二 阶段 : 强势销售期（持续招商） —— 60 万元  第三 阶段： 后续销售招商期 —— 60 万元 (以上费用可根据实际需要进行增删，各项具体方案与费用以专案的形式提供 ) 推广诉求 重点 根据阶段性传播策略，各个阶段的诉求重点各不相同，但都必须围绕“东城天街”核心概念：一个可将购物与生活溶为一体的消费场所，来进行诉求。 具体策略： 鉴于项目前期广告主题不统一，形象零乱，缺乏整体统筹性，我们的第一期广告将以震撼力 和视觉冲击力强的平面设计风格出现，力图建立一种全新的形象，消除大众对东城天街的疲倦感，进而刺激，引起兴奋。 故而，第一期广告将从前位的平面和务实的文案作为配合，亮相媒体，在以后的广告进行中，我们则 以以下方式执行 方案。 主题：项目形象→项目卖点分述 平面：冲击力 +亲和力 文案：广告语→当期主题卖点 （如果市场反应强烈，我们将一直以这种方案执行下去） 十一、阶段媒体排期、费用估算及效果评估 第一阶段 销售认筹蓄客期（招商强招期） （ 2 月 2 日 3 月 27 日） 媒体类别 投放次数 内容 费用 假日铭店户外 项目形象塑造，招商销售信息发布 车身广告 10 部 招商销售信息发布 12 万 营销中心户外（灯柱，广场喷绘，营销中心外墙） 项目形象塑造，招商销售信息发布 户外拱门 2 次，每次 5天 招商销售信息发布 万 音乐交通频道 持续 2 月 招商销售信息发布 2 万 短信平台 每周 5次，每次 2万 招商销售信息发布 10 万 贵州都市报 2 半版 项目出街告知 开盘信息发布 7 万 黔中早报 3 次封底整版 招商销售信息发布，形象塑造，品牌打造 万 贵州都市报安顺广告专版 3 次双整版 招商销售信息 发布 形象塑造，品牌打造 万 销售物料制作发放 海报、折页、 DM、易拉宝 项目卖点诉求 万 欢天喜地闹元宵 2 月 28 日 制造新闻事件 塑造项目形象 12 万 项目推介会暨品牌商家签约仪式 3 月 6 日 消化前期积累商户，带动项目商铺销售，制造新闻事件 25 万 品牌商家促销会 3 月 20 日 制造旺场形象，带动前期蓄客进度 3 万 合计 万 阶段目标：招商率达到 50% 销售认筹 500 组 第二阶段： 强势销售期（持续招商） （ 3月 28日 4月 11日） 媒体类别 投放次数 内容 费用 假日铭 店户外 项目形象塑造 招商销售信息发布 车身广告 10 部 招商销售信息发布 营销中心户外（灯柱，广场喷绘，营销中心外墙） 项目形象塑造 招商销售信息发布 户外拱门 2 次，每次 5天 招商销售信息发布 万 音乐交通频道 持续 1 月 招商销售信息发布 1 万 短信平台 每周 7 次，每次 5万 招商销售信息发布 万 贵州都市报 1 半版 项目开盘告知 开盘利好消息报告 7 万 黔中早报 1 次封底整版 项目开盘告知 开盘利好消息报告 万 贵州都市报安顺广告专版 2 次双整版 项目开盘告知 开盘利好消息报告 万 销售物料制作发放 海报、折页、 DM、易拉宝 项目卖点诉求 3 万 购物优惠卷 3 月 28 日 老客户优惠活动 促进以老带新 3 万 项目开盘解筹仪式 3 月 28 日 制造新闻事件 抽奖活动举行 5 万 抽奖兑现活动 4 月 10 日 制造新闻事件 体现开发商实力 30 万 合计 万 阶段目标：招商率达到 65% 销售率达到 50% 第三阶段： 后续销售招商期 （ 4月 12日 9月 15日） 媒体类别 投放次数 内容 费用 假日铭店户外 项目形象塑造，招商销售信息发布 车身广 告 10 部 招商销售信息发布 营销中心户外（灯柱，广场喷绘，营销中心外墙） 项目形象塑造，招商销售信息发布 户外拱门 4 次，每次 5天 招商销售信息发布 万 音乐交通频道 持续 3 月 招商销售信息发布 3 万 短信平台 每周 1 次 每次 5 万 招商销售信息发布，项目开业信息发布 10 万 贵州都市报 3 半版 项目开盘热销，项目开业信息 高回报利好消息 万 黔中早报 3 次封底整版 项目开盘热销，项目开业信息 高回报利好消息 万 贵州都市报安顺广告专版 5 次双整版 项目开盘热销，项目 开业信息 高回报利好消息 万 销售物料制作发放 海报、折页、 DM、易拉宝 项目卖点诉求 3 万 变脸换容光（化妆表演） 4 月 17 日 新闻炒作 万 移形换影（女性瑜伽形体表演） 4 月 21 日 制造新闻事件，体现开发商实力 5 万 东城天街试营业 4 月 28 日 促销行动促进旺场 2 模特代言选秀 5 月 1 日 现场表演促进旺场 东城天街开业大典 5 月 1 日 促销带动旺场 10 系列活动闭幕颁奖 5 月 10 日 大型汇演 5 合计 万 阶段目标：招商率达到 95% 销售率达到 90%。 注：媒体推广详情请参照《东方商城媒体推广排期计划》 第四部分： 招商策略 一、招商环境  安顺没有形成纯粹的中心商业圈，商业形态较为杂乱；  安顺商业正面临着重新洗牌，升级换代的历史变革期；  东方商城周边多个高尚住宅区已经形成或正在形成；  体育路等路段延伸，路网建设渐趋完善，为商业提供便利条件；  旧商业和旧居住模式处于退隐阶段；  安顺城市规划“东扩西进”，项目所在片区商业建设有足够的政策倾斜度；  商家资源方面，定位相关产业的市场培育已开始并以初具规模； 二、招商的原则  招商的原则是做足“旺场”，形成“磁场 效应”稳固投资者的信心，吸引投资促成销售；  符合项目的商业定位  具有可操作性和实用性  方案要全面兼顾各方面的利益  确保项目后续操作的成功  三、招商模式 “散租、引进小商家、自己成立经营管理公司” 项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，发展商成立专门的管理机构（或委托予专业的管理公司），商场将以新 兴的卖场品牌店出现在市场。 模式评价： 指 标 租金 收入 返租 压力 招商 难度 销售 影响 定 位 相关性 经营 条件 经营 风险 评 价 一般 适中 适中 一般 一般 一般要求 大 租金收入： 项目招商时产生的租金收益，只为弥补日后返租销售中的差额部分； 返租压力 ： 招商后商铺销售手段 — 返租运用的必要性，返租必要性越强 ,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。 招商难易度： 既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。 销售影响度： 招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。 指标取值范围是由一般到好。 定位相关性： 不同的招商方案决定了商场具体的商业形态和形象，即引进商家的经营模式、理念与商场定位的吻合度，指标取值范围是由低到高。 经营条件要求： 不同类型的商家对经营场所的条件有不同的要求，这直接关系到了发展商的另一项成本 —— 装修成本，取值范围是由低到高。 经营风险度： 不同的商家其经营能力和抗风险能力是不同的，经营的稳定性对商场的保值升值是最有力的保障，指标取值范围是由大到小。 四、 招商政策及优惠措施 租金建议： 根据市场调查，在综合本项目地段，目前商业氛围、周边竞争商铺情况和商铺销售时的价格等因素 后，我们建议东方商城标准租金为： 楼 层 价 格 合同期 一层 平均 150 元 /㎡ /月 3 年 二层 平均 75 元 /㎡ /月 3 年 五、 招商优惠政策建议： a) 租金优惠： 时间 租金 交付方式及 标准 第一年 一次性交一年租金优惠一年租金； 备注：两年内的平均租金为 5 折 一次性交半年租金优惠半年租金； 备注： 一 年内的平均租金为 5 折 第二年 收取全额标准租金 第三年 收取全额标准租金 收取全额标准租金 优惠政策的实施能够稳定商家做旺市场，降低商家经营成本的同时有利于提升东方商城的物业投资价值，缩短市 场培育周期，从而刺激铺位销售。 b) 折扣优惠： 主力店 次主力店 品牌商家 7 折 8 折 折 三年内统一折扣 ， 第四年在原租金的基础上递增或根据市场情况调整； 招商经营管理收费项目：租金 +管理费 +广告推广费 +自用 水电费 +空调费 +装修保证金 收费标准： 租金：按照以上收费标准执行 管理费： 17 元 /平方米 /月 广告费：与商贸公司协商后制定 水电费： 按照本市商业用水用电标准收取 空调费：与商贸公司协商后制定 装修押金：商贸公司自行制 定 六 、招商策略 招商主体 安顺雄政房地产开发有限公司 深圳隆塬商业地产运营公司 招商业态定位 楼层 定 位 品 类 百分比 一层 时尚精品百货 品牌物品、黄金珠宝、手表专卖、化妆品、皮具等 30% 二层 运动休闲 运动器材、运动服装、休闲服装等 10% 女人世界 品牌服装、休闲女装、内衣、首饰品、女鞋、美容 SPA 等 35% 儿童天地 童装、玩具、游乐场、婴幼品等 20% 其他 无烟餐饮、茶吧、娱乐等 5% 招商对象  一、二线品牌零售商；  一、二线品牌代理经销商 ；  一、二线品牌直营厂家；  有经营管理经验的『旗舰商家』。 招商范围  贵阳市市西路、香港名街店、奥玛等；  安顺市顾府路、图书路、南街、各大商城等；  广东、浙江国际品牌代理商集聚区域； 招商途径  利用传媒招商；  派出招商小组主动出击招商；  以商引商； 招商准备工作  招商手册、招商单张  商场平面分。