临汾康居物业维修服务部工作手册

临汾康居物业维修服务部工作手册内容摘要：

住户人身财产安全。 为及时向住户提供合格生活用水和住宅小区消防用水，管理好水泵加压站，特制定如下制度：、地下水池、屋面水箱、消防水系统、供水设备等，由相关责任人负责监控、清洁及日常巡视。 ，由值班人员操作，无关人员不得进入水泵加压站。 、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。 ，控制系统每月检查一次。 “自动、手动”切换操作检查。 ，及时更换磨损的零件，并作好记录。 ，泵及管道每月至少检查、擦洗一次。 ，透气孔需装不锈钢纱窗。 钥匙由水管员保管。 ，水泵加压站内应放置鼠夹或粘鼠板。 、水质定期检查，要定期更换有关配件。 材料管理制度 维修班下个月所需材料，应在本月20日前报给维修服务部主管，审核后报项目经理审批统一购买。 对送达的材料应由维修班长和库管共同进行验收，发票、物品及数量应与《采购记录表》 所述相同，并同时在发票背面签名确认。 领用材料时需注明此材料用于什么地方、什么用途、用量，领料人需在材料使用记录表上签名。 维修人员在领用专用配件时，需拿废旧零部件换取。 维修人员在完成维修任务后，所剩余的材料应如数退库并办理退料手续。 禁止维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发现，从严处理。 发放材料要坚持凭《领料单》发料。 材料出库须遵循先进先出的原则，对入库的材料要作好日期标识，以便于发放管理。 材料库房每月要进行一次库房盘存，每季度要对维修人员领用的材料公布一次。 在半年工作总结中，要具体分析材料使用情况，做到降低成本、节约开支、杜绝浪费，造福业主。 应设置明显标识：名称；种类、型号、规格，以及材料数量。 易燃易爆等物品应分类堆放，密封存贮，并做好标识，要求仓库干燥、整洁、通风，防火措施严密。 有防潮要求的物品，如水泥、焊条等，要求存贮场地通风干燥，防潮、防雨淋。 ，所有物品（含维修材料、清洁用品、秩序维护用品等）都必须经过验证。 ，应及时通知部门主管或物业项目经理对不合格品进行确认。 、物业项目经理共同商讨对不合格品的处理方法（返修、降级使用、退货或报废）。 由采购部门主管负责填写，由物业项目经理确认。 《采购计划审批表》提供的相符。 KJWYWXGZSCC06，并说明停电时间、停电范围，经物业项目经理同意后执行。 工作当天停电前应用电话等方式再次上报物业项目经理，以便做好停电的准备工作。 ，认真执行工作监护制度。 ，实行停电、验电，挂装地线，悬挂安全标志。 ，挂地线处理。 ；对锈点进行处理；对接点进行紧固；对变形破损零件及时进行更换。 ，应做检查测试，并做测试记录。 确认恢复正常状态。 ：、指导；；；。 维修电工安全工作规程。 、范围及所需要的辅助工作。 、绝缘是否良好，测电笔需在有电的设备上确认为正常后才可使用。 ，高梯要有人扶持，不得乱扔工具和材料，不得打闹嬉笑，确保高空作业安全。 ，应迅速到达现场，如遇突然停电、跳闸等事故应马上赶到现场进行应急处理。 ，停电后必须在停电的开关上挂标志牌。 ：，螺丝是否拧紧，电缆是否老化破损，轴承是否缺油，电动机接线是否符合要求，绝缘电阻是否合格（）。 ，安全防护设施是否齐全。 ，电压是否过低，不得低于：（Ue10%—4%）。 ，电机周围是否有妨碍运行的杂物和易燃物等。 ；；；（Ie10%—4%）；；；、照明和环境卫生。 电动机维护的主要内容：—8000小时的电动机，要进行解体检查、保养；：先清洁外壳，再拆开电动机清扫；：除去轴承旧油，将轴承浸入柴油中洗刷干净，干燥处理后加入新油(加油量为80%)， 密封轴承的端盖应完好，滚珠与滑环的配合间隙应正常；：绕组有无接地、短路、断路及老化现象；，有无磨损及损坏；，测量仪表及保护装置：消除灰尘及油污，检查启动设备的接头是否良好， 接线是否牢固，各仪表是否准确，保护装置动作是否良好准确。 清扫前对电动机绕组进行放电处理，功率在10kw以上适合（直流电机）。 完工后试车检查 ：测量绝缘电阻，检查各转动部分是否灵活，安装是否牢固，起动和运行时电压、电流是否正常，有无不正常振动和噪音。 ，如无法处理时及时报主管领导。 ，应填写保养记录。 ：日常巡检：要先用目测观看电机运行情况，是否有异常震动。 听电机运转声音是否正常，闻电机运转是否有异味。 电动机运转时不得触摸旋转部位，不得使异物距离电机过近等；其次，在电动机停止运转时巡检，不要用手直接盘车等；检修：首先要将电机脱离电源；拆装时要注意安全；要按拆装程序进行拆装，不得硬拆硬装电机的机械部件等，组装完毕后清点工具和零配件不准有遗漏。 维护保养：解体电动机前要先清理外壳；抽转子时要轻拆、平稳抽出，以免磕碰绕组，造成断路现象；试车时要将电机周围整理干净；人员不要距离电机太近；试车时要有专业技术人员监护等。 ，要由强电专业维修人员负责处理，其它人员不得擅自处理，避免故障扩大。 ，应迅速到达故障现场，根据故障情况做相应处理。 ，应立即上报处理。 ，应仔细检查配电盘。 ，发现损坏立即予以处理，经仪表检测后恢复正常送电。 ，应确定故障大小、性质，并予以处理，不能恢复正常使用的必须更换，经仪表检测后恢复正常送电。 ，应使用相应仪表、工具，确定造成故障的原因，不能修理的予以更换，检查合格，恢复正常送电。 ，参阅“照明系统故障处理方法”。 ：检查控制回路故障时，对照线路原理图确定故障组件或故障线路，对故障元器件进行修复，故障线路与不能修复的元器件予以更换，并填写记录。 《设备设施维护保养记录表》（KJWYWXGZSCC05J04）检查主回路故障时，应使用相应仪表工具对主回路线路及动力（电动机）进行检测，确定故障原因，对动力设备（电动机）进行修复，故障线路与不能修复的动力设备（电动机）予以更换。 并作记录；在修复中发现无法处理的问题及时报告主管；在动力设备故障检修与处理过程中，应要求相关专业人员协助进行；修复动力设备控制盘、柜与电动机，必须经仪表检测合格后，一切正常后恢复供电，对修复的系统线路与动力设备应监测运行5～10分钟。 ,弱电人员有责任予以配合,并有责任监督施工方的全部工作,保证住宅小区内弱电系统安全,保证施工的正常进行。 ,应首先责令其停止施工,并询问物业服务中心,寻求处理方法。 ,应首先通知物业服务中心,当其同意后,方可为施工单位打开机房门。 ,应向上级领导请示同意,并签 下借据,才能由其借走。 、管线时，弱电人员应及时通知维修主管，由其进行现场勘验，同意施工才可进行。 ,都应在征得物业维修服务部同意后,才能允许进行。 （如设备供货商，系统集成商等），进入住宅小区对设备进行改装，维修，设置等，弱电人员应陪同进行。 ,应逐级测试,分段排除故障。 ，保持记录的真实、有效、清晰，便于操作。 ,应首先对客户讲清收费标准,当客户不理解时,应耐心解释。 ,维修工作单应在客户面前填写完整,客户签字认可后,留给客户一联以备查证。 ,对带电设备只准观察外观及检查弱电线路,不得更动强电线路。 当弱电系统发生重大故障时，将会严重影响业户利益，弱电电工执行应急规程：，应立即采用最迅速的方式，通知维修主管及物业项目经理。 如确实无法通知，应转达或留言之后，应采取有效措施实施控制。 ,应立即进入工作状态，并迅速通知相关人员，要求人员协助。 ，应立即带上工具，赶赴现场查看详情，不得拖延。 ，发现问题仍在延续，损失还在增加，应立即采取果断措施，避免更大的损失。 ，应分析清楚利益得失，要尽量避免和减少对公司及业户的财产造成损失。 ，还应立即通知秩序维护部给予配合。 ，其它任何人员均不得擅自动用。 ，随时检查，发现异常，及时通知弱电专业检修。 ，清扫时要注意线路安全。 ，要将线头缠好，防止短路。 ，不能作为设备无电的依据。 ，监护人员在监护时不应做其它工作，监护人发现操作人不正确操作时有权令其停止工作。 ，需要工作转移时要设标识牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。 ，应对现场进行清理并认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人身安全的情况下方可送电。 送电后要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。 ，应正确使用钳形表，依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换档。 测量时应使导线位于钳口中部，并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发生触电危险。 每次测量完毕后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表损坏。 ，量程开关应选择在正确的电压接点上并选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪表。 测量电阻时应断开被测物的电源，严禁带电测量。 测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。 ，严禁带电作业。 ：，每天巡检一次； ：强电箱内部的主开关、主线路、交流接触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好巡检记录； ，不能立即处理的应采取临时措施并上报，必要时停止设备运行；，导线及开关等应无过热、打火、无异味、无异常声响等现象。 各连接点应牢固可靠，设备应相互匹配；，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。 巡检完成后要及时向主管领导汇报巡查情况，并将所发现的问题及处理情况认真填写记录。 ：油漆完好无划痕、脱落；闭门器无漏油、螺丝齐全、能正常使用；防火门合页无噪音、开关灵活、合页齐全；门锁安全牢固、零部件齐全、开关自如。 、窗：隔断安装牢固，固定件齐全，门、窗开关自如，各种配件齐全无损坏，使用正常。 ：抹灰无起壳、剥落，外墙瓷砖无损坏、无脱落、无离骨。 ：安装平整齐全，无脱落、无损坏、无污迹。 ：完整无损坏、无离骨。 ：粘贴平整、齐全、无损坏、无离骨。 ：干净平整、无裂缝、无离骨、无污迹。 ：开关灵活无噪音，门缝均匀，玻璃完好无损，地簧、门锁使用正常，门拉手安装牢固无松动。 ：平整无损坏，扶手安装牢固无损坏：压顶、出线、屋脊、天沟、水落、水管无损坏渗水，隔热防水层良好。 、用电器具等。 ，如损坏应及时订做、补配。 ，灯管老化的应及时更换，其它配件有无过热、老化的现象，应使灯壳与镇流器保持良好绝缘。 ，看是否正常，有故障的及时处理，处理后应保证应急、正常照明的使用。 ，应及时更换电池。 ，但要及时复原。 ，尽量清除，污迹严重而清除不净时，可考虑更换面板。 .，应及时更换声光控开关。 ，如不正常应及时修理。 、箱、柜的巡检要求、箱、柜进行清扫、除尘。 ，仪表、控制开关、指示灯是否完好，位置是否正确，指示灯是否准确。 、空开是否完好，在允许断开情况下，应检查其动作是否正常可靠。 、空开及各接线端子板的接点是否牢固可靠，有松动的及时处理。 、氧化痕迹，如有问题及时排除。 、箱、柜有无其它异常现象，若有及时排除。 、箱、柜名牌、标识是否完好，损坏的及时补配。 、箱、柜门锁是否完好，并在维护后锁好门；。 配电柜前后地面铺绝缘橡胶板； 配电室门口设挡鼠板，内放粘鼠板或鼠药投放盒，并注明有毒及投放日期。 ，保证其外观整洁。 ，发现问题及时报维修服务部。 ，有无锈蚀、过热现象。 ，有无松动、虚接现象。 ，地面是否有积水，保持卫生良好，每月抄表一次，计算住宅小区用水量。 生活给水系统保养，每半年进行一次。 《设备设施年度预防性维修保养计划》（KJWYCXB05J04）、加油，使其灵活好用，不泄漏。 、防锈、加固，杜绝跑、冒、滴、漏。 、疏通排污系统设施，每半年一次。 《设备设施年度预防性维修保养计划》（KJWYCXB05J04），保证正常运行。 ，保证运行畅通。 ，保证设备正常运转。 、浴室的设备设施。 检查内容包括：面盆设施要完备，手柄无松动、无堵塞、无泄漏；小便斗无堵塞、无常流水现象，设备完善；蹲便无堵塞、无常流水现象，无漏点，设备完整；座便器无堵塞、无漏点、无常流水现象，设备完好。 、设施齐全完整，发现损坏部件及时修补，保证设备完整。 、管路防腐、加油，使其灵活好用。 ，杜绝跑、冒、滴、漏。 177。 2℃范围内。 ，每月一次。 ，使其灵活好用。 、保养、清洗，达到市卫生防疫标准。 ，杜绝跑、冒、滴、漏。 ，确保正常使用。 、保养规程、噪音及敲击声音。 ，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。 ，观察转动是否平稳，不应有磨擦声。 、轴、机壳内部。 ，如翅片倒伏可用翅片梳拉直。 ，检查冷却盘管有无渗漏。 ，保证轴承的灵和稳定。 ，检查温控是否可靠、调节温控工况与季节相符。 ，并做好记录。 ：重点查看阀门、焊缝、法兰、垫片、疏水及排水装置、补偿器、吊架、保温层及防腐层，以及管道振动、噪音等有无异常现象，有无泄漏破损等情况，发现问题应及时予以维修。 ：主要是发现管网有无异常。 当管道运行发生超温、超压等异常现象，初步无法判断异常原因，可进行一段时间的不定期观察，加强巡视以观察其运行状态，直到查明原因。 ：对重点部位和薄弱环节选择有代表性的部位进行检查，选择腐蚀、冲刷严重的部位测量壁厚；检查焊逢有无裂纹、渗漏；检查总管阀门和各支管的第一道阀门的严密性和腐蚀情况，检查、校验并调整管道上的安全阀、减压阀、压力表、温度计等附件，做好记录。 ，有无不明原因的报警。 ，保证其内部清洁，保证设备散热良好，机柜内部清洁。 ，保证其始终处于正常状态。 ，保证处于备用状态。 ，并根据国家最新规定不断改进安全管理规定。 、易爆材料，木料单独存放整齐，上述地点应有明显的禁烟防火标志。 ，防止松动及其它损坏现象，避免发生事故。 ，应熟知其性能、操作。