威海商业地产市场调研报告商业地产(编辑修改稿)

威海商业地产市场调研报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

和统一路街区周边商业网点房。 售价分析 根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以 2 万元 /㎡的价格，位居榜首。 其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是 万元 /㎡、 万元 /㎡、 1万元 /㎡和 /㎡。 租金分析 根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网 点房，以 2400元 /㎡ /年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为： 1500 元 /㎡ /年、 1400 元 /㎡ /年、 1300 元 /㎡ /年、 960 元 /㎡ /年、 875 元 /㎡ /年和 700元 /㎡ /年。 业态分析 在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的 27%、 15%、 12%、 10%和 10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。 其次 是图书音像业、洗染业、服装 /鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、 7%、 5%、 5%和 2%。 （三） 环翠区专业市场现状分析 根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区， 2002年交易额达 264830万元， 2020年交易成交额达 301719万元，日平均人流量达 10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的 “老大 ”。 交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。 其中小商品批发市场、金 谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。 商场开业率达 95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为 600450㎡、 70150㎡、 816㎡，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。 而新开发或新装修改造的专业市场，如金地 中国最大 的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 58 页 大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。 由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。 在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式 /效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。 专业市场调查 （ 1） 小商品批发市场 小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。 目前该广场出租价格在 元 /㎡ /天，在威海商业地产中属于低档价位。 因目前已经基本售完，出租率达到 100%，所以未能探知其出售价位。 在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。 该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商 、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。 其中，有部分商铺后来作为抵帐。 后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。 目前该广场主要以 1016㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。 项目名称 小商品批发市场 项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售 开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股 管理费 /㎡ /天 地理位置 文化中路 交通状况 19路车均到达 开业时间 2001年 12月 21日 2层试营业， 2002年 8月 20日正式营业 总建筑面积 万平方米 出租率 100% 层数 3层 建筑风格 欧式现代建筑风格 售价 对外不出售 租价 2元 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 中国最大 的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 12 页 共 58 页 主力单位面积 1016㎡ 经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营 目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群 人流量 5000人次以上 /天 经营定位 食品、小商品批发、零售 各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房 2万元 /50㎡ /年。 （ 2） 金谷图书批发市场 金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。 该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。 金谷图书批发市场的主力面积为 78150 ㎡，其出租、出售价格均属低档价格。 因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。 项目名称 金谷图书批发市场 项目类型 图书批发 开发商 新闻出版局 物业公司 威海市金谷物业管理公司 管理费 暂未收 地理位置 汽车站南 150米，塔山生活区北侧。 交通状况 9路等车均到达 开业时间 总建筑面积 8万平方米 出租率 97% 层数 3层 建筑风格 传统建筑 售价 最高 最低 均价 10000元 / ㎡ . 5500元 / ㎡ . 7750元 / ㎡ . 租价 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 中国最大 的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 13 页 共 58 页 主力单位面积 78150㎡ 经营模式及效果 分租各大批书商 14家，是威海最大规模的图书批发市场 目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校 人流量 2000人次左右 /天 经营定位 批发图书 各层经营内容及面积 地下一 层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市 （ 3） 环球广场 环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。 地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。 在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。 该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有 16—20㎡、 2045㎡、 60—80㎡、 80—120 ㎡和 120 ㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。 该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。 究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主 经营的经营模式。 其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。 其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。 其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。 目前该广场的出租率达到 98%左右。 项目名称 环球广场 项目类型 服装商场 开发商 环球建设有限公司 物业公司 威海环球广场物业管理公司 管理费 /㎡天（包括空调费、管理费） 地理位置 昆明路（大世界西侧） 交通状况 1 1 1 2 25路车 开业时间 1998年 总建筑面积 1万平方米 出租率 98%左右 层数 3层 建筑风格 欧式风格 中国最大 的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 14 页 共 58 页 售价 最高 最低 均价 14500元 /㎡ 14000元 /㎡ 14250元 /㎡ 租价 3元 /㎡天 2元㎡天 / ㎡ .年 主力单位面积 16—20㎡、 2045㎡、 60—80㎡、 80—120㎡ 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者 人流量 4万人次左右 /天 经营定位 中档服装市场 ,有部分韩国商友会场馆 各层经营内容及面积 1 层：华联环球食品超市； 1 层：服装、领带、渔杆、鞋帽 、饰品等； 2层：服装、包、鞋、儿童天地 （ 4） 鑫城电脑城 鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。 地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。 该商场主要目标客户群为公司及私人。 日人流量在 4000人次左右，节假日期间人流量会达到 7000人次以上。 该商场的主要面积为 3045㎡、 4570㎡、 27085㎡和 150㎡以上，四个不同面积。 该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。 产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。 项目名称 鑫城电脑城 项目类型 专业电脑城 开发商 鑫城大厦 管理费 物业费 /㎡ /天 地理位置 光明路 80号，大世界西侧。 交通状况 1 1 1 21路车均到达 开业时间 2001年 总建筑面积 2万平方米 出租率 98% 层数 2层 建筑风格 现代写字楼建筑风格 中国最大 的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 15 页 共 58 页 售价 对外不出售 租价 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 主力单位面积 3045㎡、 4570㎡、 7085㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 企业及个人 人流量 4000人次左右 /天 经营定位 专业电脑城 各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司 （ 5） 天坛家具广场 天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。 该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。 其为威海地区高档购买家具的广场。 因经营业态因素的限制，（主力面积集中在 160㎡以上）该广场的出租价格为 ㎡ /天之间，属于低档价位。 项目名称 天坛家具城 项目类型 家具城 管理费 包含在租金内 地理位置 汽车站西侧，解放路 6号 交 通状况 1 27路车均到达 开业时间 1999年 总建筑面积 4万多平方米 出租率 100% 层数 4层（加地下层） 建筑风格 现代建筑风格 租价 最高 最低 均价 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 主力单位面积 50600㎡ 经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租 目标客户群 本地消费者和周边城市居民 中国最大 的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 16 页 共 58 页 人流量 少，主要针对购买目标群体 经营定位 中档 各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。 一层：家具、沙发、红木产品。 二层：家具、办公用品。 三 层：家具（有光明、华鹤等品牌） 租售价格分析 上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装 /鞋业、 IT 业和家具业五个行业。 其经营面积根据自身独特的行业属性而定。 其价格最高的为环球广场，以 23元 /㎡ /天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到 1元。 这些专业市场的租售价格如下： 二、 威海市高区商业地产现状分析 2020 年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现 ，占威海市区生产总值的 %。 威海市商贸流通经济保持 增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。 据统计 2020年高区社会消费品销售总额为 ，增长 %； 2020年全区第一产业增加值 亿元，比上年降低了 %；第二产业增加值 亿元，比上年增长了 %；第三产业增加值 ，比上年增长 %；市场价格总水平较上年略有上升。 全年居民消费价格总指数比上年上升 %。 下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析： （一） 高区商业物业现状分析 根据前期的市场调研分析，高区目前共有 5家大型商 业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。 另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。 规模分析 高区各商业物业规模一览表 楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型 棱方园家具广场 万平方米 1 层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 75—135 ㎡ 大屋建材装饰商场 万平方米 5 层 40——60 ㎡ 150—200 ㎡ 40—60 ㎡ 中国最大 的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 17 页 共 58 页 75—110 ㎡ 110—140 ㎡ 150—200㎡ 75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韩商贸城 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡ 建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡ 46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右 利群购物广场 2 万平方米 4 层 16—45 ㎡ 16—45 ㎡ 16—45 ㎡ 45—60 ㎡60—120㎡ 120㎡以上 45—60 ㎡ 60—120 ㎡ 120㎡以上 目前高区各商业地产户型面积主要以 4580㎡之间的户型面积为主， 45㎡以上、75200㎡的户型面积为辅。 这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。 从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。 根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主 导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。