上海市住宅物业管理服务规范

上海市住宅物业管理服务规范内容摘要：

发商： 2．设计单位 3．施工单位： 4．环境绿化： 5．监理单位： 二． 管理机构 上海东湖物业管理公司 管理处 三．小区工程概况 1．座落地址： 2．占地面积： 23 3．总建筑面积： 4．绿化面积： 5．容积率： 6．幢数及层高： 7．建筑风格： 8．住宅总户数： 9．车位数（包括地下车库车位数和地 面停放车位数）： 第二部分 住宅设备、建材配置及注意事项 名 称 材 料 及 设 备 注 意 事 项 建筑结构 钢筋砼配填充墙 不得变更 窗 墨绿铝合金配钢花玻璃 不得变更 分户门 钢木结构防盗门 不得变更 楼板 C25 钢筋砼浇捣， C20 抹平 负荷150KG/M2 内墙 厨房采用水泥沙浆基层；厅、卧室为混合沙浆基层，腻子批嵌，立邦内墙涂料 外墙 立邦防水型涂料 不得改变或任意打洞 上水 垂直供水管为铜质，至水表后为PPR 水管 水表前水管不得改变 下水 污、废水分流， UPVC 硬质聚氯乙烯管 不得改变立管 供电 每户安装分时电表， 8KW/户 不得超负荷 燃气 明管入户 付费申请后安装表具 电话 不少于两只端口 /户 付费申请后开通 电视 不少于两只端口 /户 付费申请后开通 宽带 一只端口 /户 付费申请后统一开通 电梯 OTIS E311 型 统一管理 围墙、门卫、电表房 统一管理 绿地 统一管理，不得占用 24 以上资料由发展商提供。 （请结合小区物业实际情况予以修改。 ） 第三部分 住宅装修管理规定 根据政府有关法律法规和小区《管理公约》，为保障小区建筑物及相关设备设 施的完好，保持小区的美观和整洁，维护全体业主（用户）的合法权益而制定。 一．报批程序 1．业主（用户）应提前 3 天向小区管理处申报装修事宜。 2．业主（用户）应详细、如实填写《业主装修申请表》，并附装修施工图、装修施工说明；管理处着重对公共安全、结构安全等施工图设计进行审核，并提出审核意见；批准后备案。 3．装修施工队应携带营业执照副本、资质证明、装修人员名单和身份证原件及复印件，工程负责人证明、有效的业主委托书（装修合同）至小区管理处；经审核后，管理处与装修施工队签订《装修管理协议》，同时办理装修人员临时出 入证，交纳每人 10 元制证工本费。 4．装修施工队须接受安全指导，服从施工管理。 施工期间，施工人员须将证件佩带在前胸，并在所承建装修户的区域内作业，不得在非工作区域内逗留、喧哗。 5．装修施工须严格按审核意见进行，如有变更，须提前 3 天报请管理处再行审核同意后，方可实施。 装修过程中发生危及结构安全的施工或影响他人正常生活的情况，业主（用户）与装修施工队均为第一责任人，必须承担相应的责任。 6．业主（用户）自行装修，应由业主（用户）亲自与管理处签订《装修管理协议》，并办理相关手续。 二． 装修范围 25 业主（住户）必 须以维护楼宇的安全性、整体性为原则；装修施工应服从管理处检查、督导；装修完毕后，管理处按照经审核同意的工程施工图、工程施工说明进行检查。 （一）室内部分 1．业主（住户）和装修队不得拆改房屋的承重结构等主体结构部分。 2．地面、天花装修不得损坏钢筋结构及楼板内的预埋电气管线。 3．装饰材料必须符合原设计负载要求。 4．不得改变交房时的排水管、煤气管、污水管位置走向，不能打凿立管周围的防水封堵及楼地面、抹灰层、厕所地面、防水层，严禁将污水管、废水管、雨水管混接。 5．不得改变对外门、外窗和分户门的规格与位置。 6．不得封堵、缩小室内检修孔。 7．使用易燃易爆、放射性装饰材料应符合消防部门规定。 （二）室外部分 1．禁止在外墙上或户外任何地方进行任何形式的装饰或悬挂任何形式的广告标识， 不得改变建筑外观；不得在走廊及外门上布置非住宅用的任何标志。 2．禁止加设任何形式的雨蓬，不得在阳台外侧及窗户外安装花架、伸出式晾衣架、广告标志及其他构筑物。 3．不得改、拆阳台及外门窗，不得封闭阳台或加砌围墙，不得在阳台搭建任何建筑。 4．复式房用户，不得在露台、屋顶搭建任何建筑物、构筑物，不得安装任何设施、设备。 26 三． 装修时 间 1．装修施工应安排在每日 7： 00— 22： 00 时（冬季 8： 00— 20： 00）。 2．有超标噪音（敲、凿、锯、钻）、排放影响相邻的化学气味、粉尘的装修施工不得在晚间 18： 00 时至次日上午 8： 00 时以及双休日、节假日进行。 3．为保障小区安全和业主（用户）的休息，施工送料应安排在每日 8： 00— 20： 00，其余时间不得送料。 四． 垃圾清运 1．装修垃圾必须全部实行袋装化，袋口扎紧，在指定时间堆放到指定地点。 2．严禁向窗外、阳台外以及在楼梯、过道、天台等公共场所堆放、抛散建筑垃圾。 3．严禁施工中排放易造成堵 塞下水道污物的行为，严禁将垃圾倒入下水道或将生活污水由雨水管道排出。 五． 管理处职责 1．管理处检查督导人员有权进入正在装修的户室，督导装修工程，对违规违章行为给予现场纠错和处理。 2．装修施工队违反本规定，且不听从管理处督导人员的劝阻和安排，经口头、书面通知无效，管理处有权制止其继续装修施工。 3．凡业主（用户）递交的施工图纸、说明等装修资料，管理处负责保密、归档。 六．违规处理 1．业主（用户）或装修施工队发现物业检查人员有玩忽职守的行为可随时投诉，管理处查实后将视情节轻重予以严肃处理。 27 2．在装修期 间，业主（用户）或装修施工队违反国家有关规定造成的一切后果，由业主（用户）承担全部责任，须负责修复、维修或支付修复维修费用，负责赔偿因此所造成的一切损失。 3．因装修施工引起相邻业主（用户）和公共部位保修的，业主（用户）应承担全部维修费用。 七． 住宅装修注意事项 1．动火操作须符合动火规定要求，并申报管理处审核同意发给动火许可证后方可施工。 2．施工队应在施工现场配备灭火器。 3．严禁在施工场地吸烟。 4．禁止在工作场所使用明火和大功率电器，如电炉等。 5．易燃易爆材料均须用密闭容器存放，不得敝口运输及 堆放，施工现场不允许长期大量存放易燃易爆材料。 6．排放有毒、有害物质须符合国家有关标准。 7．施工人员不能留宿于施工现场。 8．采取有效措施，减轻或者避免对相邻居民正常生活造成的影响。 9．装修材料运输只能使用有轿箱保护层的专用电梯，并遵守电梯使用规定，不得与他人争先。 10．散装物品须袋装处理后用电梯承运。 11．超重、超长及易损坏电梯的建材、器具、设备等物品须走安全通道。 12．烟道在装修时不能堵塞、拆除。 13．应按照规定的要求安装室外空调机。 28 第四部分 报修 一．报修范围 1．屋面渗漏。 2．烟 道、排水孔道、风管不通。 3．室内地坪空鼓、开裂、起砂、有防水要求的地面漏水。 4．内外墙及顶棚抹灰、面砖等饰面脱落。 5．门窗安全不灵或缝隙超过规范规定。 6．厕所、厨房、地面泛水、倒坡积水。 7．外墙渗水、阳台积水。 8．室内上下水、管道渗水、漏气，电器电线漏电，照明灯具坠落。 9．其他需要报修的项目。 二．报修办法 1．业主（用户）在居住期间，如发现属于报修范围内的质量问题向物业管理处报修，管理处会及时派出人员到现场实地勘察，了解情况，如属维修范围，迅速落实维修。 2．维修期间，可能会影响业主（用户） 的正常生活和休息，请业主（用户）和相邻业主（用户）予以谅解， 3．报修电话： 三．保修期限 1．房屋安全使用年限为五十年。 2．建筑物的电气管线、上下水管道、设备安装工程为二年。 3．屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。 29 4．装修工程为二年。 5．保修期从竣工验收合格之日起计算，由施工单位负责保修。 第五部分 物业管理 一． 管理处 1．物业管理公司 上海东湖物业管理公司，通过公开招标方式中标为 ________住宅小区的物业管理单位。 东湖物业管理公司依据政府有关法规及小区《管理 公约》的有关条文，设立“ __________管理处”对小区实施统一的专业化物业管理。 2．地址与服务时间 管理处设在 ________路 _____号 ______楼 _____室。 管理处实行一门式服务，分设客户接待、工程、保安、保洁等部门。 管理处办公时间：全年每天 8： 30—17： 00。 保安、工程报修 24 小时服务。 3．管理控制 业主（用户）在其住宅、阳台及车位内均享有居住权和使用权，但应以不妨碍邻里为原则。 同时管理处对所有结构、公共地方、电梯、泵房、花园以及所有设备设施均保留绝对管理权，任何业主（用户）均不得利用 任何途径进行更改。 4．业主自治管理 __________的物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业的专业管理相结合的原则，在政府规定的情况下适时成立业主委员会，在物业区域内代表全体业主对物业实施自治管理，并按照政府有关规定履行其职责，以维护全体业主的合法权益。 30 5．管理费 业主（用户）必须承担为维护小区正常运行的各项保养、维修及日常费用。 管理费各项支出包括： 1）、管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理员工成本，办公等行政费用。 2）、设备、设施运行费，用于电梯、水泵等运行服务所需费用。 ）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需费用。 4）、保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需费用。 5）、维修费，用于物业维修服务所需费用。 6．管理费缴付方法： 首期入住时，预收 3 个月管理费，以后管理费缴付日期为每季度第一个月10 日之前交纳本季度的物业管理费，逾期按 %收取滞纳金。 7．业主（用户）如需委托他人代收管理处的票据等，请将《授权委托书》交于管理处。 8．投诉及建议 一切有关对小区物业管理的投诉及任何意见和建议可以各种形式告知管理处，管理处会给予重视和处理；为利于联络和反馈，请告 知姓名及联络方式。 9．管理处员工 为使管理员、保洁员、安保员、绿化工、工程维修人员等管理处员工能执行日常服务工作，业主（用户）请勿随意安排管理处员工进行任何未经管理处批准的服务，以免与日常服务工作发生冲突，管理处员工一概不收受业主（用户）的任何馈赠，敬请业主（用户）合作。 31 二．管理服务范围 1．建筑维修管理 （ 1）小区房屋 （ 2）小区道路 （ 3）小区围墙 2．设施设备管理 （ 1）低压配电间 （ 2）公共照明设施 （ 3）消防设施设备 （ 4）电梯 （ 5）水泵 （ 6）生活水箱 （ 7）上下水管道 （ 8）地下、地上停 车场 （ 9）小区智能网络设备 （ 10）生活污水处理设备 （ 11）小区业主（用户）自用设备设施（有偿服务） 3．治安消防管理 （ 1）大门警卫 （ 2）消控室、监控室值班 （ 3）小区内巡逻 （ 4）防火安全宣传 32 （ 5）案件防范工作 4．清洁工作 （ 1）小区内公共场地（道路、出入口、停车场）的清洁管理 （ 2）楼内公共走道的清洁管理 （ 3）业主（用户）垃圾的清理（袋装化、日产日清） （ 4）生活污水的排放处理 （ 5）建筑外墙的清洁管理 （ 6）业主（用户）室内的委托清洁服务（特约服务） （ 7）绿化改造。 根据绿化实际情况提出 改造优化意见，并负责落实 5．便民服务 （ 1）代订报刊、杂志 （ 2）临时代办保管小件物品 （ 3）代叫出租车 （ 4）代订代送饮用水 （ 5）失物招领 （ 6）代订牛奶 （ 7）代请家教 （ 8）物业咨询服务 （ 9）小区内代送礼品鲜花 （ 10）紧急病人送医院服务 6．特约服务 （ 1）空房看护 33 （ 2）残障人员特别护理 （ 3）室内装修 （ 4）室内清洗服务 （ 5）家政服务 （ 6）传真 （ 7）打字 （ 8）复印 （ 9）洗车 （ 10）代购物品 三、入伙须知 1．用途限制 ___________是根据政府审定的规划进行开发建造的，因 此除为小区配套公共服务设施外，所有住宅单位只能作居住用途，不能用作写字楼、货仓、工厂或其它商业用途。 2．噪音 为保持环境宁静，在晚上 10： 00 至早晨 8： 00，请不要播放所有足以扰人的乐器、电视、收音机、音响设备等。 3．家犬 小区严禁无证养犬。 4．业主（用户）搬离小区 （ 1）搬离前请提前 3 天通知管理处并填写搬场申请表格，以便管理处安排道路，泊车位和电梯。 34 （ 2）搬运家具，必须走货运消防电梯或管理处指定的专用电梯。 （ 3）搬运时请与管理人员充分合作，并督导搬运人员，以免损坏家具和公共设施。 （ 4）对搬运时 损坏公共设。