上海大众国际商铺营销策划方案

上海大众国际商铺营销策划方案内容摘要：

确认，实行以下办法： 第十一条 对投资规模较大、科技含量高并能对区域经济起到特殊拉动作用的项目，可采取一事一议的办法，给予特殊优惠。 企业如何能利用好政策优惠，将是企业快速发展的基础 商业运营策划方案 17 － 51 大众 国际 O2. 周 利民开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。 周边将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。 随着 利民开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。 周边将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。 ，利 民经济开发区 开速发展 ，区域商业辐射能力会进一步增强，这样更有利于 大众国际商铺 优势的发挥。 O3. 新江桥的开工建设，为利民发展有质的飞跃。 由于 哈尔滨道外区二十道街跨江大桥已经在今年 4 月开工建设，预计 2 年竣工。 该跨江桥建成后，从江南到江北乘车只需 3 分钟。 新江桥的建成迅速缩短了利民开发区与江南中心区域的交通距离 ， 也就是说从竞争角度讲 是大众国际商铺 向上提高档次的一个外力，而 大众国际商铺 现在介入就可以顺势而上。 O4. 外部新型商业集团相续入驻，提升利民开发区消费理念的提升 近年来随着外部 现代商业业态、 新型商业集 团相续入驻，如 志华商城和嘉润购物广场等 的相续入驻 开业 ，提升 利民开发区的 消费理念，对品牌时尚的认知逐步加深，更有利于时尚经营主题 商业 的发展 ，和区域消费文化整体素质的提升。 O5. 房地产开发带动作用 房地产开发通常对区域市场都有“换血”作用，一般通常都会使区域消费能力增强。 目前， 利民经济开发 区商品房开发面积很大， 预计到 2020 年常住人口将达到 100 万，是现在的 4 倍多，这么多的人口住房问题的解决是通过新的房地产开发住宅新区来完成商业运营策划方案 18 － 51 大众 国际 的。 所以从这一角度看，区域消费能力也会 极具 增强。 2） Threat（威胁分析） “冷清”现状，影响商铺投资者的热情与信心 由于老东江桥的提前退役，新江桥的施工建设没有在预期建设，致使利民开发区没有按预期快速发展。 大众国际左边还是能感觉到新兴城区初级阶段的“冷清”现状。 配套基础设施和服务生活设施的不完善和匮乏势必影响商铺投资者的 投资热情与对未来发展的信心。 T2. 利民经济开发区现有市场需求的业种和业态单一 化 ，制约商铺经营范围 利民经济开发区虽然经过十多年的不懈努力，但在基础城市特征上，还是比较单一。 由于新兴城区的组成结构内容单一化，势必影响社会消费需求的单一化。 相对江南比较利民经济开发区现有市场需求的业种和业态不是很多元化，只是能够基本满足特定人群的简单需求。 区域市场需求的单一化，从而制约了商铺的经营范围。 T3. 北方地域因素，经济发展速度整体缓慢，新兴城区发展壮大时间 慢 长，商铺投资回报率偏低 由于 振兴东北老工业基地的中央号召一直没有停顿，没有停顿就是还要继续号召。 也可以这么说，振兴东北还要继续不间断的努力。 北方边疆地域因素，经济发展相对南方地区整体缓慢，而新兴的城区发展壮大更需要慢长的时间。 经济的区域薄弱，势必影响商铺投资汇报率。 商业运营策划方案 19 － 51 大众 国际 T4. 开业时间晚于 志华 等 区域 商圈市场， 制约 新 商铺经营吸引力的营造 现在在利民经济开发区已经初具规模的志华商城等商圈，已经具有一定的区域吸引力和商业竞争力，也培养了一大批当地的忠实消费群体。 如果后兴建的新区域商圈，没有更震撼的规模和高商业内涵，很难改变当地消费者已经养成的消费场所选择习惯的。 势必制约新兴商铺区经营区域吸引力的营造。 T5. 公共交通工具的匮乏，制约客流 新兴城区的初级阶段，由于常在人口保有量相对偏低，社会人员流动次数偏少，致使新城区公共交通工具的匮乏，也制约了新兴商铺区域的客流量。 1） 针对劣 势的弥补方案 A、针对 W1： 在商铺区域业种和功能设计规划布局 中尽量回避 建筑本身 布 局存在“缺憾” ，在选择商铺区域经营主题上回避规模上存在的“遗憾”， 强调满足 商铺区域 以后发展需要。 针对 建筑本身 布 局存在“缺憾”， 顾客动线受 楼体 Z 字型 排列位臵 影响较大， 可以采取 分区设计规划经营业种和品类组合， 形成一种多层次、多角度吸引顾客流动，增加销售成交机会，减少 商铺区 死角地区； 选择 市场参与经营的个体规模数量相对精练 ，经营收益率较高，能极具区域市场辐射力和吸引力的经营 集群 主题，就能很好的规避“缺商业运营策划方案 20 － 51 大众 国际 憾”，展现自身魅力。 B、针对 W2： 目前大众国际商铺格局设计特点约束经营主题 针对大众国际商铺格局设计特点，规划选择经营场地面积需求偏少，经营收益率偏高的经营行业种类。 在经营行业种类 设定 上 ， 应选择区域市场空白并且未来市场需求潜力广阔的的业种 ， 并能有效 突出 商铺区 经营主题、特色。 努力 营造 极具辐射力与发展力的 专业 经营 ，技术 领先 的 特色 主题。 C、针对 W3： 大众国际商铺品质卓越，约束经营级别档次 针对 大众国际商铺的品质卓越，从而约束经营级别档次。 建议在经营定位规划选择上能够实现“表里如一” 因为 商铺高品质的物业硬件，经营高品质的内容，这样才会相辅相成 ，互为作用，促进利润实现。 反之是互相阻碍 ，得不偿失。 高科技含量与高品质硬件是互补的两个因素，两者完美结合，会另有一片天地。 D、针对 W4： 地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团队建设仍需时间 二十一世纪企业最珍贵的是什么， 这也是很多企业在不断地思索着。 专业化团队建设的组建、磨合、成熟需要一段过程，谁能掌握先机，谁就能加大企业在未来的市场竞争中获胜的概率。 企业外部引进，内部培育，多在经营实战中锤炼磨合，促使快速成熟。 专业技术员工与企业文化的快速融合加快专业化团队建设，迅速磨练 成熟一支服务于企业在商业地产市场竞 争中稳步快速发展的队伍 是很重要的工作。 E、 针对 W5： 已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍统一经营运作 商业运营策划方案 21 － 51 大众 国际 已售出产权商铺户于商铺区整体统一经营所出现的争议，在国内很多商业地产项目中出现过，统一经营与单个产权商铺之间的利益纠葛，一直困扰着商铺区的整体发展。 对于如何指导并制约产权商铺未来的经营活动，能够按着统一规划开展经营活动，统一宣传、统一步调，经营互补，集合优势，共创市场强吸引力经营主题 从而获得更广阔的市场空间。 在商铺区规划上应该有所区分和界定。 统一经营主题核心区域品类只租不售；对辅助服务业种品类，可 以销售，并且用产权销售合同附加合同规定，限制未来经营活动接受商铺区统一指导范围，不得与整体商铺区经营主题相抵触。 商铺区是在统一经营主题状态下的自由互补 复合 式经营发展，这也是对大众国际商铺区的美好期望。 2） .针对威胁的弥补方案 A、针对 T1－ T5：发挥现有 利民开发区政策和发展优势结合大众国际商铺区 自身优势的同时 并勇于 出新 在商业竞争日益激烈的今天，唯有 发挥地域优势和现有自身优势 ，以自身强项、不断学习提高自身管理团队商业 运营 素养，集中优势兵力才能取得比较好的成绩。 而 商铺区 经营 的 专业化 、 规模化 、 系列化 对于人 流的吸引也有着积极的作用。 对于原有购物习惯的阻隔，应该积极开展吸引人气的活动，如恰当的针对目标顾客的企划宣传、适时举办目标顾客喜爱的促销活动等。 商业经营辐射范围有多大，它的市场就有多大，只有创造极具吸引力的商业经营模式，才能更好的生存与发展。 招商的引力亮点 注重 ：开发区政策 优惠 优势、 省级 专业 技术 集结地优势、商铺物业全方位服务优势、 新跨江大桥即将贯通对江北发展大提速的心理共振优势。 勇商业运营策划方案 22 － 51 大众 国际 于立大旗，才会 有 大事业。 B、 针对 T2：在招商和日后经营中做好心理准备，循序渐进 利民经济开发区 消费者 专业 商品在 江南 商圈习惯购物， 消费人群回流将是一个逐渐的过程，且是部分人群或者是部分人群的部分购物行为，所以是一个长期的过程。 所以在招商时要做好充分准备，利于日后调整。 产品定位 结合本项目自身规划、规模条件、 利民经济开发区 商业格局 特征 以及上述因素， 我们 认为本项目定位必须结合城市的远期规划与发展，用前瞻性的思考去定位本项目，通过对 利民经济开发区 商业地产市场的 初步 分析 与 综合考虑， 我们 将本项目整体开发目标定位为： 在统一经营主题状态下的自由互补复合式经营发展模式的 商业地产 作用 最大的优势在于资源共生、聚合增值。 从世界各 国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合 办公、 购物、 休闲、娱乐、 居住 、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。 优势  高可达性 HOPSCA 通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 本项目的位臵位于城市的 未来发展新区 地段，符合 复合式商业地产 对地段的要求。  高集约性 商业运营策划方案 23 － 51 大众 国际  整体统一性 建筑风格统一， 复合式商业地产 各个单体建筑相互 配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。  功能复合性 自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。 其拥有城市的多种功能：商务办公、居住 (包括酒店、住宅、居住公寓等 )、商业 、 文化 、购物餐饮 娱乐消费、 物资集散、旅游、展览、 交通 等 ，形成 复合式商业地产 功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。  土地使用均衡性 复合式商业地产 注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群。 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使 用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。  内部、外部联系完整性 复合式商业地产 内部拥有复杂、完善的 通道 体系，通过 多样通道 网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合； 复合式商业地产 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。  巨大的升值潜力 一个成功的 复合式商业地产 项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的 复合式商业地产 ，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。 通 过其内部商业、商务办公、 会所 、 居住 等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价销售获利； 住宅则通过成功销售获利。 通过成功商业运营，自身价值也 必会 有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应。 结论 商业运营策划方案 24 － 51 大众 国际 复复 合合 式式 商商 业业 地地 产产 ， 是是 当当 代代 城城 市市 社社 会会 经经 济济 相相 互互 交交 融融 、 有有 机机 联联 系系 的的 必必 然然 结结 果果。 城城 市市 本本 身身就就 是是 一一 个个 巨巨 大大 的的 、 复复 杂杂 的的 多多 功功 能能 综综 合合 体体。 在在 其其 内内 部部 ， 由由 于于 各各 类类 功功 能能 要要 素素 空空 间间 组组 合合 的的 差差 异异 ，大大 型型 复复 合合 式式 商商 业业 地地 产产 可可 视视 为为 城城 市市 大大 系系 统统 中中 的的 一一 个个 重重 要要 组组 成成 部部 分分。 HOPSCA 概概 念念 ， 就就 是是一一 个个 将将 办办 公公 、 酒酒 店店 、 住住 宅宅 、 商商 场场 、 景景 观观 结结 合合 到到 一一 起起 进进 行行 综综 合合 性性 开开 发发 的的 地地 产产 模模 式式 ， 从从 社社 会会发发 展展 的的 角角 度度 上上 来来 说说 ， 这这 种种 模模 式式 必必 然然 成成 为为 未未 来来 地地 产产 发发 展展 的的 主主 流流 方方 向向。 市场定位 根据商业地产的特殊属性，目标市场客户的定位应分为投资者和消费者两大类，下面就这两大目标市场客户群体分别进行定位阐述。 投资者定位 商业 市场 成熟且相对发达地区 购铺自营者 与 购铺出租者 的比例约为 3:7， 具有 购铺不经营、经营不购铺的成熟商业特点；商业市场不成熟且相对欠发达地区 购铺自营者 与购铺出租者 的比例约为 7:3，还没有形成通过有效投资进行收益回报获利的理财理念。 利民 的 商业市场现状应属于后者，需要进行合理有效的培养与引导。  购铺自营者 ： 私营业主 ；  购铺出租者 ： 企业家 、 自由职业者 、 企 事 业 高层、 高薪行业从业者 ；  租赁经营者 ： 经营商户 ； 消费者定位 消费者定位是结合 本 项目商业 业种和业态 定位进行考虑的，本项目的商业业态以 专业行业集合为主导，其。