天津卫津路项目调研报告房市分析(编辑修改稿)

天津卫津路项目调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

8 REPORT 五、消费市场 今年上半年，天津居民家庭消费性支出全面增长。 天津 市城调队对 1500 户城市居民家庭的 抽样调查资料显示：今年上半年天津城市居民家庭人均消费性支出为 4133 元，比上年同期增长 %，这其中主要表现在 教育花费、住房 、 装修、食品 、 保健消费 等方面。 413336193300 3400 3500 3600 3700 3800 3900 4000 4100 42002020年2020年人均消费支出（元）人均消费支出( 元） －教育文化娱乐服务支出增长 % 上半年本市居民家庭人均用于教育文化娱乐服务支出 482 元，同比增长 %，其中，文化娱乐服务支出同比增长 %，教育支出同比增长 %。 居民家庭用于参观游览、团体旅游、成人教育、家教和参加培训班支出同比分别增长了 倍、 倍、 %、 %和 %。 －家庭人均购房支出增长 % 上半年本市居民家庭人均用于居住方面的支出 510 元，同比增长 %，其中，住房装潢支出同比 9 REPORT 增长 %，维修用建筑材料支出同比增长 %。 另外，居民家庭人均用于购房支出 1198 元，同比增长 %。 上半年居民家庭用于交通和通讯方面的支出人均 371 元，同比增长 %。 －家庭在外用餐支出增长 % 上半年居民家庭人均用于食品方面支出 1642 元，同比增长 %，其中，居民家庭在外用餐支出同比增长。 此 外，天津老百姓也越来越注重饮食健康，上半年居民家庭人均医疗保健支出 370 元，同比增长%。 其中，保健器具支出同比增长 55%，滋补保健品支出同比增长 % 由次可见天津市民对于教育文化相当的重视，除去食、住以外 ,文化教育占据了相当的比例，这也为本案的定位有着一定的参考作用。 人均消费比例（元）48211981642370441教育文化娱乐服务购房支出食品支出医疗保健其他 10 REPORT 六、轨道交通规划 天津 市政府近期批复的《天津城市快速轨道交通近期建设规划》，天津市的轨道交通线网将有 9 条线组成，总长度 234 公里 ， 预计总投资 560 亿元。 根据规划 ： 2020 年底建成 1 号线 2020 年建成 9 号线 2020 年底完成 2 号线和 3 号线 2020 年完成 5 号线和 6 号线 2020 年， 天津地铁 2 号线、 3 号线将力争开工建设，这两条线与 1 号线构成天津市轨道交通的基本骨架。 三条线之间可以换乘，在天津市的核心区构成一个 “金三角 ”。 根据规划， 1 号线在 2020 年底运营，2 号线与 3 号线在 2020 年底运营，为 2020 年奥运会提供畅通的城市交通。 这三条线相互之间可以换乘，换乘站分别为西南角站 ( 1 号线与 2 号线交点 )、天津站 ( 2 号线与 3 号线交点 )、营口道站 ( 1 号线与 3号线交点 )。 地铁 3 号线南起西青区华苑产业园区，北至北辰区小淀，为天 津市快速轨道交通线网中西南至东北方向的骨干线，沿线经过西青、南开、河西、和平、河东、河北、北辰七个行政区。 线路自西青区的华苑产业园区引出，过外环线进入市区，沿迎水道，穿越水上公园，沿水上北路、平泉道、气象台路、营 11 REPORT 口道、赤峰道，经天津站及天津站后广场附近的居住小区，沿金钟路、昆纬路、三马路，下穿天津北站及北宁公园，沿张兴庄大街，穿过北环铁路，沿宜兴埠镇规划道路，过外环线后沿津围公路路中前行，沿丰产河至银河度假区，进入小淀停车场。 规划中的 2 号线将连接起飞机场与天津站，加强了外围与核心区沟通，改善城市西部居住区 与核心区的联系。 3 号线沟通核心区与宜兴埠、小淀组团、文化区与核心区、中心区与西南居住区的联系。 3 号线初期、近期、远期设计运输能力分别为每小时 万人次、 万人次、 万人次，能够满足相应设计年度高峰小时客流量要求，且有较大的运能储备，设计运输能力满足初期、近期、远期客运量需求。 其中本案与 3 号线较临近。 地铁三号线是贯穿天津市南北向的一条主骨架线路，线路全长 公里，其中地下线 20 公里，地面线 公里，高架线 公里。 共设 22 座车站，其中地下站 17 座，高架站 3 座，地面站 2 座。 预测地 铁三号线项目初期 2020 年全日客运量 万人次，早高峰小时单向最大断面客流量 万人次；中期 2020 年全日客运量 万人次，早高峰小时单向最大断面客流量 万人次；远期 2033 年全日客运量 ，早高峰小时单向最大断面客流量 万人次。 12 REPORT 市市 场场 篇篇 一、商圈分析 由于时间关系，本次我部只对天津的部分主要商圈作了实地的考察，现将考察结果汇总及标地图展示如下 13 REPORT 山山 道道 商商 圈圈 鞍山道是离本案最近的一个较为繁华的商圈之一，是天津最为知名的“电子数码一条街”，是电子数码产品消费者聚 集的地方，是计算机行业、计算机配套产品行业、各电子信息行业、计算机软、硬件公司及其他行业、商家不可多得的一块宝地。 该区域最有代表是赛博数码广场和百脑汇。 该商圈位于天津和平区，大部分商铺都只租不卖的，其租金一般在 7 元 /平方米 /天以上，新的物业更高，如百脑汇最高达到了 12 元 /平方米 /天，竟管如此，该区域的租售情况较好，基本上都达到了 100%的出租率。 南南 京京 路路 、 滨滨 江江 道道 商商 圈圈 以津汇广场、伊势丹、国际商场、世纪商厦 、劝业场 为核心的南京路 、滨江道 商圈。 该商圈内的津汇广场不仅有津汇购物广场，还有 4 万平方米的写字楼， 未来还将建有酒店和酒店式公寓。 滨江道南侧的麦购广场、伊都锦商厦，以及未来兴建的现代购物广场项目将会极大地丰富该商圈。 随着城市地铁的竣工，四通八达的南京路商圈 与 滨江道商圈 将更加紧密的结合在一起。 目前该 商圈 年租金每平方米达 1万元，最高地段定位在 万元，最低也在 9000 元上下。 此次麦购商铺出售价平均每平方米 万元，最高达 3 万元 以上。 但 80%的商铺已有 了 买主。 投资者们如此不惜重金买、租商铺，关键是看好商业街的升值潜力。 14 REPORT 小小 白白 楼楼 商商 圈圈 “小白楼商圈 ”原来就是时装商店的聚集地。 在 20 世纪 90 年代，凯旋门百货 和滨江购物中心强化原本的商圈定位，音乐厅和起士林已经成了该商圈内不可或缺的组成部分。 滨江万丽酒店和信达广场酒店，以及周边众多甲级写字楼都有助于该商圈品质的提升。 由于城市地铁的竣工和地处 CBD 中心，该商圈将成为对滨江道商圈强有力的竞争者。 从总建筑面积上看，其规模仍是最小的，其发展空间巨大，世贸大厦未来的商场部分的启动，将对 “小白楼 ”商圈起到极大的推动作用。 该商圈的物业大多也为只租不售的，其租金一般为 13 元 /平方米 /天，出租情况较好。 南南 马马 路路 商商 圈圈 “南 马路商圈 ”，从无到有，从小到大 ，现已初据规模，该区域是相对有特色的，名品折扣店、女人街等都是有较强针对性的，其前身就是滨江世纪广场和滨江金耀广场； 明后年，该商圈内将有个大块头的兄弟面市 ―― 铜锣湾广场。 铜锣湾广场内不仅有高档百货店，还有 4D 影城、恐龙动感世界、 5 星级皇冠假日酒店。 这个大型购物广场的加盟将极大地提升该商圈的竞争优势。 其商业总建筑面积将是几个商圈中最大的。 目前该区域人气不足，只有名品折扣店一开始营业，女人街、铜锣湾广场都在招商中情况良好，价格控制在 10 元 /平方米 /天。 15 REPORT 大大 胡胡 同同 商商 圈圈 “ 大胡同 ” 地区形成北方地区的大型商品批发 集散地，并与估衣街、北马路、北大关相应形成环型商业区 ，主要有大胡同小百货批发市场、天弈商城、天弈新厦、万窿大胡同商业中心等，经营服装、百货、家用电器、文化用品、体育用品、轻纺面料、床上用品等几十大类、数万种商品，远销三北及欧美等国家和地区，成为华北地区最大 商品批发集散地。 其出租情况也较好，只有天弈新厦新楼部分的一些门面有所空余，价格较高，一般都在 10 元 /平方米 /天以上，有的可达到 20 元 /平方米 /天，年初售价为 万 /m2。 16 REPORT 二、调查个案分析 1．． 佳佳 怡怡 国国 际际 公公 寓寓 所 属 商 圈：卫津路、本案旁 2F 铺位面 积： 平方米 —— 平方米 2F 售 价： 12000 元 /平方米 —— 8500 元 /平方米 销 售 率： 33% 经营业态：展厅、银行 项 目。