天津写字楼商业地产项目研究报告商业地产(编辑修改稿)

天津写字楼商业地产项目研究报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

小白楼 CBD区域 项目名称 总建（万平米） 建筑高度（米） 层数 单层面积 电梯数 车位数 信达广场 238 51 1430 17 500 滨江万丽 203 47 1450 8 30 金皇大厦 188 50 1500 17 220 泰达大厦 6 115 31 1700 7 70 文华中心 89 21 2000 5 180 国际经济贸易中心 100 31 1100、 1400 19 360 小白楼 CBD区域的项目品质差距较大。 入市较早的滨江万丽和泰达大厦在硬件品质，尤其是车位上均难以满足使用者的要求。 而最新的项目信达广场电梯数层数比达到 1： 3，电梯数单层面积比则达到 1： 84，处于天津市绝对领先的水平，车位比则是 1： 306。 此外，金皇大厦和国际经济贸易中心的硬件水平也达到了较高的水准。 友谊路围堤道区域 项目名称 总建（万平米） 建筑高度（米） 层数 单层面积 电梯数 车位数 云翔大厦 4 112 32 1200 4 70 天信大厦 106 30 1100 7 95 华盛广场 5 100 33 1500 4 250 北方金融大厦 85 33 1300 4 220 峰汇广场 158 43 1500 9 400 友谊大厦 4 84 24 1300 4 180 友谊路区域写字楼的硬件品质相对较差，主要体现在电梯上。 区域内写字楼项目的电梯数层数比一般仅能达到 1： 8，电梯数与单层面积的比值也仅有 1： 320，硬件的限制制约了区域租售状况的改善。 但是，新入市的项目峰汇广场在硬件设施有了显著改善。 鞍山西道区域 项目名称 总建（万 平米） 建筑高度（米） 层数 单层面积 电梯数 车位数 百脑汇科技大厦 102 29 1200 4 70 电子科技大厦 76 20 1100 3 120 荣华时代广场 95 30 1700 7 90 注：荣华时代广场的总建筑面积、电梯均仅统计了一期情况 鞍山西道区域的产品以 SOHO为主，由于小客户对价格、出房率的敏感性更高，因此区域产品的硬件条件一般。 写字楼项目的电梯数层数比的平均水平在 1： ，电梯数与单层面积的比值平均为 1： 235，车位数量相对较低，为 1： 389。 泛 CBD区域 项目名称 总建（万平米） 建筑高度（米） 层数 单层面积 电梯数 车位数 创展大厦 98 26 1100 4 200 恒华大厦 100 28 9602 8 250 国华大厦 82 26 1500 4 160 相对小白楼区域，泛 CBD区域的写字楼硬件配套相对较低，一般电梯数层数比的平均水平在1： 7，电梯数与单层面积的比值平均为 1： 310，车位比则相对较高，为 1： 262。 这一配套情况与区域写字楼中档的定位有直接的相关性。 十一经路区域 项目名称 总建（万平米） 建筑 高度（米） 层数 单层面积 电梯数 车位数 万隆太平洋大厦 110 20 1600 4 100 天星河畔广场 138 40 1000 5 80 三联广场 91 26 1000 4 128 十一经路区域写字楼硬件配套档次较低，一般电梯数与层数比在 1： 5— 1： 8之间，电梯数与单层面积比在 1： 200— 1： 400之间，车位比则在 1： 400与 1： 700之间。 硬件的落后极大的影响了项目的租售价格。 东站区域 东站周边的甲级写字楼主要有远洋大厦。 项目名称 总建（万平米） 建筑高度（ 米） 层数 单层面积 电梯数 车位数 远洋大厦 153 42 1350 7 300 远洋大厦入市时间较早，硬件条件有所落后，经改造后，目前电梯数与层数比为 1： 6，电梯数与单层面积比为 1： 190，车位比则为 1： 250，已能达到天津市的平均水平，基本能够满足用户的需要。 写字楼物业及配套状况 大厦名称 物业管理 配套设施 金皇大厦 金皇物业管理公司 酒店、公寓、餐饮、娱乐 泰达大厦 泰达物业管理公司 商务中心、会客室、员工餐厅 恒华大厦 恒华物业管理公司 商务办公、酒店、公寓 国际经济贸易中心 君 怡物业管理公司 多功能会议厅、康体健身中心、餐厅 文华中心 康达物业管理公司 美食城、商务中心、多功能报告厅、会议室 滨江万丽 万豪集团物业管理部 西餐厅、员工餐厅、游泳、美容、会议厅；公寓、客房、娱乐 国际大厦 怡高物业管理公司 商务中心、超市、酒吧、咖啡厅、会客厅、票务 津汇广场 澳中发展有限公司 商场、超市、银行、健身、休闲、餐饮 万科世贸广场 万科物业管理公司 邮局、超市、健身俱乐部、公寓 北方金融大厦 北信物业管理公司 银行、邮局、餐厅、咖啡厅 华盛广场 华盛元物业公司 食府、咖啡厅、银行 天信大 厦 信业达经济发展有限公司 健身房、商务中心、多功能厅 远洋大厦 远洋第一太平物业管理公司 EMS快递、银行、花店、休闲健身、多功能会议厅、公寓 万科中心大厦 万科中心大厦有限公司 浴室、餐厅、会客室、商务中心 万隆太平洋大厦 万隆物业有限公司 银行、餐厅、酒吧、健身、美容、咖啡厅 天星河畔广场 天星物业管理公司 邮政、超市、健身、网球场 今晚大厦 今晚物业管理公司 银行、酒店、餐饮、会议室、 VIP俱乐部、商务中心、健身、游泳 百脑汇科技大厦 金晟物业管理公司 浴室、商场、咖啡厅 电子科技中心 融海物业管理 公司 银行、商场、员工餐厅 信达广场 天孚物业管理公司 商场、商务中心、餐厅、公寓 三联广场 三联物业管理公司 银行、餐厅 云翔大厦 云翔物业管理公司 会客室、健身、商场、员工餐厅 峰汇广场 峰汇物业管理公司 超市、餐厅、游泳 国华大厦 安康物业管理公司 员工餐厅、商务中心、咖啡厅、银行 友谊大厦 恒怡物业管理公司 咖啡厅、银行、员工餐厅 荣华时代广场 荣辉物业管理公司 商场、美食城、银行 天津写字楼物业管理在模式上一般分为三类：一是聘请新加坡、香港等地知名的物业公司作顾问，引进其先进的管理理念；二是招募本 地有专业水准和较高知名度的物业管理公司直接管理；也有部分开发企业自行成立物业公司进行自管。 一般而言，外资高水平物业管理公司的引入及物业配套的丰富对写字楼租售状况有一定帮助作用，但决定性不强，仅能起到锦上添花的作用。 位置、交通及硬件品质仍是客户考虑的首要条件。 写字楼供应状况小结 天津市目前共有存量甲级写字楼 ，其中写字楼部分 ，存量供应相对有限。 业态组合上，除友谊路区域主要以纯写字楼为主，天津市甲级写字楼大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。 细部特征上，天津 市的平均水平，电梯数与层数比为 1： 6，电梯数与单层面积比为 1： 250左右，车位比则为 1： 300— 1： 400之间。 新入市的写字楼硬件水准相对较高，信达广场等。