天泰名居项目报告(编辑修改稿)

天泰名居项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

玫瑰大酒店等众多的饮食服务行业。 娱乐休闲类：有洪山礼堂、洪山广场及洪山体育馆、保龄球馆等设施满足人们运动 的需要。 附表一：周边配套设施基础情况 类别 名称 此资料来自 , 大量管理资料 购物场所 鹰台路步行街、武商量贩水果湖分店、时尚名都广场、家乐福、普尔斯马特、 百安居、国美、麦德龙、好美家、中商广场、世纪百货等。 文化教育 武大附中、武汉大学、水果湖第一中学、水果湖中学、 水果湖二小、红岭中学、省直机关幼儿园等 医疗卫生 水果湖医保定点医院、武汉大学中南医院及水果湖附属医院等 金融服务 中行、农行、工商银行、华夏银行、光大银行、 民生银行、招商银行、建行、中业证券等 邮政服务 移动、联通、电信等移动通讯营业厅、邮局等均有 餐饮类 艳阳天、新钓鱼台、鑫梦大酒店、乌兰食坊、 火凤凰茶楼、白玫瑰大酒店等 娱乐休闲类 洪山礼堂、洪山广场及洪山体育馆、保龄球馆等 周边可能存在的对项目不利的干扰因素  在本项目周边，其南部紧挨红岭小区内三栋 7－ 8层高的宿舍楼，距离较近仅一墙之 隔，对该项目的采光、通风、观景等方面都有很大的影响。  其北面正对安顺花园小区，规模大，配套成熟，比本项目更具居住氛围；东面 100 米范围内是正在热销的景天楼高层商住楼项目，该项目在规模、建筑形态、地段及目标客源上均与本项目相似，在东湖东路上还有正在 销售中期的水果湖广场项目。 它们在销售时机上比本项目更具优势，会使本项目的潜在客源减少。 历史人文区位影响 本项目位于新兴商务街中北路上，洪山商务区范围内，与省委、省政府、省人大、政协相距不远，周边学校云集，生活娱乐教育设施齐全，是武昌政治、经济、文化的中心，经济繁荣、人文气息高尚，区位极佳。 区域里以政府机关工作人员、商务白领、私营业主为主，人均收入高，消费群体稳定且综合素质高。 （六） 项目自身优劣势评价： 优势： （ 1）区位优势。 本项目位于洪山商务区内，属于一级地段，区位佳，地段好， 周边商务氛围 浓厚，区域整体经济实力较强。 （ 2）目标客户消费力强。 该项目的目标客户较具针对性，经济实力和购买实力雄厚，能够实现销售的预期值较高。 （ 3）竞争力小。 在本项目周边现阶段除了水果湖广场和景天楼在售以外，尚没有其它同类项目，本项目入市后将呈一枝独秀的局面，入市时机好，竞争压力小。 此资料来自 , 大量管理资料 （ 4）区域房地产市场成熟。 本项目周边高档商务楼较多，在设计、建筑风格、房间功能布局、生活配套以及市场价位及市场认知度等方面都达到一定层次，乃至形成了某种固定的标准和尺度，消费者的市场认知度高。 （ 5）投资居住两相宜。 未来发展趋势及市政 规划为区域带来巨大的升值潜力和空间，使得本项目无论在居住还是投资方面都具较高性价比。 劣势： （ 1）与周边建筑距离太近。 项目南面与红岭小区三栋 7－ 8层高的宿舍楼距离 太近，对其 8层以下的住户在采光、通风、视野等方面影响较大； （ 2）观景面不广。 东面与 18层高的东湖大厦为邻，对本项目远观沙湖的视角有所影响； （ 3）交通受制。 本项目处于东湖西路中段上，该路段没有公交线路可以直接到达，其底层商场在地段上不及景天楼（在东湖西路口，与中北路交汇处）方便，在消费者趋从度上不及距本项目五分钟步程的洪山家乐福更具吸引力。 综合评价： 本项目以其自身成熟而完善的市场环境为依托，周边众多高端楼盘的开发奠定了区域高品质的居住环境。 区位和地段是其最大的卖点，而入市时机的优势为其顺利实现销售提供了较好的平台。 较高的项目品质和 31%绿化率的居住环境必能吸引相当一部分目标客户的注意力。 （ 七） 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其价格差异 在本项目所在地，根据各自特点的不同可以将上表中所列商品住宅市场划分为四个板块：徐东大街板块、东湖板块、中北路板块及项目所在的洪山商务区板块。  徐东大街板块。 在“ 二桥效应”的带动下飞速发展，从早期的天梨花园、鹏程花园、时尚欧洲等一路走来，到都市经典、中力名居等迎来了该区域楼市高潮，价格一路高涨，销售看好，如今武昌巨型商业龙头“武汉销品茂”与占地 2400亩东湖新城和正在启动中的东湖天下项目共造徐东楼市新高。 目前 徐东片的同类产品销售均价在 2200－ 3600元 /平米之间，平均价位在 3020元 /平米左右 ；  中北路板块。 随着路北路两侧众多国企搬迁，大量空地被置换出来，在政府重金打造下，普尔斯马特、百安居、国美等大型专卖店陆续进驻，该路段各类配套设施迅速完善，受徐东和中南商圈的 影响及自身独占黄金内环线的绝好优势，区域房地产迅速崛起，以世纪彩城为代表，东沙大厦、天源城伟鹏苑、新安花园等新项目接踵而起，房地产发展空间巨大。 中北路片同类产品销售均价在 2600－ 4200元 /平米之间，平均价位在 3160元 /平米左右； 此资料来自 , 大量管理资料  洪山商务区板块。 本项目所处就在此板块里，该板块以洪山广场为核心，区域内市政、生活、商业配套相当完善，区域里有号称“武昌第一盘”的香格里嘉园；有建造了 5000平米、尽显荆楚文化风韵，是武汉乃至整个中南地区最大空中花园的楚天都市花园；有正在热销中的景天楼和水果湖广场等等，无一不 体现着该区域的核心尊荣与优势。 更兼本区域内焦点省府所在地――水果湖，已经发展成为了武昌的城中城，有大型的鹰台商业步行街、东湖自然风景区，区域内重点院校众多，医疗设施齐全。 高尚的人文气息和完善的生活配套，辅以政府投入的加大，使该区域日益成为社会各界精英荟萃的最为理想的投资居住之所。 本区域同类产品的销售均价在 3300－ 4300元 /平米之间，平均价位在 3960 元 /平米左右；  东湖板块。 历来以优美的风景和高尚的人文环境而显赫，是高贵、成功和财富的向征而成为我市房价的领跑者。 在武汉房地产市场刚刚进入发展期，房价还在 向 3000元 /平米奋力突破的时候，东湖林语就以 3500/平米的价格“一语惊人”，随后在各开发商还在思考之际，东湖名邸就已经向 4000/平米的大关发起了挑战，而后的东湖香榭水岸水涨船高向5000 元 /平米挺进，如今正在畴建中的东湖天下豪宅更是向 8000 元 /平米的天价叫板。 该板块无论在人文、品质、环境甚至价格等各方面都是精品中的精品，各阶层人士无不为之向往。 东湖片区此类产品的起始价已达到了 4000元 /平米以上。 附表二：项目所在区域市场供给项目基本情况： 项目名称 销售价格 （元 /平方米） 建筑面积 （平方米 ） 占地 用途 建筑形态 主力户型 总户数（户） 纯居住类 天梨花园 2200 均 39529 13340 住宅 小高层 三室两厅 四室两厅（复式） / / 都市典山水美园 3600 均 215434 / 住宅 小高层 四室两厅 三室两厅 － / 世纪彩城 2900 280000 94714 住宅 高层 小高层 两室两厅 三室两厅 四室两厅 1200 新安花园 3200 12516 住宅 多层 6 层 小高层 12 层 以 100 到 130平米的三室两厅为主 120 天源城 2600 62000 / 住宅 小高层 12 层 四室两厅 396 此资料来自 , 大量管理资料 伟鹏苑 三室两厅 安顺星苑 2900 146000 44689 住宅 小高层 12 层 三室两厅130－ 140 四室两厅 240 香格里嘉园 4300 150000 13433 住宅 高层（ 216） 两室两厅 三室两厅 176 商住两用类 楚天都 市花园 4000 158000 26680 商住两用 高层（写字楼 24 层、住宅 28 层） 三室两厅 四室两厅 / 景天楼 3300 24000 商住两用 高层（ 21） 四室两厅平层 120 左右 五室两厅复式 170 左右 112 中力名居 2980 均 其中一期 二期 13229 18860 商住两用 小高层（ 12） 高层（写字楼 24 层） 两室两厅 三室两厅 318（一期） 龙源国际广场（住宅已经售完） 4200 28881 4220 商住两用 高层（ 24 层） 小高层 四室两厅 三室两厅 两室两厅 一室一厅 240 水果湖广场 4000 80000 商住两用 高层 30 层 两室两厅 一室两厅 372 湖光大厦 / 43120 1828 / 高层 20 层 地下 2 层 / / 保利新奥园 3100 300000 商住两用 小高层 12 层 两室二厅 三室两厅 652 项目个案比较： 在本项目周边，可比性较强的项目有两个：楚天都市花园与景天楼。 现将这两个楼盘的具体详细资料列表如下： 附表三：个案情况比较 此资料来自 , 大量管理资料 名称 位置 入市时间 户型结构 建筑特 色 户数 销售价格及变化（景观、层次、朝向） 消化时间 购买客群特征 销售 方式 目前 状况 楚天都市花园 中北路特 1号，洪山广场旁 2002年 11月内部认购2020年 4月8日开盘 1－ 4层为裙楼，塔楼在 6层以上， 5层为空中花园。 临街两栋 30层写字楼，面积在241－ 277平米之间；后两栋为 32层住宅楼，面积集中在 －左右。 在裙楼上五层建有中南地区最大的空中花园，面积 超 过5000平米，以楚文化为骨架，号称楚天第一高层住宅。 绿化率达 30%。 四栋共374户。 写字楼售价 3000元/平起；3810 元 /平 米 最高；租价：35元左右/ 平米月；住宅楼销售 均 价2800 元 /平米， 三年销售期。 （ 2002 －2020） 2020年 10月 31日交房 写字楼以在武昌经营的私营业主及公司为主；住宅楼则以楚天经视及湖北有线等单位购买为主。 利用自身的媒体优势在媒体上大量宣传，以倡导生活方式、居住方式与投资理念为主，并开展连谊会、露天电影等活动，并附送促销小礼品、小优惠、小家电等优惠措施。 截至目前为止 A栋写字楼销售率100% ； B栋写字楼销售 98%；C栋公寓销售100% ， D栋公寓销售 98%。 景天楼 东湖西路口 2002年 5月26 日开工。 2020年 3月开盘。 1－ 3层为商铺，已整体售完。 4－ 21层为 SOHO商务住宅。 主力面积在103－ 130平米左右。 东方现代主义风格，户型丰富。 8户 /层， 4部电梯 /栋。 没有绿化。 共112户 共一栋两单元， 4层以上住宅售价在2760元－3568 元 /平 米 之间，均价为 3300元/平米，层差 60元 /层左右。 均为南北朝向，无朝向差。 一年的销售期。 （ 2003 －2020年）； 2020年 5月交房。 客户多以武昌的私营老板为主，用于办公的占大多数。 以优越的地段和在闹市中拥有超大复 式户型为主要卖点，以报刊媒体作为宣传的主要载体。 平层 12。