大连写字楼市场调研报告商业地产(编辑修改稿)

大连写字楼市场调研报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 5 页 共 9 页 一方面体现了各大写字间客群行业特征突出集聚，另一方面也可以看到中山区政府对人民路区域写字间的政策扶持力度较大，这几个专类大厦 在不同程度上都会得到政府的优惠政策。 同时，虽然同处于人民路区域，但客群分布因地理位置而呈现出不同的特征。 在人民路东部的海港一带，物流、航运、货代这类公司挤满了这一带的写字间，甚至还有航运和货代公司包办整栋写字楼的现象，这一带离海关、商检等管理中心较近，办事方便的条件无疑大大增强了人民路写字间的优势，这也是很多大企业、外资公司办事处从未流动的重要原因；而在人民路西部靠近中山广场一带，则进驻了金融、咨询、办事处等性质的企业。 这种特征的形成并非一日之间，而是人民路区域历史形成的。 中山广场周边聚集了众多银行、证券 等公司，使得这周围的金融气氛十分浓厚。  受投资型产品影响不大 今年，鲜有新入市的纯写字间项目，而商住两用的投资型公寓却为数不少，尤其以距离人民路区域最近的三八广场区域较多，并且这类商住公寓的品质档次也较高，营销方式比较灵活，客户可选择购买或租赁。 这不由得让人产生疑问：这种物业形态会不会对人民路的写字间构成较大的影响。 在对人民路区域各大写字间走访中发现：这种影响确实存在，但影响对象却不同。 具体来说，人民路的高档写字间在客群上以大型企业、外资企业办事处为主，这类公司在办公间的使用上一般采取租赁方式，而且相关费 用支出上一般需向上级或总部提出申请，更为重要的是，相对于办公支出，这类公司更为注重企业形象、行业氛围等方面的情况，因此尽管投资型公寓在营销方式、价格水平、优惠政策等方面都较有吸引力，但不会对这类公司产生什么影响，换言之，投资型公寓所针对的客户群体与高档写字间所针对的客户群体是不同的。 因此 两 种物业形态客群方面没有太大的冲突。 但人民路区域有些写字间项目自今年春天以来，租售情况有所下滑，原有客户出现流动，并且流向了投资型公寓。 这一现象也迎合了前文中的分析结论，以成大大厦、锦联大厦为例，这 两 个项目原有客户中不少是民 营性质的中等企业，企业发展受运营成本的影响较大，受投资型公寓的吸引力也随之增大，因此出现了这类客群的分流。 由此可见，投资型公寓与写字间的竞争很大程度上取决于客群构成，在调研中发现，无论是国际金融大厦、虹源大厦这样的近期项目，还是宏誉大厦等入市较早的项目，因为在客群定位上的优势，使得其在招租上都极为顺利，信心十足。 中国最大管理资源中心 第 6 页 共 9 页  “两极分化”有趋势 通过对人民路区域现有项目的调研，发现一个明显的发展趋势：“两极分化”。 在现有项目中，以 2000 年为界，新老项目大概比例为 1： 1。 新项目在硬件品质及软件配套都具备了 甲级写字间的标准，而在旧项目中，除了宏誉大厦之外，其余各个项目的营销状况都不太乐观，其中以锦联大厦和成大大厦最为突出， 两 个大厦的租赁率远远低于其它项目；而且这几个大厦的租金水平也低于新项目一个档次。 在与这些旧项目的招商负责人的交谈中了解到，这类大厦由于入市时间较早，在硬件水平上严重落后于新项目，并且这种落后很难从实际中改变，各大厦目前都试图在软件服务、营销策略、优惠政策等方面入手，意图缩小与新项目之间的差距。 但就目前的市场情况而言，短期内这种现象还无法得到根本改变，单纯依靠降低价格并不是长期有效的办法，这种 大厦处于高档与低档项目的“夹缝”中，产品品质无法与甲级写字间比拟，价格也无法与公寓类项目抗衡，若在营销策略上没有突出建树的话，这种“两极分化”的趋势将愈演愈烈。  淡季不“淡” 6 月份，进入了一年度的中旬阶。