大天森林花园住宅小区开发建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大天森林花园住宅小区开发建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

380 万平方米，建成近 6 万套。 其中， 2020 年经济适用住房项目开工面积为 150 万平方米﹙含续建﹚，占年度房地产开发量的 25％，计划投资 亿元，解决低收入家庭约 23000 户。 2020 年经济适用住房项目开工面积为 126 万平方米﹙含续建﹚，计划投资 亿元，解决低收入家庭约 18000 户。 2020 年经济适用住房项目开工面积为 146万平方米﹙含续建﹚，计划投资 ，解决低收入家庭约 20771户。 经济实用住 房制度的特点 优惠 —— 行 政划拨优先供应土地 ,免除各种行政事业收费。 目前，地价不断攀升，在一定程度上导致建设成本不断上升和房价过快上涨。 作为保障性质的经济适用房，如何更好地履行政府公共 服务的重要职责。 《办法》规定，经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 这样，经济适用房建设的土地成本近乎为零，可以大大降低成本价格。 在此基础上，各地政府对经济适用房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外的基础设施建设费用，由政府负担。 而且在建的经济 适用房项目可作抵押向商业银行申请住房开发贷款，以利于缩短项目开发周期，增加供应量。 另外，政府将重点监控和查处开发商以经济适用住房名义取得划拨土地后变相进行商品房开发的行为。 规划 —— 区位布局靠近学校医院 ， 单套建筑面积 60 平方米 ， 相比中高收入家庭，购买经济适用房的低收入家庭对公共交通、医院、学校等公共服务的依赖性更强，需要离这些基础设施近一些。 《办法》充分考虑到这一点，提出经济适用房在进行区位布局时要充分考虑低收入家庭对城市基础设施要求，尽量靠近公共基础设施，并且鼓励在商品住房小区中配套建设经济适用住房。 另外，为充分体现保障性质，同时尽可能扩大保障范围，经济适用住房单套的建筑面积将控制在 60 平方米左右，并要求采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现功能 “ 适用 ” ，做到 “ 小而舒适 ”。 价格 —— 保本微利利润率不高于 3% ， 明码标价不准变相收费。 经济适用房本应价格低廉，但目前有些经济适用住房价格偏高，已不再 “ 经济 ”。 价格怎么定。 《办法》确定经济适用房的价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于 3％，而地方政府直接组织建设的项目只能按成本价销售，不得有利润。 在销售中，经济适用房将实行明码标价 ，价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。 另外，为避免不必要的成本，《办法》要求经济适用房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。 任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。 管理 —— 销售权重新收归政府 ， 有限产权遏制牟利。 以前，准入和退出机制存在的漏洞曾使经济适用房大量流向非保障对象，出现了 “ 开宝马车住经济适用房 ” 的现象。 对此，《办法》对经济适用房的准入退出机制作出了严格细致的规定。 首先，销售权重新收归政府。 由开发 企业掌握销售权，是导致此前经济适用房制度出现种种问题的重要原因，《办法》将销售权收归政府，由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售，继续实行申请、审核、公示和轮候制度。 其次，从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。 《办法》规定经济适用住房购房人拥有 “ 有限产权 ” ，不再是此前的完全产权。 购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，如果因特殊原因确需转让，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满 5 年，购房人想 上市转让，则应按照届时同地段普通商品住房 与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；同时，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 第三章 项目选址及建设条件 项目的选址及用地 “大天森林花园小区”建设项目是 由内蒙古大天房地产有限责任公司 在呼市 回民区 开发 的 建设项目。 本项目 位于东至阿拉善北路、南至攸攸板镇、西至攸攸板镇、北至林带， 项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。 项 项目总占地面积 49136 平方米 ，总建筑面积为 78300 平方米 ，其中地上建筑面积 72400 平方米。 本工程将建成 15 栋 46 层住宅楼，共可容纳住户 793 户。 总建筑密度 %，绿地率 %，容积率，体现了低密度、高绿化的人性住宅标准。 目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。 本项目 整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。 随着“ 大天森林花园小区 ”开发项目规划道路的建成及周边地块的开发，交通及配套状况必将得到进一步的提升。 项目建设条件及配套资源 项目所在地 回民 区 基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、 水、电、气 、暖等公用设施齐全。 供 电 呼和浩特电力是内蒙西部网供，并同京、津、唐电网相连。 每年除满足自治区外，向北京供电约 90 万千瓦，电力供应充足。 目前东河已建成供配电压等级的输电线路和等级的变电站，形成了三级电压供电网，现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。 供 水 呼和浩特现有供水能力为 万立方米 /日，最大供水能力 23 万立方米 /日。 共有水源井 92 眼，配水厂 6 座，清水池总容量 万立方米，输水管道 25 公里，配水管 公里，供应全市 70 平方公里范围内的生产和生活用水。 目前引黄入呼 供水，工程 20 万立方米 /日可满足全市用水需要。 因此本项目的供水完全有保障。 供 热 呼和浩特 集中供热网 在该建设项目附近 ，本项目的供热可就近接入。 供 气 呼和浩特于 2020 年开始连片供应天然气， 2020 年供应能力 已 达到 4500 立方米 /日，小区周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入小区，对小区规划用气有保证。 交 通 小区地理位置优越 ， 附近有公交总站，搭乘非常便利。 小区道路 进出有序，道路体量大，出入方便。 通 讯 呼和浩特邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程 控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。 程控交换机总量达到 30 万门以上，本项目住宅区电话规划容量： 1000门，现有资源完全可满足小区要求。 小区管理 小区管理引进物业管理 ， 为小区提供安全的居住环境。 第 四 章 工程建设方案 本项目用房建设依据 :根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定 ，住宅面积 在 75100 平方米 ，其中 90 平方米以下占 70%。 本项目总体规划 规划依据 《中华人民共和国规划法》 《城市居住规划设计规划》 用地地形图 呼和浩特土地出让宗地简介 本项目规划指标 本项目为 11 栋 6 层 砖混和 4 栋 5 层砖混，其中 1 栋局部为 4 层。 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 1 规划总用地 m2 49136 2 总建筑面积 m2 78300 其中 地下 m2 5900 商铺 m2 4000 3 住宅建筑面积 m2 68400 4 居住户数 户 793 5 居住人数 人 2289 6 地下车库 个 200 7 建筑密度 % 8 容积率 % 9 绿地率 % 本项目规划布局 规划布局应考虑路网结构、住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体； 合理组织交通，实现人车分流； 建筑风格特色鲜明，群体建筑与空间层次在协调中求变 ， 楼座布置上要力争寻求天际线的变化； 打破现有长条式布局， 通过楼座排摆，体现半围合式布局， 形成流畅线条，两端窄地块划出延伸建筑，以 体现围合，使中部宽地块形成较大的视觉空间，为景观设计预留空间。 建筑方案 设计依据 本工程的建设审批单位对方案设计的批复； 城市建设规划管理部门对本工程方案设计的审批意见； 经批准的本工程方案设计文件，建设方的意见； 建设单位与设计单位签订的《建设工程设计合同》； 现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定； 《住宅建筑规范》 GB 503682020 《住宅设计规范》（ 2020 年版） GB 500961999 《民用建筑设计通则》 GB 503512020 《民用建筑节能设 计标准》（采暖居住建筑部分） JGJ 2695 《建筑设计防火规范》 GB 500162020 建筑外观设计 主体建筑平面简洁，造型新颖大方，注重功能、结构的统一，与周围建筑协调，具有现代特征的建筑群。 户型设计 户型设计遵循的原则：保证主卧室获得南向自然采光， 建筑面积从 75100 平方米不等，满足 生活 要求。 建筑结构形式为： 商住楼为框架结构， 其余建筑为砖混结构，建筑结构的类别为 3 类，使用年限为 50 年，抗震设防烈度为八度。 耐火等级：二级 墙体工程 本工 程采用普通烧结粘土空心砖墙。 所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线； 屋面工程 本工程的屋面防水等级为 Ⅱ级，防水层合理使用年限为 15 年； 门窗工程 门窗玻璃的选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》 JGJ1 和 3《建筑安全玻璃管理规定》及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。 外装修工程 外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样，并据 此验收。 内装修工程 普通装修 ,水泥地面压光，普通符合板门。 油漆涂料工程 各项油漆均由施工单位制作样板，经确认后进行封样，并据此进行验收。 建筑设备、设施工程 普通卫生洁具。 节能、保温 为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分） JGJ2695 进行了节能设计（节能 50%）。 本建筑物座北朝南，屋面保温采用 150 聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作 100 厚挤塑聚苯板保温，外墙采用 490 厚普通烧结粘土 空心砖，阳台 立板外侧贴 60 厚挤塑聚苯板，梁外侧贴 30 厚挤塑聚苯板。 外保温合理使用年限为 25 年。 外窗采用塑钢中空玻璃，空气层厚度为 12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。 砖混 结构方案 本工程为 46 层砖混结构，无地下室、基础形式为毛石条形基础，砌体施工质量控制等级要求达到 B 级 本工程钢筋混凝土的环境类别除室内为一类，其余均为二类。 建筑结构安全等级籍设计使用年限 建筑结构安全等级： 二级 设计使用年限 50 年 建筑 抗震设防类别： 丙类 地基基础设计等级： 丙级 自然条件 基本风压： w0= 地面粗糙度类别： B 类 基本雪压： S= KN/m2 场地地震基本烈度： 8 度 抗震设防烈度： 8 度（ ）设计地震建筑场地类别： Ⅱ类 场地标准冻深： 场地的工程地质条件： 本工程未提供《工程岩土工程勘查报告》，地基持力层暂考虑为粗砾沙，地基承载力暂取 Fak=250Kpa，上而下各土层的工程地质特征如下： 人工堆积层：主要包括 地下水 地下水埋深，对混凝土无侵蚀性 场地土类型 本工程场地土类型属中硬场地土；地势平坦，无液化 本工程设计遵循的标准、规范、规程、标准图集 所用标准： 建筑结构可靠度设计统一标准 （ GB500682001） 所用规范： 建筑结构荷载规范 （ GB500092001） 建筑抗震设计规范 （ GB500112001） 建筑地基基础设计规范 （ GB500072002） 建筑地基处理设计规范 （ JGJ792002） 混凝土结构设计规范 （ GB500102002） 砌体结构设计规范 （ GB500032002） 所用规程： 冷轧带肋钢筋混凝土结构设计规范 （ JGJ952020） 所用图集： 多。