城龙花园裙楼商铺案商业地产(编辑修改稿)

城龙花园裙楼商铺案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。 某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。 所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。 因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模 式较为可行。 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 —— 装饰材料专业商业模式 基于上面对本项目的 SWOT 分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。 本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。 A、标榜龙岗中心城首 个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。 B、这样定位的优势 a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。 因为这样定位，可以 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 7 页 共 13 页 减少与直接竞争对手（如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺）的接触面。 目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。 在这方面，本项目明显处于不利地位； b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙岗的房地产蓬勃发展将带 动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大； c. 目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很大的发展空间； d. 项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要； e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。 同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。 （二）价格定位 房地产租金是售价的晴雨表 ，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在 2590元 /M2 月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为 60元 /M2。 a、确定年收益： 60 元 /M2月 1 M212=720 元； 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 8 页 共 13 页 b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还 原利率为 8% c、使用年限： 70 年 d、收益价格确定 运用公式： /P p V ＝ a/r[1 1/(1+r)n] 式中 V：房地产的价格 a：房地产年纯收益 r：还原利率 n：未来可取得收益的年限 可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为 8000 元 /M2。