埔边工业区控制性详细规划说明区域规划(编辑修改稿)

埔边工业区控制性详细规划说明区域规划(编辑修改稿)内容摘要：

在市场经济中，政府的作用主 要体现在对经济发展和城市建设的引导和调节，民间投资才是主要力量，但由于经济收入不高，市民的消费能力并不强，内部需求不旺，外来投资不振。 埔边工业区 的开发将会使红草工业 区建设获得动力。 工业区的建设一方面为带动当地经济发展使政府财政提供稳定的税收来源；另一方面聚集大量的人口（包括相当数量的外来人口），形成对公共服务（包括商业金融、文化娱乐、医疗卫生等），居住等的需求，从而促进当地消费增长，带动城市建设。 从某种意义上来说， 埔边工业区 能否顺利启动并发展壮大将直接影响新城区的建设进程，而成功的新区建设可以塑造良好的地 区形象，为 埔边工业区 的继续发展和产业提升创造良好的外部环境。 埔边工业区 的发展策略 汕尾市经济发展相对落后，工业基础较为薄弱。 2001 年 三次产业比重为 ： ： ，三次产业比重大致相当，第一产业仍占较大比重，正处于农业经济向工业经济过渡时期，可以说是工业经济的初级阶段。 2001 年工业总产值为 亿元，在全省排 19 位，仅高于清远与河源，居倒数第三位。 近年来，汕尾市高新技术产业获得一定的发展。 与高新技术相关的电子电器设备制造、海洋生物、风力水电、建筑材料等近几年发展较快。 涌现出一批 有一定规模的高新科技企业。 如信利电子、广东集华风能等省级高科技企业。 但总体上高科技企业还没成规模，据资料显示，目前汕尾市只有五家省级的高科技企业，其高科技总产值所占工业总产值很少。 汕尾市的工业发展情况和 高新技术产业发展状况从一个侧面上反映了汕尾现阶段正处于工业发展的积累阶段；并不具备适合高新技术产业发展的环境条件（包括硬环境和软环境），这种环境条件并非一朝一夕形成，而是需要经过一个培育建设过程。 因此，对 埔边工业区 来说如果在发展初期盲目地提高企业进区的门槛，比如规定进入 埔边工业区 的必须是高科技企业，则很有可 能使 埔边工业区 的启动处于瘫痪状态，形成没企业进区的尴尬局面。 事实上，工业区的发展都会经过启动期、成熟期、完善期三个阶段，所形成产业从初级向高级提升。 结合汕尾经济和工业发展阶段， 埔边工业区 的发展可以采取以下的发展策略：在园区发展初期，适当放宽进区企业的限制，允许部分有少量污染的企业进区，使 埔边工业区 得以顺利启动并尽快形成规模效应；随着 埔边工业区 的发展壮大和对外形象的逐步建立，应该逐渐以高新科技产业为重点发展方向，培育汕尾自己的高科技产业群。 这样一种发展策略比较适合汕尾实际，能保证 埔边工业区 顺利启动从而带动新 区开发，促进汕尾经济的发展。 第三章 规划方向与目标 一、规划原则和依据 规划原则 ● 区域协调的原则 站在更大的区域高度，考虑自身的区位特点，评价自身发展的利弊和潜在优势，从区域一体化发展的需要出发，选择和制订合适自身发展的方向与目标。 工业园除了内部自身必须符合工业园发展的需求，同时应建立起与汕尾市中心区、周边其他区域以及汕尾市其他工业园区之间的良好协作关系， 埔边工业区 的发展必须放在一个区域环境、区域背景、区域交通中去组织。 ● 生态保护的原则 “可持续发展”是当今全人类共同追求的目标和发展战 略， 埔边工业区 位于汕尾市未来城市中心区的北部，处于主导风向的上风向，城市北部的门户地带，区域位置相对敏感。 保持并逐步创造良好的生态环境，不但是实施“可持续发展”战略的重要体现，还是塑造汕尾市城市形象，建设现代化海滨城市的需要。 另外，就 埔边工业区 自身和外围的生态环境条件来看，现状仍保持着良好的生态环境，从未来 埔边工业区 发展竞争需要出发，也必须注重对自身生态环境的保护。 ● 弹性规划的原则 根据区位条件及开发有利条件，分析开发时序，确定组团结构及规模，以便于成片整体开发。 合理确定用地比例构成，确保有足够的产业发 展空间。 同时以弹性的尺度，适应不同时期发展的可能与需要，为未来不同时期发展建设留足空间。 规划依据 （ 1）、《中华人民共和国城市规划法》； 埔边工业区控制性详细规划 规划说明书 6 （ 2）、《中华人民共和国土地管理法》； （ 3）、《城市规划编制办法实施细则》建规 [1993]333 号； （ 4）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（ GBJ137－ 90）； （ 5）、《城市道路交通规划设计规范》（ GB50220－ 95）； （ 6）、《汕尾市城市总体规划（ 1993～ 2020）》； （ 7）、《汕尾市城市总体规划（ 3003～ 2020）》（编制中）； （ 1）、《 汕尾市土地利用总体规划（ 1997～ 2020）》； （ 8）、《新湖分区规划》； （ 9）、汕尾市工业发展战略； （ 10）地方性的法律、法规； （ 11）其它与 埔边工业区 发展相关的专项规划、可行性研究报告等。 二、功能定位与发展目标 规划指导思想 以可持续发展和区域协调思想为指导，以汕尾城区为依托，以发展传统产业为先导、高新技术产业为主导方向，走新型工业化道路，建设汕尾市高新技术产业重要基地，成为汕尾市高新技术产业示范园区。 埔边工业区 功能与性质定位 通过对现状基础条件的合理评价及 埔边工业区 在汕尾城市经济社 会发展的地位，及其可能扮演的角色的分析以及根据汕尾市委市政府对高新技术产业开发区经济社会发展的目标要求， 埔边工业区 的功能主要体现在以下几方面： ● 汕尾市 红草工业区的有机组成部分、红草工业区 建设的启动区； ● 汕尾市实施新型工业化战略的龙头地区，重要的高新技术产业基地； ● 汕尾城区吸引外来资金和投资的承受地，也是外部资金注入汕尾地区的中转站和向汕尾其他地区辐射转移的辐射源。 埔边工业区 的开发对汕尾市整体经济体系的发展有着重要的战略意义，对汕尾其他地区的发展起带头作用。 规划性质： 汕尾市实施新型工业化战略 的龙头地区 ； 汕尾市 具有较大影响的高科技产业基地 ； 红草工业区 建设的启动区。 规划目标 埔边工业区 的发展战略目标是建成 汕尾市 科技含量较高的新兴高科技生产与研发基地，完善其相关公共设施配套，加强生态环境建设，最终形成环境优美、配套完善的高新技术产业区。 三、人口规模 关于人口规模的预测，缺乏最新的城市总体规划的指导，较难作出精确的预测，但是我们可以以《汕尾市城市总体规划（ 1993～ 2020 年）》、编制中的《汕尾市城市总体规划（ 3003～2020 年）》中对本区的功能布局方面的要求，同时根据高新区未来发展的需要、 可能出现的产业类型，大致确定出高新区的就业人口和居住人口，从而推算园区总人口规模。 人口和就业规模在总用地及用地结构基础上，根据空间的合理容量确定。 规划测算指标以下表为依据： 表 31 人口 用地代码 用地性质 厂房（仓库）面积占总建筑面积的平均比率（ %） 容积率 指标 指标单位 密度指标 R2 二类居住用地 / 22 ㎡ 建筑面积 /人 就业密度指标 M 高科技产业用地 25 20 ㎡ 建筑面积 /人 M1 一类工业用地 35 30 ㎡ 建筑面积 /人 M2 二类工业用地 40 40 ㎡ 建筑面积 /人 W 物流产业用地 35 50100 ㎡ 建筑面积 /人 C1 行政办公用地 / 50100 ㎡ 建筑面积 /人 C2 商业金融用地 / 50100 ㎡ 建筑面积 /人 C3 文化娱乐用地 / 200 ㎡ 建筑面积 /人 注： ●、 C1用地中 30%的建筑面积为二类居住 ● 、 C2用地中 35%的建筑面积为二类居住 ● 、 C3用地中 35%的建筑面积为二类居住 埔边工业区控制性详细规划 规划说明书 7 埔边工业区 一类工业用地为 公顷，二类工业用地为 公顷，物流产业用地为，居住用地为 ，行政办公用地 ，商业金融用地 顷，文化娱乐用地 公顷。 依据如下公式分别计算各类工业用地的就业人口 ： 人口数 =各类工业用地建筑面积厂房面积占总建筑面积的平均比率 /工人厂房建筑面积指标，则 ： 一类工业用地就业人口数 =1000035%247。 30=5712 人 二类工业用地就业人口数 =1000040%247。 40=4262 人 则园区工业用地总工人人口数为： 9974 人。 依据如下公式分别计算各类公共服务设施的就业人口 ： 人口 数 =各类公共服务设施用地建筑面积 容积率 /人均建筑面积指标，则： 行政办公用地就业人口数 =1000040%70%247。 100=53人 商业金融用地就业人口数 =1000040%65%247。 100=55人 文化娱乐用地就业人口数 =1000040%65%247。 200=14人 依据如下公式计算物流产业用地的就业人口： 人口数 =物流产业用地建筑面积 厂房（仓库）面积占总建筑面积的平均比率 /工人厂房建筑面积指标，则 ： 物流产业用地的就业人口 =1000035%247。 30=528 人。 依据如下公式计算各类居住用地的人口容量： 人口数 =居住用地面积 容积率 /人均建筑 用地指标，计算居住用地人口数。 居住区人口数 =10000247。 22= 1489 人 考虑到本高新区以外的城市用地功能，高速公路红草工业 用地 中 规划 了配套的 居住用地，将分担 大部分埔边工业区 的居住及生活配套。 同时 埔边工业区亦是汕尾中心区有机部分，市区也必然承担一部分的埔边工业区 就业人口的居住生活配套，因而会造成 埔边工业区内部的人口规模相对偏小，人均工业用地比例相对偏大。 考虑到本工业园区的 特殊性，规划埔边工业区 可容纳就业人口规模控制在 万人 左右 ；区内常住人口为 2000 人 左右，其余人口考虑为区外通勤人口。 使埔边工业 区自身获得发展的同时促进带动周边城市建设的发展，真正成为 红草工业区 建设的推动器。 四 、用地 布局规划 四、用地布局规划 （一）、规划结构 依据汕尾市城市总体规划中道路结构，利用规划中的路网及功能需要将工业区划分为六个区域。 由此：规划形成了 “一心、三轴、五区” 的空间格局。 “一心”： 即位于工业区主轴线上的核心即工业区服务中心。 集商业金融、文化娱乐、居住、休闲等主要服务功能于一体，是工 厂职工生活、娱乐的服务中心。 “三轴”： 海汕公路方向的发展主轴和南、北向的发展次轴。 沿海汕公路形成工业区的发展主轴，体现区内总体发展时序由西北往东南。 沿着发展轴形成五个发展区。 沿南北走向形成工业区发展次轴，也是工业区内的景观次轴线。 “五区”： 北部和中部传统产业区、物流产业区、东部和西部高新科技产业区 . （二）功能分区 ● 工业区核心 充分利用城市入口也是城市交通要地的带动作用，位于工业区东北部，工业区核心是以职工公寓、商业服务、文化活动与娱乐休闲为主的服务区。 其功能包括职工公寓管理中心、商业服务设 施、休闲娱乐设施等。 作为规划中的红草工业区有机组成部分，埔边工业区服务设施的设置有必要与规划中红草工业的市政设施融为一体， 服务设施的设置有必要考虑与红草工业区共享。 除埔边工业区必需的服务功能如园区行政管理、必要的商服和市政设施可以适当在本区配置外，其他服务设施如大型商业、文化娱乐、医疗卫生、基于商业开发的住宅建设、高级公寓等可以考虑在区外结合规划中的红草工业区建设配置。 本区内的居住用地主要满足工厂单身职工住宿需要。 ● 传统产业区 ● 分为北部传统产业区和中部传统产业区，位于海汕公路两侧。 该区工业发展已有一定基础 ，重点发展汕尾具有优势的传统产业，如机电工业、玩具生产、纺织服装、食品饮料等，并适时进行技术改造，提高其竞争力。 该区是工业区的启动区，其发埔边工业区控制性详细规划 规划说明书 8 展优势是位于海汕公路两侧，可以依托现有的交通干道，交通条件相对优越，同时工业发展和市政配套有一定基础；缺点是各厂区出入口全部朝向海汕公路，在一定程度上影响了海汕公路的交通。 规划本区以一、二类工业用地为主。 汽车展销中心也是传统产业组成之一，结合现有的汽车展销中心，利用高速公路出入口及海汕公路的交通优势，沿海汕公路两侧扩大展汽车展销区的规模，增加汽车品种，提高服务质量，此展 销区将是汕尾汽车销售的网络中心。 ●物流产业区 现代物流业是被誉为 21 世纪的朝阳产业，发展前景广阔。 结合工业区西侧的汕尾市海关检。