均瑶写字楼项目策划方案商业地产(编辑修改稿)

均瑶写字楼项目策划方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

外写字楼销售较少，所以在销售价格定位上，中原通过对周边个案租金价格的比较，获得本案的平均租赁价格，在依据目前市场上销售、租赁价格的一般关系，从而得出销售价格。 从目前写字楼投资市场来看，投资开发写字楼的开发商一般要求：写字楼的投资回报周期为 10—15 年，即每年的投资回报率为： %—10%。 即：销售价格 = （租金价格 *30*12）247。 每年的投资回报率 所以中原依据销售价格与租赁价格的这一关系，得出本案的销售价格为（本案拟定每年的投资回报率为 %）： 销售价格 = （ *30*12）247。 % = 1780US$/M2 考虑到给租赁者一个实惠的利润空间（物超所值的感觉），中原建议本案的最终销售价格为： US$1700/M2 即 RMB14000/M2  支持二：成本价格核算法 以中原对本案周边和全市写字楼开发成本的了解，可以推算出本案开发单位成本约为 116000 元 /平方米，其中包括 4600 元 /平方米的熟地地价，建安、建 筑成本（包括设备、电梯、内外装修） 7000 元 /平方米。 目前房地产市场盈利率一般在 15%—25%之间。 所以，以目前市场较为接受的市盈率 20%估算，本案的销售价格为： 11600 x （ 1+20%） = 14000 元 /平方米 通过成本核算法本案价格定位为： 14000 元 /平方米  支持三：区域租金价格走势 徐家汇区域写字楼租金价格走势分析 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作 者 所有 ) 第 13 页 共 29 页 从本案的营建标准和所属的市场地位来看，金汇大厦租金应略高于区域的平均水平，考虑本案在未来市场中的高竞争力；加之，本案由于建设周期较长，导致其 市场形象受到影响等多方因素的影响， 所以，中原建议本案的平均租赁价格为： US$ 徐家汇 （单位：美元 / 平方米天）1 011995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作 者 所有 ) 第 14 页 共 29 页 定营 销 篇 一、 销售推广策略确定 销售模式的选择 从目前写字楼市场销售模式来看，主要分为以下几种方式：  写字楼销售一般方法 这种方法在较好产品力，以及销售道具、媒体宣传配合下去化稳定，资金回笼较快。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作 者 所有 ) 第 15 页 共 29 页  带租约出售 先租后售，带租约销售，吸引投资客入伙，由于要先租后售，所以物业去化较慢，且资金回笼也不及时。  保证固定 投资回报出售 在写字楼销售的一般方法的基础上，采取返租的形式，即与客户签订（如 4年总共 20%固定投资回报率）合同，这种销售方法具有较大的吸引力，特别是一部分投资客，且资金回笼较快，但开发商的风险相对来说较大。  股份转让 采用股份转让的形式，与大的集团共同经营本物业，从而获得资金的快速回笼。 综上所分析，中原建议本案的销售采用以一般的销售方法为基础，依据市场对本案的接受情况，辅以其他的销售模式，如保证固定回报出售或股份转让的方法进行销售，达到快速去化的效果，获得资金的快速回笼。 价格策略 本 案总体的价格策略应是遵循低开高走，在销售前期以有震撼力的价格迅速吸引市场注意与聚集人气；在销售的中期价格在逐步上涨．全案的价格区间预计在 12500－ 15000 元／㎡，均价在 14000元／㎡．在销售的预定阶段，建议 10 楼以下的单元以 13500 元／㎡以下的价格（暂定）的统一价面世． 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作 者 所有 ) 第 16 页 共 29 页 ☆ 分阶段价格控制 前期引导期： 在本案预定阶段，以限量发售让利形式推出，公布均价为 13500 元 /M2， （销售面积为： 5700 平方米，预售达 20%） 开盘强销期： 公布均价为 14000 元 /㎡ ，（销售达 65%） 持续阶段： 单位价格上浮 500 元，公布均价为 14500 元 /M2。 （销售达90%） 清盘阶段： 单位价格下浮 500 元，成交价格为 14000 元 / M2。 （销售达 100%） 销售策略建议 在销 售初期，建议 10 楼以下实行统一价 13500 元／㎡（暂定）的销售方式，以迅速积累市场人气；在项目处于尾盘期，同样可以采用统一价销售。 对部分小客户，他们可能会采用商业贷款的付款方式。 对于首付款，可以采取以租代售的方式。 即客户支付 10 万元购房押金，剩余的房款（首付款）部分时 间 各销售段 销售率（％） 阶段平均价格 2002 年 10－ 12月 前期引导期 020（预定） 13500 2020 年 1－ 4 月 开盘强销期 2065 14000 2020 年 5－ 7 月 持续阶段 6590 14500 2020 年 8－ 9 月 清盘阶段 90100 14000 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作 者 所有 ) 第 17 页 共 29 页 必须在 18－ 24 个月内付清，未能按时付清，视为违约， 10 万元押金不再返还。 营销推广策略 1. 开盘时机的选择 ☆ 开盘时机 根据本案的现状和装修施工进度，对于力求成为地标性写字楼的本案来说，在一切销售铺垫及市场蓄 势均未形成的情况下，中原建议将开盘日期放于明年年的 1 月上旬，而待售楼处交付后专案销售人员可提前 1 至 2 个月进驻，开展销售引导并进行 PR 活动造势，待到正式开盘后力争一举惊爆市场。 ☆ 销售时间段预估 以 2002 年 3 月上旬为正式开盘时间，销售周期为 10 个月左右，此期间去化100%。 中国最大的资料库下载 科学的销售控制将提升利润空间，使销售进程良性发展。 根据销售案场的信息收集，其反馈可能会对设计的调整 与优化有一定的指导作用，合理的销售控制使方案调整更具可行性，保持在售物业的产品力优势。 中原认为销售控制主要体现在销售时间节点的控制上，必须努力完成各销售阶段的目标任务；并在规定的销售周期内完成销售目标． 引导期：（ 2002年 10 月初 —— 2020 年 12 月底） 主旨： 本期希望售楼处装修完毕并开放接待，如果售楼处尚未装修好，建议设立一个临时接待处，同时配合新闻发布会及软广告、网络等媒体推广，吸引人气参 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作 者。