地区营销纲要(编辑修改稿)

地区营销纲要(编辑修改稿)内容摘要：

资力度，挖掘潜力，巧借外力，有思维，有决策，更好地开放城市、发展城市。 所谓经营城市就是政府放手运用市场经济手段，对城市的自然资源、基础设施资源、人文资源等进行优化整合，和市场化、产业化运营，实现资源的合理配置和高效利用。 经营城市是现代城市发展理念的创新，它强调城市建设不能靠政府负债经营，应该以城养城，强化政府调动资源办大事的能力，政府 职能由直接经营产业和企业转向市场运作方式利用市场主体和民营资本间接经营城市资源，实现公共资源的产业化、市场化运作。 武汉的对策： 把经营城市资源作为推进武汉经济社会发展的重大举措。 制定武汉市场化的经营城市的整体规划 强化多元化资金运作体系的建设 创新城市建设管理方式 大力盘活国有土地资产。 土地资源经营有三大领域应引起足够的重视：一是由小块土地批租向大块土地批租转变，只在大块土地批租，吸引大公司来开发建设，才有利于土地批租与城市空间结构、功能提升和城市形象建设的有机衔接，相互促进；二是由生地批租向熟地批租 转变，以土地入股，进行市场化、产业化运作，把生地变成符合城市规划的楼宇，再来出租；三是要加大新的经济增长带的土地储备。 重视信息、网络、品牌、形象、文化、人才、社区等还未被充分开发利用的现代城市资源。 所谓经营城市，就是充分运用市场经济手段，对城市所有资产进行集聚、重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我发展。 按照经营城市的思路来融资，就是要突破把城市资产仅仅当作某个企业、某个局部的狭隘观念，确立把城市本身当作资产，并从整体上运作城市资产的思路。 即从过去经营企业为主转向以经营城市为主，把城市资产 放大到行政机关、事业单位，从经济领域放大到包括城市基础设施在内的所有领域，从有形资产放大到包括品牌、技术在内的无形资产，从现实资产放大到包括历史文化遗产和未来将形成的资产在内的一切资产。 武汉市城市建设的思路： A) 打好转让牌，盘活基础设施存量资产直接融资 有偿转让市政项目的经营权。 采取 BOT、 TOT 和投资拍卖等方式，在不改变原来用途的前提下，有偿有期转让城市道路、桥梁、热电厂、公园、公厕等城市公共设施经或权，通过提前使用基础设施预期收益，加快城市建设步伐。 有偿转让供水、供气、公交等公用事业在企业的全部或部分股 权。 转让城市维护管理权，节省开支。 有偿转让公用行业的无形资产。 通过出让公益设施冠名权，将街名、路名、桥名、站名、校名、医院名、文体场馆名、黄金路段广告位、公交线路牌，有偿有期转让给社会法人和自然人。 B) 打好土地牌，盘活土地资产直接融资。 完善城市规划 加强对土地一级市场的垄断，加强宏观控制。 根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，尽可能谋求土地效益的最大化。 营造环境，提高土地附加值。 C) 打好民间牌，激活民间资产直接融资 鼓励民间资金投资房地产市场 加快民营经济的发展。 要制定政策鼓励老百姓投资创办 各类民或企业，鼓励民间资本购买国有企业产权，鼓励现有的民营企业扩大生产流通规模。 创造条件，发行市政债券。 设立多种形式的投资基金。 城市基础设施投资基金和产业投资基金。 D) 打好股份牌，盘活城市企业资产直接融资 争取更多的企业上市融资 用好上市公司“壳资源”。 利用海外上市筹资。 继续发展一批股份公司直接融资 E) 打好共建牌，充分发军区级政府投资的积极性 所谓经营城市，就是将经营思想贯穿于城市规划、建设、管理全过程，在政府调控和市场运作下，采取流通、组合、裂变、出租、转让等形式，对城市资产进行有效运作，实现政府对城市建设低投入、高产出的目的。 经营城市的基本内涵： 经营城市的目标从单纯增加政府的财力延续扩展到提高城市的竞争力。 经营城市的维度从单一的基础设施的投融资扩展到影响城市竞争力的所有项目。 经营城市的范围从城市的内部资源配置转向更大区域范围内的资源配置。 经营城市的主体从城市政府转向政府与民众的综合体。 综上所述，经营城市就是要从小范围经营转向大范围经营，从计划经济的经营转向市场经济的经营，从区域经济的经营转向全球经济的经营，从传统经济的经营转向知识经浊时代的经营。 经营城市的一个重要内容就是降低城市的 交易成本；二是进入知识经济时代，交易的内容从物质的交易转向了知识的交易。 知识作为一种产权和商品，一种主要生产要素，必须要在城市里进行交易。 对城市来说，知识产品交易成本的高低直接影响到这个城市的竞争力。 (一 )经营方式、经营对象、经营目标以及经营维度、范围 经营方式：应从计划经济时期的行政指令性分配方式转向以法律法规为基础的经营管理模式。 经营城市的对象：要从过去政府对企业界事业单位的微观管理转向城市整体资源的发掘、利用、经营，转向对城市生活、生态环境的整体优化，政府和国有企业要从传统的父子式的约束中摆脱出 来，实行政企分开，着眼于城市整体资源经营利用和可持续发展。 经营目标：从单纯的生产、生活便利性、经济性转向降低交易成本、广泛吸纳生产要素、完善市场主体、提高人文环境质量，以城市发展带动区域经济整体的发展，促进社会进步，使城市成为整个区域经济的发展极（增长极）。 经营城市的维度：要从资金、实物要素的单维度经营转向物质资本与知识、信息、人才、文化生态相结合的多维度经营方式。 从经营城市的范围看：从局限于城市内部为主转向在全球范围内寻求生产要素的组合。 (二 )目前经营城市中所面临的矛盾： 作为经营主体的城市政府 自身变革与现有管理模式、观念、法律框架之间的矛盾。 （ 1） 政府从企业能够经营的所有领域中逐步退出，实现政企分开。 自然垄断经营业务分离出来，由一家或极少数几家企业进行垄断性经营，并由政府进行适度管制；非自然垄断经营业务应由许多家企业竞争性经营，以充分发挥市场竞争机制的作用。 除此之外，注意以规模经营与竞争活力相兼容的有效的竞争作为政府经营这类资源的政策依据。 （ 2） 在政府内部引入竞争机制，开展有效的内部竞争。 如杭州的集中办公，并联式审批。 （ 3） 组织的扁平化和权力下放。 取消城关镇建制。 （ 4） 对政府进行信息化改造。 改以资金流、 人头编制来管理到知识流、信息流来管理，从封闭型转向公开化。 （ 5） 提高主要资源的集中度。 四统一：收费统一管理，财务统一核算，会计统一派遣，分配统一标准的办法，再加上规范的政府的采购，使政府能够把预算外资金的资源以最高效率调控起来。 （ 6） 城市规划的自身变革。 城市基础设施建设的投资强度与可利用资源的分类及总额不确定性的矛盾。 一个城市地价最重要的决定因素便是分工网络的大小 杨小凯 在经营城市的过程中，那些资源是可以利用的，经营城市的过程是摸着石头过河的过程，一般是分三步：一是寻找新资源，二是把原来沉淀的资源 盘活转化，三是通过竞争定价来使得资源置换收益的最大化。 注意除了实物资源外，还可以开发无形资源。 增加经营城市收益与提高城市居住舒适度之间的矛盾。 目前政府对城市资源的运作，通过公开投标而逐步转向业主、市场主体运作，这样增加了收益，但也带来了一些负面影响： （ 1） 业主千方百计地降低经营成本，而仅仅以经济效益业判断什么事该做，什么事不该帮。 这对城市景观的协调性和居住舒适度直接带来了负面影响。 （ 2） 经营项目时间上的差异性，使得整个城市的基础建设相互之间不平衡、不配套。 （ 3） 经营业主追求经济效益的偏好，使得项目之间的协同性大 大下降。 居住的生活质量往往取决于三个方面的密集度： （ 4） 商店和文化娱乐设施的密集度。 （ 5） 景观的密集度 （ 6） 人流、物流、住处流密集度。 城市的美有两种：一种是规划的美，也是理性的美，也称“鸟”的角度上的美。 另一种是人的心度上的、恒久性的美。 如马巴黎、罗马等，这些城市核心区的小街小巷，每一转弯就会遇到文化古迹，传承着历史文化信息。 《威尼斯宪章》中对于城市的规划要求原真性、整体性、可读性。 知识资源在城市中不断集聚与实物资源扩散大大加快之间的矛盾。 显性知识与隐性知识，显性知识只占 10%，隐性知识占 90%。 现代高新区没 有硅谷效应在于隐性知识的碰撞成本非常高，因为不同类型的企业科技人员之间相互老死不往来。 经营城市方式与结果的趋同性与城市文化、景观的独特性之间的矛盾。 城市之间及城市内部集聚性、相互作用性与地方政府认识能力及经营范围有限性之间的矛盾。 任何城市的经营，都必须考虑周边城市的行为。 城市与城市之间的竞争，实际上是城市政府间的相互搏奕与合作的过程，在这样的情况下，经营城市的一定要超越城市自身，站在区域发展的角度来考虑问题。 经营城市的主要矛盾与问题 政府职能转变滞后同城市化发展之间的矛盾 经营城市的扩展性与城市 资产的不研究性之间的矛盾 经营城市的收益性与城市消费者的承受力之间的矛盾 主要问题有： 在经营思想上， 政府是经营城市的主体，这一观念尚未确立起来；在经营体制上，城市中的“管养合一”体制尚未破除；在经营对象上，比较严重地存在着重视物质性资源利用，轻视社会性资源（文化、品牌等）经营的情况与现象；在资源经营上，存在资源开发利用过度与闲置浪费并有的现象。 (三 )经营城市的意义 经营城市资产的必要性： 城市基础设施建设现状与实现城市化、城市现代化和可持续发展要求不适应，急需完善。 城市的道路网负荷不均衡，机动车停车 场等静态交通设施严重私有制。 公共交通和对外交通不足，交通现状与优化交通环境要求不适应。 需要发展快速、便捷的城市公共交通和航空、铁路、高速公路交通，并在时空、航班线路上合理有序。 城市生态环境建设与可持续发展不适应。 污水、生活垃圾无害化处理设施建设不足。 城市公共绿地短缺，分布不均匀，生态补偿功能差，居住环境质量不高。 城市水、电、气、热供应数量和质量与城市化和城市现代化要求不适应。 城市电信、邮政与信息对优化投资通讯环境要求不适应。 传统的投融资体制、机制，使城市基础设施建设筹集资金困难。 为什么经营城市： 有利 于政府转变职能 有利于建立集约经济 有利于人们重新认识城市资产，开发城市资产 经或城市有利于城市摆脱建设资金的困境 (四 )经营城市的内容 城市的有效资源有： 广义的讲：土地、矿产、河流、森林、市政基础设施等 狭义上讲：自然资源如土地、河流等；市政基础设施中的非经营性存量国有资产，如桥梁、建筑物及相关设施；政府作为业主身份独有的、需要政府投入的公益事业方面的管理权、经营权和使用权，如公共建筑物上的广告发布权、城市道路保浩等；城市各机关行政事业单位的人力资源等。 经营城市的目的就是通过以这些城市的有效资源为 基础的人流、物流、资金流、信息流、商流和技术流的。