王志刚工作室策划案理论推索----------之剑法流程全图(编辑修改稿)

王志刚工作室策划案理论推索----------之剑法流程全图(编辑修改稿)内容摘要：

场主流；主要销售对象； A、 C型 的 市 场 追随者；随市场推广力度和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大 三十五岁左右 中高级管理人员 正处于转型期，向高品味英才阶层靠扰，易受传媒影响。 二人之家 或子女幼小。 要求高素质低价格。 一、二次置业均有 常住型 E 型： 边缘 型 普通市民阶层 低 中 数量较少，其作用是补充性的 投资型炒家 总之，从规模数量来看， A、 D 型所构成的中产阶级是市场主流；从市场拉动作用来看， A、 B起市场领头羊的作用；从销售的角度来说， A、 D、 C 型是主要打击对象；从品牌的角度来说， B型是不可忽视的重要因素。 九、开发模式选择 如图所示，按功能价值（有形的、实物的、实用的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值）两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开发模式划分为不同的类型： 合生创展： 高功能价值低文化价值。 碧桂园： 中高功能价值低文化价值。 万科、丽江：中高功能价值中高文化价值。 奥园： 高功能价值高文化价值。 现代城： 中功能价值高文化价值。 上河城： 低功能价值高文化价值。 可见，不同的房地产开发 商对房地产有不同的开发理念和竞争策略。 奥龙计划：复合型概念地产开发模式 房地产业、社区健康产业、社区产业，三者之间你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉叠加的部分，就是奥龙公司 “ 品牌核心 ” 之所在。 只有将三者有机结合在一起，奥龙计划才有生命力，才能形成我们的核心竞争力。 十、开发方案选择 4 种开发方向 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 建筑形式 洋房、小高层 洋房、小高层 洋房、小高层 山地洋房 目标客户 白领 中产阶层 小白领、工薪 富裕阶层 容积率 建筑面积（万 m2） 27 27 主力户型面积 100120 100120 6080 150200 单价（元 /m2） 2200 3200 2200 3000 单元总价 25 万 40 万 15 万 45 万 成本（元 /m2） 1500 2400 1500 1800 投入（亿元） 静态收益率 46% % 46% % 风险 中 较高 较低 中 品牌 同质化 超越性 超越性 超越性 针对各方案分析机会和风险。 提出如果项目要启动的话，综合考虑品牌、利润、风险、投入，建议采用方案 4。 如图所示： 该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开 发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金等。 十一、主题概念操作模 主题概念推导图 主题概念支持体系 框图 广告语组合关系 十二、开发推广模型 以奥园为例，如果把广州奥园与一般楼盘的开发推广行为进行对比，我们发现一般楼盘的开发推广行为模型示意： 奥林匹克花园开发推广行为的内在本质在于：不仅把房子及其配套、服务卖给消费者，而且引导他们与发展商一起共同营造成一种全新的生活方式。 图：奥林匹克花园开发推广行为模型 营造一种生活方式，即指开发商在既定的开发理念指导下，为一个经济收入、文化。