涟源市宏彬商城项目市场调研报告(编辑修改稿)

涟源市宏彬商城项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

的商业价值，但是街区形象较差。 本项目建成后，将加速光明山商圈的形成，最终取代五马广场为中心的老商圈。 5）五江购物中心向西延伸 1000 米： 此区域是涟源市的西大门， 人民西路是连接冷水江和涟源的交通要道。 随着城市规模的扩大，此区域商业价值将逐渐上升，形成满足农村消费及部分城市居民消费的以批发零售、娱乐休 闲、餐饮为主业的商业区域。 3． 6 综合研究 总的来说，当前涟源市商业格局混乱，没有形成集中型的业态，在行业优势上也不具备强势竞争力。 服饰、建材、家私、娱乐休闲、餐饮行业的集中化存在很大的市场机会。 本项目分析目前涟源市各区域商业业态、经营状况及区域发展趋势意义在于发现市场机会，将符合本项目定位，能承受本项目租金水平的行业集中至本项目中，打造一流的城市商业名片。 但涟源市商业经营户经营理念仍有待成熟，部分商家的前瞻性不够，这也给我们的招商工作带来难点，需在招商执行过程中予以重点 关注。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四 涟源市商业物业消费市场调研 4． 1 商业物业消费产品构成 涟源市商业物业产品构成分析表 表 04 产品类型 代表性物业 消费种类 物业特点 临街商铺 租赁为主 商业价值高 购物中心 五江购物中心 产权出售，目前统一租赁 多种业态，主要经营中高档产品 专业市场 涟源市通讯器材市场 租赁 业态单一，专业化程度高 综合市场 蓝田市场 以租赁为主 多种业态，经营低档产品 超市 心连心超市 租赁 多种业态组合，配套完善 商业街 商园商业步行街 以租赁为主 多种业态组合 现代型的商业物业产品主要由购物中心和超市租赁的柜台为主，但五江购物中心目前的经营状况影响了投资者持续投资信心；超市租赁的柜台租金较高，适合黄金饰品、箱包皮具等小型商品的经营。 而临街商铺大多以租赁为主，在五江购物中心以前，很少有临街门面向市场出售，因此临街门面的消费欲望很强。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4． 2 各区域商业物业租赁价格分析 1）汽车站 — 五马广场 ： 租金价格从 10－ 50 元不等。 代表性物业： 表 05 物业名称 物业类型 业态 月租金价格（元 /平米） 锐金电脑 商业街 IT 产品 10 元 创业电器 临街商铺 电器、五金 28 元 爱民平价超市 临街商铺 零售 48 元 2）五马广场 — 三角坪： 租金价格从 20— 80 元不等。 表 06 物业名称 物业类型 业态 月租金价格（元 /平米） 斯得雅 临街商铺 服饰 30 红遍田日化 临街铺面 日化 55 阿斯牌 临街铺面 服饰 80 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3）五马广场向东延伸 1000 米：租金价格从 20— 40 不等。 表 07 物业名称 物业类型 业态 月租金价格（元 /平米） 湘潭电缆 临街商铺 五金 35 文体用品批发 临街商铺 零售 30 轴承水泵 临街商铺 开矿设备 38 4）五马广场 — 五江购物中心：租金价格从 50— 100 不等。 表 08 物业名称 物业类型 业态 月租金价格（元 /平米） 丽都伊人 临街商铺 服饰 57 涟水文体批发 临街商铺 零售 84 柒牌男装 临街商铺 服饰 94 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5）五江购物中心向西延伸 1000 米： 租金价格从 20— 60 不等。 表 09 物业名称 物业类型 经营品牌 租金价格 立华水果 临街商铺 零售 50 好运来电话超市 临街商铺 21 涟广超市 临街商铺 零售 80 小结：从上述数据可看出，涟源市的租金价格从 10— 110 不等，而且同一区域的租金水平存在较大的差异，主 要因为： 1）商家租赁的时间不同。 2）所处地段不同，靠近核心商圈、客源相对集中的地段租金相对较高。 3）所经营的业态不同，租金价格也不同，服饰行业价格相对较高。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4． 3 各行业业态户型构成分析 行业业态户型构成分析表 表 10 业态 面积 层高 服饰 大多为 30— 100 平米 3— 4． 8 米 餐饮娱乐 200— 1000 平米 3— 5 米 五金机电 大多为 30— 60 平米 3． 5－ 米 开矿设备 大多为 30— 100 平米 3— 5 米 建材、家私 150— 1500 平米 3． 8－ IT 数码产品 20— 60 平米 米 目前涟源市核心商圈内的经营铺面大多为一个或多个临街门面组成，面宽在 35 米之间，因建设时间都在 35 年以上，其面宽与进深的设计都不是很合理。 如上表所示，餐饮娱乐、建材、家私的消费面积最大，服饰、 IT数码及精品行业的使用面积相对较为灵活，一般在 30100 平米之间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4． 4 各区域商业物业的商业配套情况 1）临街商铺：各自为政，零散经营，基本没有商业配套。 2）超市： 表 11 店名 福康祥 金马特（五马店） 心 连心 新一佳 中央空调 有 有 有 有 背景音乐 无 有 有 无 停车场 无 无 无 无 自动扶梯 2 台 2 台 4 台 2 台 休闲区 无 无 有 无 3）专业市场、综合市场：基本没有商业配套。 4）综合商场 五江购物中心：自动扶梯、中央空调、休闲区、背景音乐基本都具备，但无停车场规划。 从以上分析来看，目前涟源市内部商业配套比较齐全的物业以新兴综合商场及超市为主，但都没有规划停车场，需政府另行规划集中型的停车场。 背景音乐、中央空调、自动扶梯正 逐渐被消费者所青睐。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4． 5 各区域商业物业商业价值综合考评 以五马广场、光明山两大核心区域为基础，置嘉地产顾问根据各个商业区域的商业发展潜力和趋势及商业发展所具备的根本条件对五个区域进行评分如下： 表 12 区域 因素 地段 交通 街区形象 发展潜力 经营业态 总计 汽车站 — 五马广场 8 9 7 8 6 38 五马广场 — 三角坪 8 8 8 9 7． 5 40． 5 五马广场向东延伸 1000 米 7． 5 8 6． 5 8 6 36 五马广场 — 五江购物中心 10 9 8 7． 5 9． 5 44 五江购物中心向西延伸 1000 米 7 8 7． 5 8 6 36． 5 从上述数据及分析可知， 五马广场 — 五江购物中心这一区域商业价值最高，五马广场 — 三角坪次之。 五马广场与光明山两大核心区域仍然成为涟源市最具商业价值的地段，区域内悠久的商业发展历史与已经成型的街区商业、众 多的商场超市、机关单位和娱乐消费场所使这一地区的人流量十分庞大，且大部分为可直接产生消费的消费人群。 因此，五马广场与光明山的商业地位在短时间内是难以被其他区域所动摇的。 但是涟源市的商业已经略现陈旧，已经无法满足消费者的需求，急切呼唤更新换代的商业物业出现。 因此本项目应抓住此契机，迅速抢占市场。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五 商业物业使用及需求的综合分析 5． 1 商业业态对商业物业的使用及需求综合分析 商业业态对商业物业的使用及需求综合分析表 表 13 业态类型 可承受租金（元 /平米） 服饰 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 20－ 40元 1 40— 60元 3 60－ 80元 4 80－ 100元 1 100元以上 1 五金机电 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 2 20－ 40元 5 40— 60元 2 60－ 80元 1 80－ 100元 100元以上 建材家私 10 6元以下 6－ 10元 3 10－ 20元 4 20－ 40元 2 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 IT 数码 10 6元以下 6－ 10元 2 10－ 20元 4 20－ 40元 3 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 餐饮 10 6元以下 5 6－ 10元 3 10－ 20元 2 20－ 40元 40— 60元 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 开矿设备 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 4 20－ 40元 5 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 娱乐休 闲 10 6元以下 3 6－ 10元 5 10－ 20元 2 20－ 40元 40— 60元 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 零售 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 3 20－ 40元 4 40— 60元 3 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 总计 80 8 13 21 20 11 5 1 1 涟源市不同行业的商家最高可承受的租金主要集中在 10－ 40 元之间。 其中以服饰租金最高，主要集中在。