永利多房地产公司-蓝胄国际场市场定位产品定位营销推广策划报告(编辑修改稿)

永利多房地产公司-蓝胄国际场市场定位产品定位营销推广策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

商住立项 63200 68 20 3 框剪 2620 地上 2 5400 优士阁 东 三环和广渠门外大街交汇点处 公寓立项 40580 78 26 3 框剪 1236 地上 2 3300 财智中心 62578899 北四环保福寺桥东北角200 米 公寓立项 48570 82 20 3 框剪 2103 地上 2 3526 左岸公社 62657788 海淀图书城对面 写字楼 70000 63 15 3 框剪 3． 7 3— 3． 5 3000 地上 16 20xx0 500 未定 金隅 嘉业 框剪 量子 银座 北三环 知春路大运村公寓内 公寓立项 23600 80 局部90 22 1 框剪 1279 无 无 摩码 大厦 朝阳北路金叶大厦西 公寓立项 21000 60 22 1 框剪 2． 9 2． 7 800 地上一层 600 130 售 14万 租 400 24 项目名称 电梯 配套设施 底商 空调系统 保安系统 消防系统 网络系统 装修 品牌 数量 租金 元 售价元 风格 价格 元 /㎡ 后现代城OFFICE 合资三菱 3 观 6 客 商场、餐饮、娱乐 未定 8000 中央空调 24 小时 闭路 电视监控 每户两个语音接口，一个数据 现代，墙面蓝色 500/㎡ 住邦20xx 银行，餐饮，商务中心等 未定 12300 分户式中央空调 24 小时安防监控红外线监控 自动报警系统烟感探测 千兆以太网 毛坯房 英特公寓 餐饮，商务中心等 未定 12400 24 小时 东方银座 银行，餐饮，商务中心等 18000 中央空调 24 小时安防监控及摄像头 优士阁 餐饮，商务中心等 未定 8500 壁挂 24 小时，可视对讲， 自动报警 系统烟感探测 每户两个信息点 现代，墙面蓝色 500 财智中心 银行，餐饮，商务中心等 3． 50 9300 分户式中央空调 24 小时安防监控及摄像头 自动报警系统烟感探测 宽带网入户 毛坯房 毛坯房 左岸公社 银行，餐饮，商务中心等 未定 120xx 分户式中央空调 24 小时安防监控及摄像头 自动报警系统烟感探测 毛坯房 毛坯房 金隅嘉业 餐饮，商务中心等 未定 5800起 24 小时 自动报警系统烟感探测 量子银座 合资三菱 3 客 1 貨 周边 只租不售 中央空 调 24 小时安防监控及摄像头 自动报警系统烟感探测 信息点 ,/5㎡频率1000MHZ 现代办公 500 摩码大厦 合资三菱 2 客 1 貨 银行，餐饮，商务中心等 未定 8600 预留空调机位 24 小时安防监控及摄像头 闭路电视监控 100 兆以太网 毛坯房 毛坯房 25 项目 名称 使用 率 % 净使 用率 % 大堂 挑高 M 首层 高度 M 净高 价格 主力户型面积 ㎡ 开工 日期 入驻 时间 付款 方式 报价 起价 均价 最高价 后现代城OFFICE 75 4 4 3． 6 7000 6800 7000 7300 110 11/20xx 5/20xx 一次、 8 成20 年按揭 住邦 20xx 75 70 8． 7 7． 9 9000 8600 9000 12400 130 9/20xx 5/20xx 一次、 8 成20 年按揭 优士阁 79 73 8 8 7． 5 8500 7600 8500 8900 130 4/20xx 8/20xx 一次、 8 成20 年按揭 财智中心 75 70 8． 20 8． 20 7． 50 9300 8600 9300 9800 78 5/20xx 12/20xx 一次、 8 成20 年按揭 左岸公社 62657788 75 70 9 9 120xx 11000 120xx 14000 130 6/20xx 5/20xx 一次性。 6成 10 年 量子银座 68 61 4． 80 4． 80 4． 50 / / / / 120 3/20xx 9/20xx / 摩码大厦 77． 1 73 4 4 3． 6 8600 7800 8600 8900 50 5/20xx 12/20xx 一次性。 6成 10 年 ◇ 重点分析 20xx 年下半年、 20xx 年初，新推出的 与本案档次（同为住宅公建立项的高档写字楼）、售价（除去地段位置因素）、配套 (如员工餐厅、中央空调 )、建筑技术指标（大堂挑空、层高净高、使用率净使用率）、户型（ 300 平米以内的中小户型）、结构（框架剪力墙或无梁楼板）等，最具借鉴性及参考价值的八个新盘为 — — 东 —— 东四环百子湾后现代城后 office 东四环慈云寺桥住邦 20xx 西 —— 长安街西三环天行建国际商务花园 长安街西四环五棵松长安西点 南 —— 东二环光明桥天玉大厦 北 —— 中关村财智中心 中关村上地金隅科技中心 望京佳境天城 —— 本案 同类产品分析，将着重针对此八个特例项目，以下为天行建、长安西点、天玉大厦、佳境天城四个项目情况及综合分析。 28 典型特例 天行建国际商务花园 68171660 开 发 商：北京天行建房地产开发有限公司 位 置：长安街公主坟商圈 后期均价： 9000元 /平米 占 地： 6000 平米 建筑面积： 万平米 建筑高度： 85 米 档 次：甲级 车 位：地下一层 268 个，另有地上机动车位（销售） 柱 距： 米 ，一二层部分柱距 米 层 高： 米 ，净高 使 用 率： 70% 信 息 点： 1015米两个 绿 化 率： 28% 户 型： 208450 平米 大堂挑高： 米，入口 500 平米 中庭花园：三层 400 平米，七层、十层各一个 180 平米 中庭花园 物 业 费： 元 底 商：一至两层共 4500 平米，光大银行、商务中心等 底商售价： 首层均价 16000 元 /平米 客 户： IT、设计公司、广告、两层庄家客户，投资型客户较少 29 智 能： 千兆入区， 百兆桌面 工 期： 01 年 5 月开工， 02 年 7 月 19 日封顶， 03 年 5 月 31 入住 按 揭：工行、健行、中行、光大 8 成 30 年 综合点评：天行建国际商务花园是继现代城写字楼、数码 01 大厦之后，最为典型的住宅立项的新型办公楼。 除地段优势之外，产品面最主要的卖点是生态、个性、职能、知本，最显著的优势为适合中关村中小企业办公的低价（包含灵活的按揭方式）中小户型。 天行建国际商务花园不足一年零五个月的时间全部售罄，户型稍大为其不足之外，营销推广不力使之相对拉长了销售周期。 以上颜色 加重部分为重点借鉴部分。 30 ◇ 典型特例 长安西点 68187711 位置：西长安街五棵松西四环交叉口 户型： 343400 平米 大堂： 米挑高 层高： 米 净高： 米 使用率： 75% 配置：中央空调等 均价： 7500 元 /平米 特点： 针对目标客群创立竞争联盟 电话： 68187711 付款方式： 首付款先付 10%，余款交房前付清 销售情况：目前尚未开盘，但排号者蜂拥而至。 综合点评 ： 住宅公建立项的高档写字楼热销的几大因素可以归纳为：适合办公氛围的交通区位、现代办公风格的形象与气质、首付递延 交付与低单价高按揭年限、自由组合小户型、高使用率和净高、可满足发展的车位中央空调配设等六大要素。 在本案重点分析的八个可类比项目中，较少有不配设中央空调或分户式中央空调的，当然这与低价及底商规模大小等有密切关系（产品定位中将论述）。 长安西点无疑又是一个典型的例子。 31 ◇ 典型特例 天玉铭座 67173355 开 发 商：北京中天亿房地产开发有限公司 位 置：东二环光明桥 建筑面积： 2 万余平米 平层面积： 20xx 余平米 户 型： 100— 300 余平米 使 用 率： 70% 现 均 价： 9200 装 修：毛坯 外 立 面：外墙高级铝板幕墙和高档中空双层隔音保温玻璃 大 堂： 净高 米 ，吸引天花吊顶 卫 生 间： 私人卫生间 +公共男女卫生间 信 息 点： 5 平米一个 配 置：中央空调 特 点： 生态平台 系 统： 办公自动化、楼宇综合布控、保安综合布控、消防报警布控、停车管理布控 综合点评 ： 天玉大厦从最初的 8000 元均价涨至现今的 9200，并且最近有大单成交，与其综合性价比优势密不可分。 其突出的优势在于智能系统配套完备。 新型办公楼的热销在产品上均运用以点带面的战术。 32 ◇ 典型特例 佳境天城 64746205 投 资 商：鲁能英大集团 发 展 商：北京英大置业有限公司 承 建 商：中建一局二公司 项目地址：朝阳区望京中环南路甲 2 号 建筑面积： 6 万余平米 楼 高： 25 层 价 格： 8680 起，现房均价 9500 推广定位： VIP级商务花园 外 立 面：铝板、大理石及玻璃幕墙 配 置： 4500 平米巴比伦森林双层会所、茶水间、洗手间、健身 网络系统：宽带不低于 155兆 每户用电：不少于 800W 每户电话：不少于 4 部 空 调：户式中央 空调 电 梯： lG 高速电梯 装 修：毛坯 户 型： 12 11 15 15 170、 28 390，复式 199 及 152 使 用 率： 77% 层 高： 按 揭： 8 成 20 年 大 堂： 800 平米 车 位： 1： 综合点评：现销售率达 90%，车位及 VIP 配套是其最大卖点。 33 （ 3） 写字楼项目（ 以下所列均为出售型甲级写字楼 ） 分布地区 ：以租为主的甲级写字楼主要分布在朝外板块、安定门片区及北三环一线；在售甲级写字楼两年来东区供量较少，且大多为在建项目。 如东三环沿 线的太阳宫区域、点状分布的当代万国城、昆泰国际中心、怡景园三期、东环广场二期等。 乙级写字楼仍以出租为主，出售的如佳汇中心、平安发展大厦，同样呈点状散布。 以上写字楼分布地区配套相对齐全，或预期配套齐全。 区域属性 ： 租售型甲级写字楼区域成熟度最高，周边星级酒店、购物饮食、娱乐休闲设施齐全，办公氛围浓郁，市区板块特征最为明显。 与国际化、产业链环境息息相关。 典型项目 ： 参考型物业（租赁） ：百强商贸中心、佳汇中心、泛利大厦、丰联广场、东环广场、联合大厦、人寿大厦； 竞争型物业 ：当代万国城、华普花园、阳光都市、东方银座、华冠丽景写字楼， 金港大厦 、 昆泰国际中心 、恒富广场、尚都国际中心、 东环 18 大厦 、东华广场等。 备 注 ： 鉴于本案限高影响及周边办公环境尚待改进、市政办公配套仍需完善等因素，产品做成甲级写字楼售价高，存在较大市场风险，租售型甲级写字为本案的次竞争对手，作为市场分析的辅助点，以下重点列举地缘性出售型甲级写字楼用作参考分析。 案例 1：东方银座（ 东直门代表性楼盘，服务及配套系统可作为参考 ） 34 开 发 商：北京东黎广场有限公司（在京开发 100 万平米以上面积） 合 作 商 : 广东发展银行 (贷款融资方 ) 施工 单位 : 中建一局五公司 (主要业绩。