成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划-服务建议书(编辑修改稿)

成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划-服务建议书(编辑修改稿)内容摘要：

 商家进场装修的建议  协助制定管理规定  协助确定或组建经营管理公司  参与试业、开业的造势活动  售 后服务协助等 成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划服务建议书 广州宏一投资策划咨询有限公司 amp。 广州宏达工程宏问有限公司 13 第 二 部分 项目定位初步建议 项目现状分析 经过对成都市锦江区原锦江体育 公园周边实地调研，我司专案小组通过研究分析认为 ，目前项目周边的商业地产发展现状主要呈现以下几方面： 项目位于成都市南三环二段（娇子立交桥与琉璃立交桥之间）路段，隶属锦江区，该区系成都市老城区，也是成都市向东发展的主要区域之一。 目前， 项目周边主要以拆迁安置生活小区、城东客运中心、人才市场、锦江青少年活动中心、医院、学校、锦江高新区、农村等为主。 项目早已建成，但因 功能与市场脱节、 宣传 推广方面或种种其它 原因致使该项目没能发挥应有的城市配套功能，而且项目知名度非常低。 项目周边道路交通状 况发达，又在成都市形象工程三环路以内，临街面较长，项目本身植被很好，环境优美。 项目 所在地 周边 根据成都市规划，将来以发展居住房地产 项目 为主，但目前人气明显不足。 项目的优、劣势分析 由于本项目位于成都锦江区，南三环二段路边上，是成都市规划向东发展的主要区域之一，虽然本项目所处位置 不错，而且是政府部门重视与支持的项目，但在市场中是一个全新的复合型 商业项目。 我司的专案小组经过研究分析， 初步认为 本项目 具有 以下 几方面 的优、劣势： 项目优势分析 项目位于成都市锦江区内，地段优越，前景看好，而且是成都市规划向东发展的重要区域之一； 成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划服务建议书 广州宏一投资策划咨询有限公司 amp。 广州宏达工程宏问有限公司 14 项目周边及 2 公里商圈范围内拥有众多有实力的地产开发商所开发的成熟高尚社区住宅楼盘（如：万科城市花园、卓锦城、蓝谷地等），以及多个大型政府安置住宅小区（如上东家园、皇经楼住宅小区等）； 项目前身是锦江森林体育公园，已有多个体育运动措施建设完成并可投入使用，而且土地较为平整，大量的绿化植被仍有较高的利用价值，部分体育措施仍可重复利用，可减少今后二次建设的部分投资； 项目位 于成都第一形象工程的三环路的娇子立交桥与琉璃立交桥中间路边，临街面长，可充分利用发挥最大的商业价值；地理交通位置优越，周边道路四通八达。 项目周边日益增多的人口及便利的交通环境使本项目体育功能定位成为该片区的必然配套，同时也为项目今后的投入运作带来无限的商机和良好的经济收益 ，项目长期效益看好。 近年来，随着成都市民的生活水平提高，全民分健身意识较强，尤其是网球、高尔夫练球场、户外拓展等新型运动开始风行，而本项目的资源条件非常适合开展这类活动，经过策划可以提高项目的附加值。 项目劣势分析 项目 投资 以 BOT 模式运作，主体功能为面向全民健身服务的体育措施，具有很强的社会公益性 ， 与一般的商业地产项目有很大区别 ； 本项目周边 虽有几个成规模的 住宅小区，但多为新区及老城区居民安置小区， 消费力较弱，距本项目一公里以外虽有几个高尚楼盘，但对本项目的认知度非常低， 人气的增旺仍需时日； 限于本项目整体功能定位和规划指标的限制，重新策划后 可用于增加经济收益的 物业 不多，难于形成大的规模经济效益， 不利于吸引大型品牌运营商入驻，项目运营的短期风险较大 ； 成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划服务建议书 广州宏一投资策划咨询有限公司 amp。 广州宏达工程宏问有限公司 15 项目的地理位置原因及 用地限制使从事有规模的、支付较 高租金的高端经营零售业态暂难引入。 项目的基本操作思路分析 根据本项目与周边环境的实际情况，通过综合贵司的标书要求及相关负责人意见与我司的专业判断，我司认为成都锦江先锋体育运动场总体运营的基本操作思路如下： 将本项 目打造成为集“康体住娱商宴”一体化，“吃喝练玩赏购”一条龙的复合型商业 运动 场所 ； 重新整合项目规划，使项目内的体育设施与市场对接，增加项目功能配套设施，尽量满足周边消费者日益对加强自身身体健康锻炼的需要，同时也为开发商创造更高、更多的社会效益和经济效益。 适当引进品牌餐饮名店 、家居装饰城、连锁超市、汽车 4S 店、户外拓展项目基地等等； 经营尽量分类经营，将场地按分类交给专业的经营公司进行管理经营与维护， 尤其是商业设施用地与体育设施用地要以两种不的思路来进行开发和经营， 要让消费者通过体育锻炼得到全面的疗养，形成一种“消费在健康快乐中”的体育运动场所； 由于本项目所处的地段周边因素，体育设备的建设必须充分考虑周边日益增长的人流与消费力，要有超前的引导意识，避免出现过早“老化”的现象。 项目功能定位构思 运动板块 重新调整体育运动设施的布局，选定的目标顾客为 成都市喜爱户外运动一成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划服务建议书 广州宏一投资策划咨询有限公司 amp。 广州宏达工程宏问有限公司 16 族。 运动场内各体育设施，主要为民众平时健身运动服务；兼顾举办中小型的体育比赛及文化娱乐活动；兼顾户外拓展运动。 突出各体育实施的使用功能，避免建设成为高端竞技比赛的场馆。 主要用以运营的设施有： （ 见附图“功能布局构思图” ） （ 1）高尔夫球练习场（ 1 个）。 建设东西走向的高尔夫球练习场，场内可设计 400 米跑道，兼做足球和田径练习场。 （ 2） 综合体育馆（ 1 座 /6,000 ㎡）。 建设的综合体育馆面向全民使用，不布置坐席，并根据不同运动需要的空间要求，规划篮球及羽毛球区 （单层大空间）、乒乓球区（双层或多层矮空间）和康体健身区。 场地可夜间使用。 （ 3）篮球场（ 2 个）。 在综合体育馆外建设室外标准篮球场 2 个，可夜间使用。 （ 4）网球场（ 4 个）。 结合高尔夫会所 ，建设室外标准网球场 4 个，可夜间使用。 （ 5）游泳池（ 1 个 /1,200 ㎡）。 在四星级酒店外，建设非标准游泳池 1 个， 由酒店统一管理。 （ 6）户外拓展训练场〈全民健身广场〉（ 1 个 /12,000 ㎡）。 将一般的全民健身广场通过增加户外拓展训练设施（障碍物、攀岩墙等），提高体育场地的使用率，并对接新兴的户外拓展训练市场 ，以团体 客户为主，与酒店内的住宿、餐饮、休闲等功能配套。 （ 7）绿竹园（ 1 个）。 成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划服务建议书 广州宏一投资策划咨询有限公司 amp。 广州宏达工程宏问有限公司 17 将位于东南角 高差较大的竹林绿化区建设成适合老人练习太极、气功、坐憩的场地， 也可开发茶室， 使整个体育运动场地的空间形态更加多元化。 商业板块 根据市场的需求，建设星级酒店、运动会所、运动用品专营店、商业街 （城）、停车场等，选定的目标顾客为户外运动者和附近小区消费者，将运动与休闲相结合，在项目中建设商用物业。 主要经营设施有： 三星 /四星级酒店（ 1 座 /35,000 ㎡）。 在 有独立产权的商业用地上开发建设一座中型酒店， 框架 参照四星级标准，装修在前期按三星级标准建设，以后在周边市场成熟后再升级为四星。 该酒店将为前来此处运动的消费者提供餐饮、休假、会议、零售、娱乐、美容、美发、茶艺、棋牌、健身等服务。 基本功能有：  客房 330350 间。  中、西餐厅。  多功能会议厅。  品牌专卖店。  茶艺棋牌馆。  夜总会（包括舞厅、包厢）。  洗浴中心。  美容美发中心。  商务中心。  停车场。 商业 街或商业 中心（ 1 座 /18,000 ㎡）。 成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划服务建议书 广州宏一投资策划咨询有限公司 amp。 广州宏达工程宏问有限公司 18 商业中心每层 6,000 平方米，层高 5 米，荷载 450 公斤 /平方米，柱距 8 米，共三层。 商业中心经营业态的引进与布 局，根据目标顾客来决定。 同时要根据管理机构设置模式来规划场地或店铺。 商业中心各层功能划分和业态分布： （ 1） 预案一：以家居、建材专营店组团。 第一层：品牌建材：陶瓷、卫浴、地板、橱柜 五金、吊顶、墙纸等。 第二层：品牌家饰：玻璃制品、布艺家纺、床垫 、沙发、地毯、灯饰、人造花卉、画框等。 第三层：品牌家私：客厅家私、卧房家私、书房家私、儿童房家私等。 （ 2） 预案二：以零售、家居专营店组团。 第一层：日用品超市、运动用品专卖店等。 第二层：电器、数码专营店等。 第三层：家居专营店等。 汽车 4S 店（ 2 个 /3,360 ㎡）。 按规划平整汽车 4S 店地盘，事后由汽车厂家或经销商自行设计与建设。 汽车 4S 店为进场活动有车一族在运动之余提供最新的汽车信息，需要时为他们的车辆进行全面检修与保养。 项目开发早期，由于市场不成熟，可先引进几家汽车专卖店，一方面可增加收益，同时吸引人气，远期视市场情况也较易调整功能，或者建设室内网球馆用于市场经营。 康体会所（座 /3,360 ㎡）。 在酒店、高尔夫球练习场、游泳池之间的地域建造，建立会员制，为会员消成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划服务建议书 广州宏一投资策划咨询有限公司 amp。 广州宏达工程宏问有限公司 19 费提供优质服务。 商业服务设施（若干 /1,280 ㎡）。 为消费者提供配套 服务：餐饮、零售、更衣室等。 以上设施除了酒店 及其配套设施 拥有产权外，其它 体育及商业 设施 没有独立产权，但 均可采用销售经营权、冠名费的方式对外销售或出租，增加开发商投资回报率。 同时也使项目本身具备强大的服务功能组合，形成了休闲服务和商贸服务的集中整合，它不仅不影响原用地公共体育设施性质，还聚集了不同阶层群体使用各类设施，做到了“康体住娱商宴”一体化 、“吃喝练玩赏购”一条龙， 较好地解决了体育设施的运用与市场接驳的问题。 本项目成功的关键在于解决好体育设施的公益性要求与商业经营的统一，主题突出、特色鲜明的体育设施 可以塑造项目的社会形象及公众认知度，管理良好的酒店及定位准确的商业设施则可以为开发。