厦门市房地产-厦门长泰天成山庄营销战略策划书-山水田园、度假天堂(编辑修改稿)

厦门市房地产-厦门长泰天成山庄营销战略策划书-山水田园、度假天堂(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 14 页 共 32 页 挥执行者与参谋的作用； B、政府之所想，想消费者之所想，预留出部分土地与资金，兴建公建设施，填补天柱山天成山景区的空白； C、在行业内发挥泛华集团的影响力，积极协助政府进行招商引资工作，以开发倡导者和排头兵的示范作用，将投资者的思想尽量统一到齐为长泰出力，大家共进共赢的平台上来； D、 利用泛华集团手中控制的 32 平方公里世纪生态村用地，协助政府进行招商引资，以尽快搞活旅游、炒热板块为目标，采取灵活多样的形式或转让地块或合作开发，尽可能地吸引更多的投资者前来，只要把握好适 当盈利的分寸，不排除放弃利润或无偿转让的形式。 E、积极帮助政府进行整个旅游风景区的规划设计和宣传招商工作，甚至可以不要政府出一分钱，而把这些工作都包揽下来， 可帮助政府建设旅游景点、项目的基础设施，做到三通一平。 然后与政府协商，再优惠获得天柱山或天成山风景区内的廉价优质地块，开发产权式酒店，将可大大弥补天成山庄项目和整个包装宣传工作的付出，相反还会有所盈利。 F、积极与长泰县旅游局和各大旅行社合作，扩大天柱山旅游活动的范围，把天成山和世纪生态村纳入进去，设计游览线路，进一步丰富该活动的内容，并持续下去，赢得 “客人”的好感。 3） 吸引各方资源的注入 激发其他房地产商（尤其是岛内房地产商）以及从事第三产业的商家对天成山庄的关注，创造出有识之士、慧眼商家纷纷抢滩天成山的氛围，将天成山塑造成一块市场洼地，引导各方的人流、物流、资金流向天成山汇聚，众人拾柴火焰高，加速天成山的资源沉积。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 32 页 磨刀不误砍柴功，资金、技术先行 —— 锦上能添花 在解决“麻布变锦缎”这个问题的同时，泛华集团应该为天成山庄项目在资金、技术上做积极的准备，以便等到机会一旦成熟，配合“ 9 8”期间的招商活动，先声夺人，花落咱家。 1） 盘存泛华公司现有资 源 A、对泛华集团现已开发的项目进行整体包装，储备形象资源； B、加大现已开发项目的销售力度，增加资金回笼，储备资金； C、开始对泛华集团品牌进行大力宣传，使人们了解其雄厚实力、开发业绩和诚信理念，为项目及产品的宣传做铺垫； D、对天成山庄项目地块内部和周边的环境进行先期整改，并对地块进行必要的包装。 2） 留好外部资源介入的接口 鉴于该项目难度高，风险大，单纯依靠泛华集团自身力量恐有欠缺，建议泛华集团预留好与外部资源对接的接口，做到有备无患。 A、摒弃肥水不流外人田的思想； B、对待项目要先用地产商的角度考虑问 题，后用房产商的角度考虑问题； C、在项目的进程中不应排除与他人合作开发，合资开发，甚至部分项目转让的可能性。 3） 规划设计工作提前进行 参照长泰世纪生态村的规划方案，及天柱山天成山的旅游景点设计，结合项目地块的特点，提前开展项目方案的规划设计工作。 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 32 页 A、在初选方案中要把重点放在功能配套区划、组团摆放布局、休闲度假景点设计等几个方面； B、在复选方案中要将重点放在房型、户型、立面、景观亮点设置、通路设置等几个方面； C、留好提前量，保持项目内容扩充和修改的空间。 4） 注重前瞻，相对超前 A、设计超前，第一期楼盘面市 时，其风格至少要符合两年以后厦门的流行趋势； B、材料超前，在精确核算成本之后，尽量多地采用最新的建筑安装、装饰装修材料； C、服务超前，揣测消费者在今后 3— 5 年对生活环境、生活方式的新需求，为其创造出与之匹配的新服务设施和服务项目； D、理念超前，抓住房地产业即将进入返璞归真、平和安然境界的趋势。 5） 尽量避免打“住宅郊区化”概念 这是我们对项目在形象宣传和营销推广时提出的建议。 A、住宅郊区化在目前之中国，是房地产开发商强行灌输给消费者的概念，在当今中国的市场经济发育水平，居民的经济收入状况，城市化发展进化 过程的前提条件下，过早地宣扬住宅郊区化，未免有些偏颇； B、无论是对天成山庄项目还是对于天成山，过分强调住宅郊区化，在现阶段不利于项目档次的提升和板块的转型，未来之天成山与天成山庄不是厦门和漳州的郊区，而是整个闽南金三角的“后花园”； C、不打或弱化“住宅郊区化”，可以主打或强化“住宅生态化”，冲淡郊区留给人的偏僻、冷清、脏、乱、差的传统形象， 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 32 页 突出空气清新、景色秀丽、安闲、自然、生态、健康的有利一面。 指导思想与遵循原则 1） 利用旅游资源，开发泛地产 泛地产与概念地产是相辅相成的。 只有在泛地产时代，概念地 产才有广阔的用武之地。 所谓泛地产，就是将一切人类活动的场所（包括地产、动产和不动产），与一切人类的发展所需具备的相关资源要素（包括安全、社交、娱乐、休闲、养生、受教育等）相融合，共同构成广义的房地产，即泛地产。 泛地产的实质是“跳出地产做地产”。 传统的房地产，即狭义地产，通常只注重住宅、写字楼、商铺、厂房、市场等的开发，至多将目光扩展到社区的环境、小品、大门、幼儿园、学校等配套设施。 泛地产则是从更加宏观的视野出发，如旧城改造、新城区开发、旅游区开发等角度，乃至从其他产业（行业）的角度，如从旅游业、教育产业、运 动休闲业、保健养生业等产业的角度切入房地产开发，将房地产业“寓”于这些产业之中，用全新的观念挖掘新的卖点，提炼全新的、实际的、赋予内涵的概念。 它不局限于项目开发，而已上升到产业拉动、区域开发的宏观层面，因此往往会得到包括政府在内的全社会的支持与呼应，从而获得超常规的资源与利益。 泛地产并不是空穴来风。 历史地看，泛地产可视为中国特殊的历史与社会背景的产物。 中国房地产市场开放之初，开发商是以短期行为心理介入房地产的，谁有关系，能从政府拿到土地，从银行融到资金，谁就能当开发商。 （国外则是从房产、动产到不动产，房地 产开发是长期行为。 ）因而，当炒家阶段一结束，开发商手里沉淀了大量的资金与土地，资金与土地牵扯 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 32 页 到的是银行与政府的利益。 再加上政府对房地产的干预，往往使开发商被迫成为“政府”的代言人，其房地产开发要照顾到各方因素，要容纳许多政府填加进来的内容，因而其开发比较“泛”。 还有一个重要的原因，由于许多开发商是靠银行的资金来开发，因此，一旦被套牢，就必须想尽一切办法盘活存量，将就自己的地块、房产，被迫地当上了酒店经营者、主题公园经营者、大商场的经营者、学校的老板等等，这也是中国的房地产开发商开发内容比较“泛”的原因。 从某 种意义上说，这是一种低层次的“泛地产”环境，在中国当一个房地产开发商，涉猎的领域要比国外广的多，难度也比国外大得多。 随着中国经济进入百舸争流的“诸侯经济时代”，在全国上下一哄而上的“开发区热”归于沉寂之后，各区域、各城市都在寻求经济发展的新增长点、突破点和引爆点。 很多地方政府对单纯的房地产开发已不感兴趣，一些有实力、有眼光的开发商看准了这一点，已开始从单纯的项目开发上升到产业引爆、区域带动的高度与政府对话，推行一种企业得利、政府得名（政绩）的“政企双赢”模式。 经过改革开放二十年的发展，许多开发商由小到大， 由蝌蚪到青蛙，也已具备了作为区域经济“领头羊”的规模、实力与品牌，有能力承担起原来由政府才能推进的产业或区域开发项目。 另一方面，开发商及项目的规模化已是目前中国房地产发展的一大特征。 在这种客观的态势推动下，房地产开发规模已由小区开发上升为社区、大社区开发，甚至新城区的开发。 简简单单的就住房论住房已不可能满足消费者的需求和规模化竞争的要求，大规模的土地开发需要有更丰富的资源要素来填充其内涵。 因此，泛地产也是房地产竞争日益规模化的内在要求。 进入这一阶段的“泛地产”才是高层次的良性化状态。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 32 页 目前，中国房地产界真 正领悟到概念地产与泛地产精髓者并不多。 一个新的时代浪潮到来的时候，总是有一小部分人先知先觉，多数人后知后觉，还有一些人不知不觉。 在我们的策划视野所及，凡是那些“泛地产”的先知先觉者，不管他们是搞旅游产业，教育产业，还是运动、休闲、养生产业，都取得了令他们的同行瞠目结舌的成功。 因为他们已上升到一个全新的发展平台，而那些自以为很内行、很专业的同行们还在原来的平台上进行日趋白热化的同构竞争。 针对天成山庄项目，我们虽然无法将天成山庄项目纳入长泰世纪生态村一起开发，也无法先进行旅游开发，再利用旅游的热潮带动房地产的 开发，但 我们仍然要利用世纪生态村的旅游资源，以“泛地产”的理念和操作手法来进行房地产的开发。 具体来说就是，借用周边的旅游资源，把天成山庄变成世纪生态村乃至整个天柱山旅游区的一部分，利用政府资源，炒热整个风景区和世纪生态村，利用其招商引资请别人来开发建设，然后利用周边的开发热潮带动项目知名度的提高，促进宣传推广和销售。 2） 做“火车头”，引领市场，让市场推拥着自己前进 纵观当今的市场经济，任何产业，任何行业，任何产品，都面临着相同的境遇 —— 市场只愿意去追捧“第一名”，第一和第二永远不是仅有的“量”的差别那么简单。 正因如此，处在竞争行列里的企业便分化出不同的应对措施 —— 要么做“车头”，引领潮流，。