上海天都国际招商定位市场调查报告(编辑修改稿)

上海天都国际招商定位市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

站 中高 北面 天山三、四村 约步行 10－ 15 分钟 高 西面 天原新村、茅台花苑、仙 霞新村、天山五村 约步行 10－ 15 分钟 中高 南面 天山一、二村 约步行 5－ 8 分钟 中 上述的本案周边住宅区中，多数为中高档公寓和 住宅小区 ，其居民中 已本土人士为主，境外人士业有相当 比例，是 一个重要 的外 籍人士聚 集区。 其中 仙霞路周边的虹仙小区、虹霞小区、虹城公寓、创世纪别墅等 距离本案一 到两 站公交的距离，占地 几十 万平方米，是一个成熟的中高档住宅区。 西面的 仁恒河滨花园地处天山路、长宁路、芙蓉江路、水城路所围区域， 建筑面积总规划建筑面积 39 万平方米 ，是著名的高档公寓 ； 同在 西面的 度假式住宅小区天山河畔花园 ， 位于长宁区水城路与天山路交界处，北临苏州河，整个楼盘占地约 11 万平方米， 本案支持住宅区的档次比率，即 高 :中高 :中的基本比例是 1:2:1。 B、 消费力初步评估 据上海市统计局城调队 20xx 年 2－ 4 月的《 上海城镇居民生活 蒸蒸日上 来自 3000多户城镇居民基本情况调查的报告》， 长宁区人均收入已达 16000 元人民币 ，居于前三甲，其中境外人士落户 万户。 该报告再次证明 天山路周边及 虹桥、古北 等 区域是 逐渐成为 上海成熟的高消费地区。 附： 周边公寓售价调查表 （报价） 档次 均价 高档 20xx0RMB 以上 中档 16000RMB 以上 低档 1000RMB 以上 肇 業 聯 行 Peter Wu amp。 Partners Business Management Co., Ltd. 9 以上数据 显示的售价，在各档次上，其均价都要高于其他地区 ， 例如浦东新区高档公寓均价大约 18000RMB 以上。 这表明本区域居民的家庭预算约束要优于其他区域 ，即恩 格尔系数更低，置业压力比较轻。 由于 中高档住宅 居民多为高消费群体，在此我们重点关注住宅提升的情况。 据调查项目 西面 紧邻地带是 天山河畔花园 ，该项目建成后将与 天山新村（包括：一至五村）及其他几个小区的住宅连成 一片，对本案构成强大的 消费 支撑。 四、 天山路商业街 区域零售空间 和业态 （一） 、零售空间形态类型： 在上述 周边业态调查中 ，抽取 32 家中高档品牌，其结构如下表： 形态类型 品牌 数量 品牌连锁式 甜蜜蜜港式美食屋、水城故事、小肥羊 、 避风塘、可颂坊、国际标榜丝婷形象设计、永乐生活家电、上海人家、元禄寿司 、 三枪专卖、凤凰专卖、古今、伊娜眼镜、红星眼镜、茂昌眼镜 、 自然美 16 商场式 天山鞋城、虹桥宾馆、传奇桌球、上海日樱足部保健、古北状元楼大酒店、百威大酒店、天缘阁、金三元酒家、天山酒家、福香来酒家、天山电影院、振大桌球房、 音乐之声大酒家 等 13 街铺式 左麟右里、新起点、杰茜、秀、趣、烽火台、风暴 、梦楼兰、 39℃ 、姐妹、热达、品鉴时尚、益佳美发 、中国烟草、 融青餐厅、味藏、珊珊发屋 、 木子鱼、美天姜云菜店、蓝桂坊、清提子、大家旺、新亚大包 、长虹文化用品商店 、 天绿文具礼品 等 25 分布比例如下图： 零售空间形态类型分布图30%24%46% 品牌连锁式商场式街铺式 肇 業 聯 行 Peter Wu amp。 Partners Business Management Co., Ltd. 10 （二）、 零售空间区位类型： 以上 54 家连锁店中， 水城故事、上海人家、避风塘等这处于 商务大厦 的 社区购物中心外，剩余 16 家都属于邻里中心型的中高档品牌。 剩余 38 家全部是社区型： 区位类型 数量 百分比 邻里中心 16 % 社区型购物中心 38 % （三）、 业态需求比重 我们根据前述 的业态调查，发现餐饮、休闲娱乐 、服饰等 是该区域内的主力业态，现在进一步分析主力业态内的比重。 如下图： 53%30%17%餐饮类服饰类休闲时尚类 基本比例大约是休闲美容餐饮 1:2:3。 这表明该区域内消费者在三类主要消费上，绝对倾向于餐饮，而餐饮中的中高档品牌又大多是 中餐和 日 韩 料理。 这个格局反映了区域内消费的预算结构，其比例是市场均衡的结果。 （四）、 小结 从以上分析可知，本案周边零售空间形态主要是商场式的、社区购物中心型的（ 56%及以上）。 本案若定位为中高档（依前述住宅档次比例，建议 高 :中高 :中为 1:2:1）社区型 休闲娱乐、餐饮 中心，应为合宜。 其次，本案的业态规划应当 迎合区域内的消费习惯，即餐饮、 服饰 、休闲 时尚 的比例要大致符合上述数据，否则将会导致供需失衡。 五、竞争 分析 （一）、 天山商厦 （ 五 层） 开业 近十 年的上海天山商厦有限公司，是新长宁集团投资兴建的一家大型社区综合性百货公司。 公司经营面积 15000 平方米，经营商品品种达 5 万余种。 肇 業 聯 行 Peter Wu amp。 Partners Business Management Co., Ltd. 11 下表为楼层业态布局： 上海天山商厦 一层 黄金饰品 ,化妆品、皮件、食品、百货超市 二层 经营各类女装 三层 经营男式服饰、运动器材 四层 经营各类家居用品、大小家电、文教用品 五层 经营儿童服饰、童车、少儿读物 ,并设有游戏机房 天山商厦 位于 天山路 789 号 ， 天山路的古北路与娄山关路中段 ，该项目 以社区居民为主，融购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，让周边社区居民不出远门就能享受中心商业区的消费。 （二）、 虹桥上海城 （ 7 层） 虹桥上海城是长宁区最大的 shopping mall， 位于遵义路 100 号，营业面积 10 平方米， 于 20xx 年底营业，它以倡导 “ 都会休闲，引领时尚 ” 之风格，具备 休闲、娱乐、美食、购物 、活动、健康多元内容的国际化休闲购物场所。 下表为楼层业态布局： 虹桥上海城 一层 时尚经典 二层 流行前卫 三层 童趣天地 四层 家居生活 五 六 层 电影、美食 ST. 风味休闲街 虹桥上海城以建成第一流的国际化生活休闲购物中心为经营目标；容纳了众多国际商界知名品牌，有马来西亚金狮集团的百盛购物商场、美国麦当劳快餐店，意大利典雅餐厅及咖啡馆、全美第一的咖啡店 Coffee Bean、日本料理店、台湾寒舍休闲茶餐厅、SPA、美容美甲、护肤健身、男女服饰知名品牌专卖店以及知名家居用品专卖店等。 六、租金分析 （一）、 项目所在区域 平均租金 肇 業 聯 行 Peter Wu amp。 Partners Business。