银河地产投资公司企业品牌与文化管理手册gms文件(编辑修改稿)

银河地产投资公司企业品牌与文化管理手册gms文件(编辑修改稿)内容摘要：

不同 人才。 对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。 这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。 但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。 （ 1）产品模式的概念 产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。 所谓“基于预测和研发的”就是企业所确立的产品模式是适合未来市场需求的、具有系统性创新的，甚至是引领未来生活方式 （或营商方式）的、具有划时代的代表性物业。 所谓“可复制开发的” 就是通过对产品的定型， 可以实现企业内部的产业化开发。 所谓“独特的”就是本企业的产品定位符合企业的核心开发理念，与市场上的其它项目特别是同质项目有着明显的、易于识别的个性特征。 通过长期、系统地研究，我们发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。 例如 万科集团有四种产品模式 ，分别是 城市花园系列（城市中心区外围住宅），四季花城系列（城郊结合部），金色家园系列（城市中心区住宅重建）和自然人文系列（自然、文脉）； 金地集团的“格林”系列（ 格林小镇 /格 林春天 /格林春晓）； 世茂集团的 滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）； 阳光 100投资集团的“ 阳光 100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发 “ 城市新兴白领公寓 ” ），万达集团的“ 万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“ SOHO” 系列（ SOHO现代城 /建外 SOHO / SOHO尚都）； 顺驰集团的水景住宅系列（ 蓝海 /蓝调 /蓝湾）；中体 奥林匹克集团的 奥林匹克花园 /中奥广场系列等。 GMS 管理体系文件之九 银河投资 —— 企业品牌与文化管理手册 １１ 可以说，确立产品模式是企业进行多项目 开发的前提和基础。 （ 2）产品模式“定型”的基础 A、研究确立企业的发展战略和经营模式 企业发展战略决定企业的经营模式和产品模式。 企业发展战略研究至少包括但不限于以下内容：（ 1）企业战略环境分析 （宏观经济、产业政策、竞争态势等） ；（ 2）竞争对手分析 （国内、区域、自我）；（ 3）企业特点分析 （发展历程、经验教训、行业地位、 优势劣势）；（ 4）战略资源分析 （现有资源及可整合的资源）；（ 5）战略选择；（ 6）战略规划；（ 7）战略执行（战略宣介、战略施行、战略调整）等。 B、研究确定企业的开发理念、经验、优势 产品模式应体现企业的开发理念，确定开发理念是产品定型的基础。 另外，分析研究既有的开发经验和企业的核心竞争力并在新的产品模式中得到充分体现和应用也是必不可少的。 C、研究已开发或正在开发的项目的风格，调查项目的社会品牌（知名度、满意度），目的是最大程度地承袭已开发或正在开发的项目的品牌价值，降低产品模式的市场推广费用，防止“推倒重来”所造成的浪费。 （ 3）产品模式“定型”的要素 对产品模式予以定型至少包括以下八个要素： ◆ 城市选择，就是选择拟进入的城市：是进入“一线城市”，还是在“二线”、“三线 ”城市进行连锁开发。 在同类城市中，先进入哪些城市，再进入哪些城市，要有明确的量化指标。 例如，先进入人均 GDP超过 3000美元的省会城市，或者是先进入本省的人均 GDP超过20xx美元的地级城市。 拟进入城市的数量要与自身的开发能力相符合，既不要浪费资源，更不能盲目扩张。 ◆ 区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。 明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了，而不是盲目的、饥不择食的投标和储备土地。 ◆ 确定项目规模，就是确定项目的占地面 积、建筑面积，如开发城市中心商圈内 5－ 7万平方米的商业地产，或者是开发占地面积 100亩左右、建筑面积 15 万平方米左右的小高层住宅项目。 ◆ 目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。 ◆ 确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的 “ 符号 ” ，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。 ◆ 设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，GMS 管理体系文件之九 银河投资 —— 企业品牌与文化管理手册 １２ 成熟的户型可以通用于各项目。 ◆ 卖场设计、广告风格定型。 产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料 （包括楼书、媒体广告等）。 卖场和广告的定型不但可以大大缩减设计费用，更主要的是，什么时候推出什么广告、怎么销售、可能遇到什么问题等都娴熟于心，有利于市场风险的规避，有利于减少不必要的失误，有利于实现销售价值的最大化。 ◆ 统一的 VIS。 这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。 研究目标客户 市区高层精装修高级住宅的目标客户无疑是“金字塔尖上的高端消费者”。 研究目标客户的生活方式、居住需求、购买行为、消费习惯等是满足客户要求的基础，也是品牌建设的基础。 做好土地储备工作 土地是房地产开发 企业的基本生产要素，也是企业持续发展的基础。 拥有一定的满足开发能力的土地储备，才能保证开发规模、销售面积和销售额。 销售额是品牌建设最“硬”的必要条件。 系统地进行产品研发和规划设计 要成为一流的品牌企业，必须具有一定的研发能力：研究房地产的产品形态、研究产品模式、研究具体项目的规划设计。 要做好产品研发必须做好以下几项工作： （ 1） 要有专业人员专职研发，如可聘请一位熟悉房地产市场、掌握规划设计的设计总监； （ 2） 要有一定的研发费用预算，如可以提取年销售额的 1％作为研发费用，专款专用； （ 3） 要有计划的考察、了解同业企业的创 新产品，做到与市场同步； （ 4） 进行革新性的设计创新，特别是项目的外观设计、户型设计在项目所在城市是唯一的、具有明显竞争优势的； （ 5） 要突出企业开发理念、项目的核心理念及子品牌的产品特性； （ 6） 要选择具有产品意识、创新意识的专业的设计单位，注意聘请国内外知名专业设计师进行建筑设计和园林景观设计，整体规划设计要表现出强烈的创新精神和独特的风格。 确保工程质量 工程质量是打造企业品牌的基本要素之一，一流的企业必须有一流的项目，一流的项目GMS 管理体系文件之九 银河投资 —— 企业品牌与文化管理手册 １３ 必须要有一流的质量。 要确保工程质量，必须做好以下几个方面的工作： （ 1） 要选择一流的施工单位 和监理单位，不宜过度地降低建安费用和监理费用。 （ 2） 在满足成本控制目标的前提下，要确保设备、材料的等级质量。 （ 3） 所选择的各类供方必须通过 ISO9000质量管理体系认证。 （ 4） 不断培养、提高员工，特别是工程管理部门、项目部经理的质量意识，将质量目标作为考核的否定指标。 （ 5） 针对各类项目模式，建立全面的流程管理体系，确保工序施工质量，减少质量通病的发生。 （ 6） 在项目施工招标阶段，制定高于国家规范标准的项目质量标准，并严格按照项目质量标准进行验收。 强化销售服务 必须做好以下几个方面的工作： （ 1）卖场（售楼处、样板间）要有鲜 明的企业品牌特色，体现品牌定位，尽量做到尊贵、高雅、时尚、精致、有品味。 （ 2）提高现场人员的职业素养 有目的地招聘与产品品质相适宜的高素质的现场置业顾问，并通过系统地培训提高置业顾问的接待水平。 （ 3）提高置业顾问的售前、售中和售后服务意识，确保客户满意。 注重客户服务工作，提供一流的物业管理服务 消费者对企业的客户服务质量极为敏感，客户服务质量直接影响着客户的满意度和对品牌的忠诚度，因此是企业品牌建设的重要方面，也是必须做好的一项重要工作。 要做好客户服务工作，必须做好以下几个方面的工作： （ 1）设置 高素质的专业客户服务人员，也可以设立专门的客户服务中心，并赋予一定的特殊职权，如可以评价其它部门或人员的客户服务情况，在考核时加大其考核权重，甚至赋予否决权。 （ 2）建立、健全适宜、有效的客户关系管理制度。 （ 3）提升物业管理水平。 要满足目标客户的要求，必须提高物业管理水平。 如果聘用的物业管理公司不能满足品牌建设和客户服务要求，可以考虑聘请更专业的品牌物业顾问公司，如第一太平－戴维斯、戴得梁行、金地、中海等著名物业管理公司。 GMS 管理体系文件之九 银河投资 —— 企业品牌与文化管理手册 １４ （二）选择品牌供方、构建长期战略合作伙伴“资源链” “供方”是为企业提供产品或服务 的单位或个人。 房地产开发企业的供方较多，有近二十类，如设计单位、建筑商、策划代理商、销售代理商、物业管理公司和商业运营商等。 “银河投资”成为一流得品牌企业，就必须有目的地选择相对固定的、有品牌的合作伙伴，以借助合作伙伴的品牌促进“银河投资”的品牌建设。 GMS 管理体系文件之九 银河投资 —— 企业品牌与文化管理手册 １５ 四、企业识别系统 （一）建立完整的企业识别系统 导入 CI。