重庆市渝北区枫桥水郡项目战略发展策略报告(编辑修改稿)

重庆市渝北区枫桥水郡项目战略发展策略报告(编辑修改稿)内容摘要：

虽然渝北区从家庭人口规模上表现比例比较持平，接近全市平均水平，但是这种比例对于现今渝北区房地产消费市场和未来发展而言是比较乐观的。 VI. 项目所在地区域人口密度、流动趋势和家庭人口 规模 渝北区第五次人口普查比第四次人口普查增长 万人，其中两路镇人口为 万人，非农业人口 7 万人左右，流动人口 5 万人左右。 从农业园区规划分析，近两年内人口增幅呈大幅度上升状。 两路镇家庭人口规模为 人 /户，总户数为 万户。 VII. 人口特点与项目开发的关系 根据对项目地块处区域人口特点的综合分析，项目开发与人口特点之间呈现出如下交互关系： 1) 随着人口数量逐年增加，以及家庭户数构成数量分析，该区域对房地产供给的实际需求会相应呈上升趋势。 同时，该区域房地产市场的发展和完善，也将带动区域人口数 量的发展，使得二者之间形成良性循环的发展。 2) 中青年（ 20— 39 岁）人口比例在总人口数量中占据较高的比例，这说明房地产市场的潜在需求和市场后续力相对较大。 竞争市场状况 重庆市与渝北区房地产市场现状 重庆市房地产市场从 1999 年开始呈现持续供求两旺的势头。 20xx 年，开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售 万平 中国最大管理资源中心 方米，商品房空置为 万平方米。 20xx 年，商品房新开工面积 万平方米，其中住宅新开工面积 万平方米，住宅竣工面积 万平方米，住宅销售面积 万平方米。 全市商品房空置面积 484， 48 万平方米，同比增长 ％。 20xx 年，渝中区商品房开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 江北区商品房开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 沙坪坝区商品房开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 九龙坡区商品房开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 南岸区商品房开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 大渡口区商品房开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 其中，渝北区商品房开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 开工面积仅次于渝中区，竣工面积居全市第一，销售面积仅次于九龙坡区。 但销售价格与其它区域相比较低。 但体量比其它大，销售量也是较 大，商品房空置率较低。 到目前为止约销售商品房 600 万平方米左右，；较大部分是渝北区外的消费者购买。 项目周边竞争态势描述 就现阶段渝北区两路镇及回兴镇范围来分析，自然地理环境较好，地产项目分布密度较大如：在水一方及诸多小型地产项目等，但竞争势头表现得相对较为平缓，而且竞争项目除“在水一方”以外，大多缺乏较为明显的市场细分的先期策略，因而导致竞争阶段相对落后，这种情况对项目 中国最大管理资源中心 的开发是存在一定的市场机会。 但随着项目区域的客观发展，近一年内该区域将会出现一大批地产项目，而在同期及后期上市的项目对我们的项目来讲，存在 较大的市场冲击，因坡，对我们项目的规划及总体市场定位带来较大的市场抗性，诸多市场发展元素难以预见。 因坡决定本项目总体定位的市场因素应从“产品与消费者”入手。 产品品质决定价格，消费者对产品的心理价位最高价决定技术经济指标，消费者对产品的认知度决定产品的附加值。 同时注重前期市场研究及生产过程服务概念，并将其贯彻于营销全过程，将有利于提升项目的市场竞争力。 此外，消费者对区域经济的认知度及目标销售对象的消费能力显著影响着项目的市场定位。 第二章：渝北区房地产发展趋势判断 渝北区房地产市场发展方向描述 随着第一批安 置房在南坪的成功建成，重庆的房地产市场开始高速高效的大规模起动。 渝北区在这样的大环境情况下，区域房地产市场也开始发生质的变化。 通过科学、延续的市场调查我们把渝北区的房地产发展分为三大阶段： 第一阶段：重庆行政区域的重新划分 —— 渝北区成立； 210国道的建成，国际机场的建筑，缩短了原江北县与主城区的发展矩离。 大量得政府补偿的撤迁户集压，房地产需求大大超过了房地产当时的供给情况，房地产市场出现供不应求的市场状况，由是产生了该区域的住宅第一代产品，我们称它为“生活必须房”它其特点是：无环境、无自身配套、户型设计差、 面积大，而当地消费者购房主要参考因素是地理位置，当时商品房售价最高的在南区，每平方米市场售价在 600— 800元走势，而其它地区的售价在 350— 600元左右。 第二阶段：我们称它为“城镇延伸”。 作为重庆唯一的国家级卫生城市及园林城市，在加上几大科技园区的试点及有力的行政力度，吸引了大量的外来开发投资商在该区域内投资。 而这几大科技园区均行政规划了住宅用地，于是形成城镇扩张的市场趋势，市场竞争也相对加大。 同期重庆市政府取消路桥收费有效的提高了重庆房地产的整体均益性。 在几大科技园区内的住宅用地，由于自然地理条件优越 、加以该区域内的市场需求回落，于是开发企业把眼光看到了其它外区域，为吸引外区域的消费群体，在项目规划设计及市场推广上“八仙过海、各现神通”因销售与本区大环境的较大差异性，形成重庆房地产市场又一热土。 其特点是：产品多元化、常规化、层次不一、供量大。 第三阶段也是当前时期，我们称它为“白热化”阶段。 经过上两个时期后，房地产开发相对走向规模化、系统化，消费者可支配消费水平不断提高，同时对产品的要求也越来越高。 市场竞争度加大，为了引吸消费者，大多开发企业在产品本身素质上做功夫，于是市场上出现针对不同消费者的不同类项 目，自然的形成产品细分、消费者分层。 在渝北区商品房市场售价差额化较大，最低售价在每平方米在 500元左右，而最高售价每平方米达到 1650元。 其本阶段最大市场特点是：产品层次化大，产品个性突出。 中国最大管理资源中心 渝北区房地产市场发展特点评价  区域住宅环境系数高，吸引力强；  区域住宅配套系数较次于其它区域；  开发条件优越，易造就高品质产品；  本区域市场容纳量小于外来消费能力；  商品房售价在一定时期内，难以拔高； 市场结论 结合以上阐述分析，在这样的一个环境下，什么样的产品才会在短期内得到市场的合理消化。 在 20xx 年的渝北 房地产市场就农业园区来讲，就有多达六个项目开始全面运作，在同等区域环境内周边资源同享，包括交通、园区配套、市政设施等，也就是说竞争会相当激烈。 在加以从渝北区近几年的房地产消费客源来分析，工作重点还应放在本区域以外的其它区域，相对又提高了本项目市场的竞争系数。 就项目所在地分析，地理居住条件优越，但如果把它作为项目的主要支持点再加以有效的运作手段来运作本项目是难度很大的，其点也不是唯一，效果难以掌控，易陷入恶性竞争的市场局面，导致运作成本的增加。 只有在同样的条件下，挖掘项目独有的卖点，形成差异化的市场竞争元素。 而差异化元素的形成来自于“消费群体与项目之间、项目与项目之间”的细分市场差异所形成的项目“核心竞争力”。  地块篇 第一章：“枫桥水郡”项目 SWOT 分析 项目优势分析  区域未来发展潜力较大  路网通达 中国最大管理资源中心  居住环境较好 项目劣势分析  区域生活配套薄弱  公交线路缺乏  区域开发滞后  地形起伏较大，土地整治成本高 项目机会分析  经开大道的通车，推动区域板块的开发热度  政府对城市开发的区域重心转移 项目威胁分析  区域内即将入市的项目众多，未来竟争激烈 项目开发方向建议 从项目的地块性质来看，本项目是较为理想的住宅用地 根据 项目的 SWOT 分析，该地块在生态环境，空气质量以及区域内楼盘规模和文化氛围上有相对的优势，但是也决不可以轻视地块目前的不利因素，如交通不便，配套不全，以及来自于竞争对手在价格，景观，开发商实力上的威胁，尽可能的扬长避短，同时要借助政府对渝北区的开发东风和今年与经开大道的贯通的有利条件作好宣传和公关，以独特的销售主张，重点突出本项目的鲜明个性“休闲 +投资 +高科技”，力求在本项目的建筑设计上，环境规划上，智能化的引进上，以及物业星级管理上的创新，从品质上超越周边的楼盘，这样，确定本项目在渝北农业园区中的领头羊的 地位 在智能化上的战略目标：让科技服务生活，让住房聪明起来 针对投资型客户的战略目标：让眼光独到者先富起来 在物业服务上的战略目标：酒店服务，居有所值 中国最大管理资源中心 在休闲生态上的战略目标：令居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦  目标市场篇 第一章：“枫桥水郡”项目定位 市场定位  中端居家、投资市场 元素： 结合区域的发展趋势把投资概念引渡到本项目； 结合针对的消费群体； 符合本区域的商品房售价趋势； 项目形象定位  家庭智能化园林休闲寓所 元素： 项目形成个性化的主卖点； 符合项目地理条件； 为后期 推广工作打下伏笔； 产品层次定位  中档经济小户型住宅 元素： 符合针对的消费群体； 预留项目后期可操作空间； 为建立可持续市场品牌； 减少前期投入，最大限度的降底风险； 目标客户定位  投资型客户 +休闲型客户 +二次置业型客户 中国最大管理资源中心 元素： 结合项目区域地理特性； 与项目市场总体定位两者有机结合； 项目广宣策略针对性强；。