郑州国际streetmall招商执行方案(编辑修改稿)

郑州国际streetmall招商执行方案(编辑修改稿)内容摘要：

生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营 能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。 （六） 立足长远经营，给予市场信心 引进知名的商业运营管理顾问，体现开发商立足长远经营的决心，以高起点赢得经营户和投资者的信任，此外，专业和优质的软性管理和服务对本项目日后的经营管理起到很好的支持作用。 二、招商执行策略 （一） 招商模式 项目的招商模式可划分为主力店招商模式及品牌店招商模式两种形式。 主力店招商模式 主力店部分为整体出租，直接引入一家与项目定位相符的主力商家，使其相对独立经营、独立管理。 品牌 店招商模式 散户采取铺位分割出租，根据业态功能规划、品牌的有机组合、需求面积大小进行有针对性的招商确定，通过商业经营管理公司对其实行统一管理、分散经 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 营。 （二） 招商策略 主动出击策略 这是招商比较常用的策略之一。 在立足郑州本地市场的同时，招商范围将扩大到深圳、北京、上海等大城市，涉及到一些国内外知名品牌商家，将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。 因时利导、因时利势 前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最 优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再作最终决定，无论是何种租赁模式和招商模式皆然。 主题先行策略 —— 形成商业项目的向心力 因不同而出名、因差异而生存，除了正常的营销渠道可以传递招商的消息外，项目自身差异化和独特的定位也可以引起市场的轰动，新长城国际STREETMALL 招商未行而声名远播。 以 多业态复合，一站体验式购物观光 为主题，彰显“准第四代商业”的经营形象和风格，才能在激烈的竞争中独树异帜，突出个性，在招商工作中把握主动，吸引商家上门达成合作。 以商招商、发挥头羊效应 首先确定入场各行业品牌大户及有影响力之商户，充分发挥大品牌、大商户 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的带动效应，增强项目核心竞争力，并奠定其他中小商户入场的信心。 大户“三优”，小户扶持 大户“三优”政策： 优先认租：行业内龙头大户优先在我们给定的范围内选铺； 优惠招商：给予行业内龙头大户和品牌大户给予租金优惠； 优化组合：尽量在我们的计划合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小品牌，也利于整个市场的长远经营。 小户扶持政策： 引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户； 给予部分 散户优惠的付款条件，减轻其经营压力； 成立创业基金，有发展潜力的小户可申请装修借款。 充分利用各专业协会，实施活动营销策略  与服装、家电等权威性行业协会及组织建立良好合作关系  充分发挥其行业内部影响力及其广泛的商户资源  针对目标客户有的放矢的宣传项目优势  以最具权威之方式树立项目正面形象，扩大项目影响力，从而增强招商力度 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 控制性策略  对各业态进行组合并控制，打造专业形象，择优进驻  对大户采取“欲擒故纵”战术，让一部分大户先进，而暂时不让其他大户进入，令已进入的大户有不安全感，进不了的有迫切感。 另 外，在对大户招商的同时，还要优先招进部分中户，以对大户起到震慑作用，防止大户结成“攻守联盟”  各阶段推出的优惠政策进行名额控制，制造紧张感  同一品牌不同商家进驻进行一定的控制，营造健康的竞争环境  保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷 三、租金策略 （一） 招商政策 任何新兴商业市场从开业 —— 兴旺 —— 达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业业态、竞争环境等的不同而 有所差异。 若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于商户经营成本过大造成装修投入不足及经营规模太小，难以形成良好的购物环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从四个方面对市场进行培育：  合理的业态规划：有选择性的引入有一定经营能力的业态和商户。  租金优惠及免租期：开业前 1－ 2 年给 予商户不同程度的租金优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定的免租期。  后期市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。 因此我们建议开发商聘请国内外知名专业商业经营管理顾问公司，并组建专业化管理队伍；另外建议开发商承诺在市场开业前一年投入一定的的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。 （二） 租金价格策略 树立项目 高端价值形象，低开高走，稳步上升 确认项目合理实收租金后，初期对外宣传租金定位应高于普通市场，根据《商业定位报告》初步拟定租金为一层 90 元 /㎡、二层 65 元 /㎡、三层 40 元 /㎡、四层 25 元 /㎡ (按建筑面积计算 )，通过高端价格树立项目高端产业形象。 但考虑到市场实际租金承受能力及对商户放水养鱼的的经营政策，在市场培育期的首年和第二年，招商过程中可以通过各类活动及折扣给予商户一定的租金优惠，使整体租金水平达到市场普通水平，通过高端形象、低端价位迅速引爆市场，随着市场关注度的提升，以及商户的入驻率不断提升，通过减少折 扣稳步提升租金价格。 因此，同致行建议在项目开业经营的第一年，对商户租用一层实行免租三个 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 月的优惠，后三个季度的租金按目标租金的 66%收取，实收租金为 59 元 /平方米/月，二层、三层和四层实行免租半年的优惠，后两个季度的租金按目标租金的60%收取，实收租金分别为 39 元 /平方米、 24 元 /平方米、 15 元 /平方米。 市场培育期的第二年，各层分别按目标租金的 80%计算，实收租金分别为 72 元 /平方米、52 元 /平方米、 32 元 /平方米和 20 元 /平方米，第三年达到目标租金。 各层平均租金初步定位如下： 各层平均租金表 楼层 第一 年租金 第二年租金 第三年租金 三年平均租金 一层 免三个月， 二层 免半年， 三层 免半年， 四层 免半年， 备注：具体租金价格将在正式招商前半个月确定和公布。 四、招商优惠策略 （一） 主力店优惠政策 主力店的进入是整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保主力店的进入，可适当对主力店提供相对优厚招商政策。  专项的租金条件 及优惠政策  提供外墙体广告位  召开签约新闻发布会 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （二） 品牌商户（大户）优惠政策 为了确保各行业巨头的顺利入驻项目以带动其余中、小户的入场，在对其招商的过程中，可适当对其提供一定优惠政策，使其入场。  前期租金条件优惠政策 商户类型 行业龙头商户 普通行业大户 大户资格省合标准 1. 品牌： 国内一线品牌。 2. 面积： 除餐饮外，需求面积在 200m2以上 行业影响力： 行业内龙头商户具有较大影响力，能带动大量其他商户入场。 3. 合作态度 积极支持本项目的推进与发展，积极配合项目推进过程中的各项工作与活动。 1. 品牌： 国内 一、二线品牌。 2. 面积： 除餐饮外，需求面积在 100 m2以上 3. 行业影响力： 行业内具有较大影响力商户，能带动部分其他商户入场。 4. 合作态度 积极支持本项目的推进与发展。 租金优惠政策 在普通优惠政策基础上租金可再享受 8折优惠 在普通优惠政策基础上租金可再享受 85折优惠  优先选铺权  免费制作 DM宣传单页  免费为其做形象宣传 （三） 优惠促租措施 租金减免优惠 为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证开发商基本利润的基础上，作减免部份租金的优惠。  秒秒金计划 为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁租金优惠越高的“秒秒 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 金计划”。 先将对外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照达成承租协议的先后，制定相应的租金优惠比例，如：  在 20xx 年 9 月之前达成承租协议，给商户予租金 8 折 优惠；  在 20xx 年 10 月之前达成承租协议，给商户予租金 折 优惠；  在 20xx 年 11 月之前达成承租协议，给商户予租金 折 优惠；  在 20xx 年 12 月之前达成承租协议，给商户予租金 9 折 优惠。 注： 具体优惠比例和时段在招商时另作确定。  一层首年免三个月租金，二、三、四层首年免半年租金 先 将公开的租金标准往上提高一定的幅度，在招商时为了吸引商户，建议项目首层以“首年免三个月租金”的优惠方式来吸引商家的进驻，表面造成是对各个租户大让利，让租户在一个短期内不知不觉地形成抢租的心理。 免租措施在公开招商前期，规定 一个期限内 （视具体情况安排）实行首年免三个月租金的优惠策略。 为了在招商时吸引客户，建议二层、三层、四层以“首年免半年租金”的优惠方式来吸引商家的进驻，通过较大的租金优惠，带旺二层、三层、四层的招商，营造良好的招商氛围，进而促进一层和二层的销售和招商。 增加商户装修期优惠 通常市场都会给 予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，大型超市和百货商店的装修期将长达四个月至半年或以上，小商户也会要求给予装修期一个月。 具体装修期将视项目的装修程度 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。 为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的基础上，根。