西安雁塔国际文化新天地整体战略提案(编辑修改稿)

西安雁塔国际文化新天地整体战略提案(编辑修改稿)内容摘要：

厚。 本项目长期以来有着大力的宣传，广大市民乃至国外游客均耳熟能详，并对本 项目有着较高期望，这是难能可贵的最有利的条件。 环保 —— 绿化环境，四季如春 由于本项目是地下商业经营场所，并有 20xx 个停车位，可以有效的减少地面的车流与客流量，一定程度上缓解交通拥挤情况，并减少对空气的污染，并且地上的绿化广场，美化了环境；另外本项目为下沉式商业广场，可以避免天气的影响，为消费者和经营者提供一个四季如春的购物场所，营造一个安静温馨、安全舒适、格调高雅、功能齐全的消费环境，填补该区域高尚购物环境的空白。 （二）、劣势（ Weaknesses） 分析 项目商业气氛较差 小寨商业区辐射长安 北路、长安中路及长安南路，本项目距商业氛围较浓厚的长安中路仅一个街区，该街区历史悠久、丰富多彩、繁荣发达的商业经济略胜一筹，有着很大的竞争力。 本项目建成后能否成为小寨商业区的领头羊并吸引众多消费群体，立足于南郊，改善长安南路的商业氛围，将是最大的难点。 地下建筑，鲜为认同 本项目是地下建筑，与传统意义上的商铺有较大的差别，而且是否能够经营红火，是众多投资者和商家困惑和犹豫的主要因素。 要改变投资者的投资理念，引领消费者的消费观念，就必须在传播理念和销售模式上出新意。 “三国鼎立，逐鹿中原” 本项目 周边正在运作的项目有：大雁塔北广场、小寨领秀城等，已经营业的有飞炫广场、好又多超市、金碧辉煌娱乐城等，这些项目已经被广大消费者认可，且符合和顺应了市场需求，抢占了较高分额的市场，投资者和商家亦认可，租赁与投资的信心较强，对本项目有着很大的威胁和竞争力。 政策与加息增加难度 国家新近出台的政策法规，将使以往返租销售模式出现危机，并将淡出市场，银行加息的行为将使本有投资欲望的投资者改变投资意图或者持币观望，将会增加销售难度，使销售率降低。 （三） 机会（ Opportunities）分析 环境政策的拓宽，扩大潜在目标 客户群 政府对本区域的改造和对商业地产的支持，必定刺激城市商业经济的发展，有利于改善整体商业环境，为本项目的发展提供良好的环境。 旅游文化的进入 光旅游在西安乃至全国都是热门，对于大雁塔来说更是热饽饽，加入旅游文化概念，将吸引众多国内外游客群体购物消费。 商业价值提升 交通及区域的形象提升购买力增强，将吸引多类经营商户进驻经营。 （四） 威胁（ Threats）分析 本案的竞争对手“小寨潮流街区”、“飞炫购物广场”等已经开始营业，增加本项目的招商难度，而且该项目 经营规模庞大。 经营商品及品牌 商户在同一区域内存在复叠经营现象。 市内“骡马市步行街”来势汹汹，吸引大批商户和投资客户，间接增加本项目的经营难度。 开发及工程进度的拖延将会大大的降低投资者和商家的信心，直接影响本项目的销售。 第三章 项目定位 （一）主题定位 通过对市场和消费者的调查，掌握了消费者的购物需求和心理特点，了解了区域文化，从而进行了较为准确的分析：目前西安市商业项目多以商场统一经营方式为主，独立铺面、自主经营的商铺较少，象本案这样集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的综合性、高档次的消费场所更是 空白。 主题定位：西安市南郊首家集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的全景消费时尚广场。 （二） 形象定位 本项目的形象定位实际上就是商场经营企业的形象定位，是通过 CIS 系统加以塑造并传达给消费者。 在此，本项目以其全新独特的建筑风格、专业科学的管理经营模式，打造一个高档次的集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的新型商业广场，本项目的建成将成为南郊首家乃至西安市有影响力的标志性商业建筑，将开辟出一个继长安中路之后南郊另一个繁华的新商业区。 （三）客户定位 根据对本项目所在区域的调研和分析，本项目的 目标客户为：  西安市经商人士  在西安的外地经商人士  政府公务员，收入中等偏上的工薪阶层，银行、电信等金融商业部门职员；  手里有一定积蓄也想投资，却没有和精力经营的退休老人。 （四）功能定位 本项目是 具有娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游等综合功能的商业广场。 （五） 价格定位 按照市场规律，商铺的价格一般是租金的 100200 倍，这是最符合市场的价格标准。 根据对目前西安市商业项目价格的调查，以及购铺者消费水平的调查，考虑到本项目特点和延续性，从市场角度建议销售均价控制在700010000 元 /平方米，租价控制在 50100 元 /平方米 .月。 其中地下一层单价 8000— 120xx 元 /平方米，地下二层7000— 9000 元 /平方米，精品铺位 1000— 15000 元 /平方米， （六） 业态定位 根据商铺价格的高低，从而来确定业态的划分。 地下一层的价格高，应以利润高的商品经营为主。 地下二层部 分整体出租，招进大的主力店进行经营。 主力店定位 A、 大型百货连锁超市（如： 24 小时便利店、沃尔马、上海华联、美国山姆等） 因为这几个品牌的超级市场知名度高，价格低廉，百货品种丰富，需要大的经营场地，选址要求人流量大、繁 华的地方，而且已形成自己 的一套有效的销售推广模式，更能吸引消费群体。 这些都顺应了市场的需求，也符合本项目的业态，建议安排在地下二层，以便带动其他铺位的销售，带旺本层的人气。 B、快餐连锁店（如：麦当劳、必胜客、肯德基等） 这些品牌快餐店能够统一装修、统一价格，主要针对青年人和儿童，品牌效应较强，认知度很高，能够聚集更多人气。 建议安排在地下一层电影放映厅旁或者其他醒目位置。 C、运动健身（如：真冰溜冰场、室内攀岩等） 随着工作和生活压力的增大，人们对健康越来越重视，真冰溜冰场、室内攀岩等此类运动既时尚、新鲜，又能锻炼身体，将 会吸引大批富有冒险和需求新奇的年轻人。 建议安排在地下二层。 D、音像制品、书店 由于本项目也需要包涵文化理念，所以文化类的商业经营场所必不可少。 可以引进西安本地的此类知名商家入驻，从而深度挖掘文化概念，营造和建立本项目的高雅、高档次的形象。 建议安排在地下二层 E、大型网络世界 引进西安“红树林”等品牌知名度大、档次较高、经营规模大的网吧，促进文化与信息的交流与传递。 建议安排在地下二层。 F、民俗博物馆 陕西历史悠久、文化根基深厚，各个区域的风土人情、民俗习惯等都不同，如果可以展示充满民俗风情的物品，既可以出 售，也可以展览，不仅可以吸引国内外游客，也可以增加文化气息。 精品店、专卖店 本项目的定位档次较高，必须有部分知名品牌的商家进驻，比如服装、化妆品、精美饰品、玉器等，安排在地下一层。 总体业态划分： 地下一层：服装店、化妆品店、玉器店、精美饰品店、快餐店 地下二层：大型连锁超市、健身会所、音像店、书店、网络世界、民俗博物馆 （七） 项目提升 软件提升 A、项目概念提升 突破现有的商业经营模式，打造适 度超前、具有城市风景的 西安市南郊首家集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的全景消费时尚广场。 B、项 目经营提升 ● 提高日均 人流量， 吸引人流 为 目标 ； ● 延长顾客人均停留时间 为 目标 ； ● 提高日均销售额及利润 为 目标。 C、专业管理公司的介入 为将本项目发展成为整个西安地区规模经营最大、品味层次最高的大型消费商业广场， 加快工程及运营进程，彻底改变长安南路的商业局面， 建立科学化、规范化、市场化的可行性管理体制，制定市场经营秩序、安全消防和综合治理，引进专业化管理公司是非常有必要的。 管理公司与发展商、投资者的通力合作，将运用其先进管理经验，确保三方获得稳定的高额回报，及商场的顺利运营和红火经营。 硬件提升 应配备中央空 调、休息坐椅等，建造一个现代化的功能齐全的消费场。