苏州观前文化城营销策划报告(编辑修改稿)

苏州观前文化城营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

名邸、聆湖丽墅、静河国际水岸、丽晶星河等别墅代表个案做为参考，以及其他普通住宅南亚花园、三江锦绣江南、嘉和丽园、香城花园等在建筑单体、区域位置、外部环境、社区景观、立面设计、房型设计、配套设施、主题提炼等几个方面的 内容与本案的拟合程度作为权重分析，拟定本案的单价范围。 1) 主要参考价格 参考个案（均价） 独幢别墅 双拼别墅 联体别墅 叠加别墅 普通公寓 苏州知音 ―― 7500 5600 ―― ―― 荣盛阳光名邸 ―― ―― 5800 4800 3600 聆湖丽墅 7000 5500 5000 ―― ―― 静河国际水岸 9000 ―― ―― ―― ―― 南亚花园 ―― ―― ―― ―― 3600 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 三江锦绣江南 ―― ―― ―― ―― 3550 嘉和丽园 ―― ―― ―― ―― 3800 香城花园 ―― ―― ―― ―― 3300 2) 别墅价格拟合系数表（独幢与联体） 比较内容 权重 聆湖丽墅 静河国际水岸 苏州知音 荣盛阳光名邸 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 建筑单体 10% 1 区域位置 20% 1 外部环境 10% 1 1 社区景观 20% 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 立面设计 10% 房型设计 10% 配套设施 10% 1 1 主题提炼 10% 1 合计 100% 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出（独幢）； 对比项目 聆湖丽墅 7000247。 ＝ 7315元 对比项目 静河国际水岸 9000247。 ＝ 9225元 加权平均：本项目独幢的参考均价为＝ 7315（ ＋ ）＋ 9225 （ ＋ ） ＝ 8260元 /平方米 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出（联体）； 对比项 目 苏州知音 5600247。 ＝ 5376元 对比项目 荣盛阳光名邸 5800247。 ＝ 5365元 加权平均：本项目联体的参考均价为＝ 5376（ ＋ ）＋ 5365 （ ＋ ） ＝ 5370元 /平方米 同样经过比较系数修正后，得到公寓的参考均价为： 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 加权平均：本项目公寓的参考均价约为＝ 3800（ ＋ ＋„＋ ）＋„＋ 3600 （ ＋ ＋„＋ ） ＝ 3656元 /平方米 分析： 物业的价格并不是孤立存在的，就本案而言，对竞争个案做一定深度的价格定位分析，将对自身的价格策略制定有相当大的帮助。 参照本案所在地块周边同类物业状况，本案自身的项目特点和品质等因素，以及考虑到发展商在利润最大化的前提下销售目标的要求，以及开发周边环境等情况的影响，再 根据市场平均年增幅 68%左右的情况来看， 建议本案 20xx年别墅独幢开盘均价可以控制在 8500元－ 9000元 /平方米左右，联体别墅以依托独幢的优势，均价则可以达到 6000元－ 6500元 /平方米左右，公寓房的均价也有望达到 4000元 /平方米左右。 上述价格均为底价，实际报价建议可以在上述价格基础上上涨约 1%— 2%，扣除打折系数的影响，实际成交均价应略有上升。 1%— 2%的报价系数有助于本案以实为本，品质至上形象的树立，亦给销售现场带来一定腾挪的空间，有利于促进成交。 具体营销价格策略采用一惯性的低开高走销售方式，建立起本案的市场知名度，为后期的销售作好准备。 具体措施请见下图预期价格走势图、预期各阶段销售面积和 预期资金回笼计划。 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 营销策划篇 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 一、 营销总目标： —— 利润、品牌 双赢，在相对高价位平台上实现产品的短期迅速去化。 二、营销总宗旨： —— 全面提升物业品质，塑造相城区中心别墅经典，借区域别墅市场蓬勃发展的大势，利用差异化品质促销售，用销售树品牌，最终达到经济效益与社会效益双丰收”。 三、营销总体策略： —— “打破传统营销模式，通过点、线、面的串联（点：销售中心，线：客户沟通和挖掘，面：广告推广），建立起天亚水景城营销体系中的联合作战体系。 本项目策划与营销的关键，在于跳出一般竞争的层 面，避免拼配置、拼档次、拼装修，而应以“城区中心别墅”和“水岸生态别墅”双重概念俯视一切，才能跳出竞争圈，拉开与其他项目的距离，找到目标客户接受的说话方式与推广手法。 从而，营造无竞争对手的市场环境，赢得目标客户的认同与购买。 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 四、营销重点 （一）主产品带动副产品的营销策略 本次营销活动的对象实际上有四个（四段营销，即首批为水岸别墅，接着为中段别墅，再来小高层高层，最后为商业休闲广场），但我们认为如果将本项目分四个孤立的时间段去营销是非常不明智的。 从营销成本上这样做会大大提高不说，更降低产品对于市 场的冲击力，丧失了成规模项目本身应有的轰动效应优势。 因此我们建议以水岸别墅带动一切的营销策略，采取“先树立水岸别墅的概念，然后依次推出其他分类产品”的策略进行营销推广。 天亚水景城水岸别墅（一期） 联体别墅（二批） 小高层高层（三批） 商业休闲广场（四批） 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 （二）整盘概念定位： 会呼吸的水岸生态别墅（定位） 城区中心 更显宁静 （地段） 在森林湖泊深处安个家 （规划） 文明， 源于自然 归于生态 （单体） 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 （三）融入区域大势， 借力、借势低成本广告运作 ： a) 在本案开发过程中，区域内将会有大量的同类型物业在售，客户共享和分流现象严重，我们。