百花大厦商务写字楼项目营销策划方案(编辑修改稿)

百花大厦商务写字楼项目营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

收费标准： 元 /㎡ *月 主要卖点 大型成熟社区； 配套齐全； 生活便利。 智能化系统设施 闭路电视监控、红外防越报警、 楼宇对讲系统 小区公共配套 幼儿园、科大附小、华源分校、 7000 ㎡社区公园、 万㎡华源生活广场。 销售价格 均 价： 1850 起步价： 1740 最高价： 2040 周边市政配套 三万㎡华联超市、市二院 、八院、 十中、 银行、 花冲公园 、邮局等。 交通情况说明 10 条公交线路通达全市 紧邻 二环路 出行很方便 建筑面积 总 建 面： 12 万㎡ 规划设计 户 数： 1250 户型面积； 、 12 108。 绿化率： 40% 户型结构： 三室二厅 容积率： 备 注 尾盘阶段、一次性付款 98 折、还有折让空间。 总用地 9 万平方米。 合肥市物业市场调查表（销售） 项目名称 /开发商 橘郡万绿园二期 城建开发公司 /新地物业 项目位置 铜陵北路与临泉路交口 代理商 /销售商 华夏伟业 *上海金贝 工程进度 结构封顶 面市时间 主打广告词 感受别墅现代美 企划方向 现代艺墅，生活全面升级。 建筑结构 全框架结构 物业管理 项目与 收费标准 服务项目： 封闭式管理、 24 小时保安巡逻。 建筑类型 二期 10 栋多层 二栋小高层 收费标准： 元 /㎡ 主要卖点 一期带动二期； 物业细分化别墅新概念； 建筑本身有亮点。 智能化 系统设施 安防系统、红外防越系统、 楼宇可视对讲系统。 小区公共配套 幼儿园、小学、 3000 ㎡中庭广场、 4200 ㎡会所。 销售价格 均 价： 1988 元 /㎡ 起步价： 1700 元 /㎡ 最高价： 2988 元 /㎡ 周边市政配套 胜利广场、安徽大市场、六安路小学分校、体育中心、火车站、银行、菜市。 交通 情况说明 比邻旅游车站、公交车站、 交通基本便利。 建筑面积 总 建 面： 280000 ㎡ 规划设计 户 数： / 户型面积； 129225 ㎡ 绿化率： 45% 户型结构：三室两厅两卫 四室二厅两卫 容积率： 备 注 占地 300 亩 五、百花大厦基本情况 百花大厦的现状 百花大厦位于合肥市中心，处于繁华的金融服务区寿春路中段。 周边的交通发达，生活公建设施一应俱全。 省内的名园、名校、名院均在服务区内，大型商场、公园、娱乐场所可步行到达，与市委、市政府、市人大、市政协均只有一步之遥。 项目基本状况 百花大厦于一九九八年底开 工兴建，在基孔桩施工结束后停工至今。 今年该项目重新启动，并于六月份由煤炭工业部杭州建筑设计研究院对原图纸进行修改完善、同于十一月份领取建筑施工许可证，由广厦建设集团有限责任公司承建。 合同竣工日期为二○○四年十二月份。 本项目总用地面积为 6168 平方米，总建筑面积 60784 ㎡。 地下 2 层，建筑面积： ㎡，其中地下车库 202 个 （地上车位 10 个） ；地上 31（ 29） 层，建筑面积： ㎡，其中：商业建筑面积 平方米，公寓建筑面积： ㎡，（会所面积， ㎡）。 六、百花大厦 项目 SWOT 分析 项目优势分析 结合本项目的实际情况，得出其有以下明显优势 ★ 地块位于合肥市中心位置，与省委、省政府、省人大、省政协、市委、市政府、市人大、市政协同属一个区域。 安徽省金融贸易区，区域市场前景极好。 ★ 地块周围 500 米内有省市名校、名园（三中、六中、宿州路幼儿园）；有淮河路步行街、乐普生、鼓楼商厦、合百中心店等商业网点；有休闲娱乐的市政府中心广场；有假日逍闲的逍遥津公园、环城公园；有各类档次的商务、旅游居住地百花宾馆、山水宾馆 、华厦宾馆；有工行、建行、省保大厦、平安保险、省投资公司、国元 证券等重要金融机构。 生活、工作异常方便。 ★ 项目开发企业实力强，物业管理综合水平高，将在本项目中充分体现。 ★ 交通状况极其方便，有二十几路公交车，可四通八达。 ★ 地块绝版，增值空间较大。 项目劣势分析 该项目用地规模较小，项目户外活动空间有限，绿化配置、景观建设不尽人意。 市场机会分析 ★合肥提前十年步入小康，宏观经济整体较好，二次置业人士不断增加，投资类物业正处于快速升温阶段，有效需求量增大； ★随着合肥的对外全面开放， WTO 进程不断加快，合肥在起到东、西部 地区发展的重要桥梁之时，其商务公寓市场蕴 涵着大量的消费潜力，市场前景较好； ★高层楼市房产开发正属旺盛期，只要在项目定位准确的基础上，宣传引导到位，将会有很大的市场机会； ★产品的差异，地块的稀缺带来较多的市场机会。 市场威胁分析 ★政府对该类式性质项目投资容量和开发进度的控制程度将直接对本项目的销售乃至利润产生影响； ★政务区搬迁将对本项目产生一定的影响； ★不规范的商务租赁市场将影响部分投资出租收益客户的判断。 七、项目定位研究 百花大厦项目市场定位、产品定位 1)、市场定位 定位分析：该项目目前市场定位在本方案分析前已确定为双塔框筒 结构的高层建筑。 通过以上分析可见，此区域建设有一定规模且具品牌效应的并有一定影响力的高层建筑符合本地域的现状和发展要求。 具体定位：有别于高层商务和高层住宅的差异品种。 本方案的具体定位分析与澳鑫房地产公司提供的设计图纸（高层住宅）有一定的差距，但可通过市场营销运作加以调整。 2)、产品定位 定位分析：通过市场调研分析，省域及省会合肥市有较多的高层住宅待售和多层商务待售、待租，虽然高层楼市的销售市场机会已经来临，但 本产品的建设周期和建筑成本不容其与市场其它产品一同竞争，因此，本产品应像物主古井集团、澳鑫房产和 假日物业管理一样属品牌产品，应达到脱俗风雅、高档精致。 具体定位：高档商务公寓：本公司通过对合肥市高层商务、住宅和多层商务、住宅销售与租赁市场进行了详细调研和对 5 年后政务区搬迁所带来的影响进行充分的论证，认为在该产品已确定的市场定位的前提下，应该修正其产品定位，由高层住宅改为高档商务公寓，属省域及合肥市市场的差异产品。 利用古井集团、澳鑫房地产、假日物业管理的品牌效应，充分挖掘市场潜力，创一流的商务公寓。 既能满足适应改革开放经济快速发展中的市场需求，又能满足一般置业人士的居住要求，同时，又能树立百花大厦城市中 心唯一至尊府邸、钻石级商务公寓大厦的地位，市场中较难有同类产品与之竞争。 目标客户定位 1）、在合肥设立办事机构的外企、合资企业以及三资企业； 随着西部大开发的逐步深入以及我国加入 WTO 后的开放度的极大 提高，作为东西部桥梁的省会城市合肥必将有一质的飞跃。 同时，十五大的胜利召开，将会对安徽省会合肥产生深远影响，因此，合肥的改革开放步伐将进一步加快，会吸引大批外商来合肥投资，百花商务公寓及时为他们提供了了首选的条件； 2)、在省会合肥设立办事处的全省各地市大中企业； 百花大厦的星级酒店物管形式和标准将会吸 引大批大中企业在此设立生活、工作两方便且又能保值、增值的办事场所。 3)、 要求在省会购住秘密性较好住所的全省各地市 CEO 阶层，将会首选百花大厦； 4)、百花大厦是注重形象、品牌效益的较有档次的本市有一定实力的商贸公司理想选择地； 5）、夫妻双方皆担任较重要职位的且经济收入较丰厚的 35 岁以上高级管理者，技术专家。 属二次置业人士； 6）、长期居肥的外地商人或企业代表； 7）、投资一族，近几年社会投资渠道仍然较少，投资类风险较大，商务公寓式投资前景较为乐观。 寿春路片已有很大密度的写字楼在出租，很多的企业在此办公， 其租金最高达到 60 元 /㎡，将会吸引以投资保值为目的的客户和中小企业。 八、百花大厦项目有关建议 规划建议 由于本项目占地面积仅 6168 ㎡，设计为双塔高层建筑，现代风格味较浓，不是纯小区概念楼盘，在建筑本身外的用地上进行的道路建设、小品建设及小块绿地的配置要精、细、专、美，达到与百花大厦一样精致且有品味。 建议道路用草坪砖和绿色塑胶相结合铺设，路缘石用彩色白黄相间，小品全是精雕细刻的艺术作品，小块绿地应刻意立体栽培，花草相间，地块间隔或扶手栏杆全部采取不锈钢制品。 施工建议 高层建筑施工周期较长固然有其 客观因素，但组织严谨、科学管理、严格的资金使用计划应是保证施工进度的关键。 纵观高层建筑市场，能顺 利完工将是社会效益、经济效益的保证，反之将严重影响销售策略的实施，难以保证项目投资收益。 同时由于该项目已有过一次停工待建先例，相应也产生了一些负面效应、不利影响。 因此，投资商、地产商、建筑商、销售商要密切配合、鼎力相助，科学合理的组织项目实施。 物业管理建议 本项目聘请古井假日酒店进行物业管理，是该项目的又一亮点，怎样将假日酒店管理的先进经验运用到百花大厦商务公寓，真正达到一流的商务公寓，五星级的酒店管理，为 此建议： 1）、建立先进的硬件设施，创造一流的管理条件。 通过本项目的智能化配置，设立物业管理网络平台，开展互联网接入、网络教学、多媒体娱乐系统、网上购物、证券及时交易、电子地图、 IP 电话、公共服务信息等各项服务；通过该平台，实现计算机网络自动化物业管理；运用先进的计算机技术，对包括公共设施在内的各项机械设备（配电设备、发电机组、供水设备、通风设备及电梯等）实现集中监控；设置红外线监控报警、室内安全紧急报警系统。 2）、组建专业化的保安队伍，可从富有经验的退役军人中选拔 ,为突出百花大厦的知名度，建议全部招用退 役女兵为保安人员。 3）、应业主的要求，开展近似于酒店式的贴身服务。 提升项目附加值的建议。 1）、积极推广应用新技术、新工艺和新材料； 2）、选用节电的低能耗高能效的灯具； 3）、垃圾分类收集，下水口设废料粉碎装置； 4）、选用环保型内墙材料，高封闭性门窗； 智能化建议 1）、安全防范系统 a、紧急呼叫报警系统； b、煤气燃露自动报警系统； C、 24 小时保安巡更系统； D、闭路电视监控系统； E、门禁控制与可视对讲系统。 2）、信息管理系统 A、 停车管理系统（包括车辆自动识别、收费、保安监控等子系统）； B、 紧急广播与背景音乐系统； C、能耗表数据远程抄收系统； D、家庭设备自动化监控系统； E、楼宇公用设施监控系统。 3）、信息网络子系统 A、每层 100 兆宽带高速上网； B、有线卫星电视系统； C、局域网 VOD 广播系统； D、网上医疗、教育、电子商务及网上购物等； 会所的建议 本项目会所面积为 2586 ㎡，可以设计为对外和不对外开放两个区域，彰显会所的尊贵和高雅；会所的功能充分体现和支持本项目的市场定位和形象定位，成为该项目的个性形象表现的支撑点；对内、对外两个部分均可采用会员制，突出私家会所的特质；集团购买也可成为 会所会员，会所可满足集团和个人进行接待。