百合花园住宅项目售楼处售楼员基本素质培训教材(编辑修改稿)

百合花园住宅项目售楼处售楼员基本素质培训教材(编辑修改稿)内容摘要：

号的《商品房买卖合同》，售出商品房售出后必须签定有关契约，同时必须送交房管局办理交易监证，经过审核、登记方生效的，经监证后的《合同》受法律保护，若项目在楼花期间转让，此契约将是唯一依法转让的依据。 认购书：客户在交付订金是所签定的临时合同。 转名：如客户要求在签署认 购后至签署正式契约前，更改或增加购房人名称，一般发展商或代理商均酌情办理，惟可视有关情况收取行政费。 但在签署正式契约后，一切更改姓名均按楼花转让手续办理。 契税：政府依法按国家规定，对所有购房者收取的税项，签约时由发展商代收一部分，其余部分在收楼时交付。 购房抵押贷款合同：如购房人以按揭贷款购房，必须与按揭银行一产权抵押形式签定上述合同，并送交房管局作他项权利登记。 房地产证：当楼宇建成验收交付使用后，有关物业的产权等手续将由发展商全部代办。 发展商根据楼宇报批及验收文件，到市房地产登记所确立整幢物业产权，核 发楼宇的“权属证明书”，在取得“权属证明书”及该楼宇内各单位的“预售契约”到市交易所办理“房地产证”。 “房地产证”是物业业权的唯一凭证，亦是二手转让的必须文件。 “房地产证”在 93 年 5 月 1日合并前分别由“国有土地使用证”及“房屋所有权证”组成。 六、房地产面积的计算范围及资料 房地产面积的计算范围 1）多层建筑物的总建筑面积，按各层建筑面积的总和计算；其首层按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。 2）楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑 面积。 3）在建筑物内用作通风采光的天井，通天部分不计算建筑面积、建筑面积，但应计算用地面积。 建有上盖的计算建筑面积、建基面积和用地面积。 4）飘阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积；首层外阳台以外围维护结构计算用地面积，以上盖投影部分面积的一半计算建筑面积。 5）飘楼、内阳台、飘梯台（梯间飘出墙外部分）按其水平投影计算建筑面积。 6）房屋的内阳台，在房地产证的附图中不作表示；飘阳台、飘走廊等仍按原面积注记，按面积的一半计入总建筑面积。 楼宇面积计算资料 1）计算全部建筑面积的范围 （ 1）久性结构的单 层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水 平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 （ 2）自然层内的附层、技术层，按其层高在 米以上部位的上口外围水平投影面积计算。 （ 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。 门厅、大厅内的回廊部分，层高在 米以上的，按其水平投影面积计算。 （ 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算。 （ 5）突出房屋屋面，有围护结构且层高在 米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。 （ 6）封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。 （ 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。 （ 8）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外围水平投影面积计算。 （ 9）房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 （ 10）净高在 米以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。 （ 11）有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维修结构外围水平面积计算。 （ 12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平 投影面积计算。 （ 13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。 （ 14）位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过。 （应具备通风、采光条件） 2）计算一半建筑面积的范围 （ 1）与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。 （ 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 （ 3）未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。 （ 4）无上盖的室外楼梯，按各 层水平投影面积总和的一半计算。 3）不计算建筑面积的范围 （ 1） 1 层高在 米以下的房屋，净高在 米以下的地下室和半地下室。 （ 2）突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。 （ 3）房屋之间无上盖的架空通廊。 （ 4）无柱的雨蓬。 （ 5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 （ 6）骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋底层用作街巷通行的部分。 （ 7）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 （ 8）消防、检修等用途的室外爬梯。 （ 9）构筑物，如独 立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。 应分摊的共有建筑面积 不应分摊的共有建筑面积 各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整幢房屋服务的共有房屋房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积 从属于人防工程的地下室、半地下室 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积 供出租或出售的固定车位或专用车库 幢外的用作公共休憩的设施或架空层 共有建筑面积分 摊原则 产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。 无权属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行计算分摊。 共有建筑面积的分摊方法 层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 多功能综合楼，须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内各套内建筑面积比例分摊。 七、商品房应分摊的公共面积 商品房应分摊的共有建筑面积包括： 1）各产权户的 （电梯井） 、 （管道井） 、 （楼梯间） 、 （垃圾道） 、 （配电室） 、 （ 设备间） 、 （公共门厅） 、 （过道） 、 （地下室） 、 （值班警卫室） ，以及为整幢建筑服务的 （共有房屋）和 （管理房屋）。 2）套（单元）与公共建筑空间之间的 （分隔墙） 以及 （外墙） （包括 山墙 ） （墙体水平投影面积） 的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括： 1）从属于人防工程的 （地下室） 、 （半地下室）。 2）供出租或出售的 （固定车位） 或 （专用车库）。 3）幢外的用做 （公共休憩） 的设施或 （架空层）。 共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊：无权属分割文件或协议的，可按 （建筑面积比例） 进行计算分摊。 共有建筑面积的分摊方法是： 1）多层商品住宅楼，须先求出 （整幢房屋） 和 （共有建筑面积） 分摊系数，再按幢内的各 （套内建筑面积比例） 分摊。 2）多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内 （不同功能区） 的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。 八、房地产交易管理规定及有关问题 沈阳市房地产市场是一个广阔的、活跃的物业市场，市场的交易对象有各种不同种类、使用性质的房地产，由于房地产对国计民生的重要影响，政府必须通过制定各 种法例、措施对它进行管理调控。 了解并掌握这些有关的法例、措施，是每一个从事房地产中介活动的人所必备的条件。 （ 1）房地产交易主管部门： 沈阳市国土局、房地产管理局是广州市房地产市场的主管机构，属下的沈阳市房地产交易所（以下称“交易所”）是管理房地产买卖交易的职能部门。 凡属沈阳市区的房地产买卖，必须到交易所办理交易签证手续，未经签证的私买私卖行为，不受法律保护。 （ 2）对买卖双方（主体管理）的规定： 1）买方规定 ① 不受本市户籍的限制，不论本市或外地居民，包括港、澳、台同胞和华侨及外籍华人，均可持 本人身份证 件购买沈阳市物业。 注： 18 岁未成年人购房，需由其监护人担保以及做公证手续；通常监护人是其父母。 ① 境内单位购买私人物业，需经上级主管部门批准。 （沈阳市是国有资产管理办公室，简称“国资办”。 ） ② 外商以企业名义购买房地产 a. 港、澳、台注册企业，凭注册登记（外经贸）及董事会决议申请办 理； b. 外国注册企业，需经省外事办，省外经贸委批准。 （ 3）对交易的房地产的规定（卖方规定）： 出售房地产必须是“产权清楚，证契齐全”，其产权凭证根据不同物业有如下几种类型： 1）开发商销售的商品房：必须具备 “沈阳市商品房预售许可证”。 2）现楼：由市国土、管理局核发“房地产证”。 3）特殊形式：由广州市房地产产权登记所根据实际需要按核发的“房地产权属证明书”（限定使用范围，时间的证件）。 除此之外的任何部门出具的任何证明，都不能作为房地产业市场流通的合法证件。 （ 4）对房地产交易行为的规定 1）商品房预售 ① 预售条件 依照有关法规规定，预售商品房必须持有市国土局核发的“商品房预售许可证”。 ② 基本程序 签约 〉合同登记 〉交楼 〉确权 〉过户 〉发证 A、签定合约 买卖双方经洽商达成协议后，需签定“商品房买卖合同”、“合同”采用规定的统一规范文本（由市国土房管局、市工商局统一编印，有编号登记）但买卖双方根据实际情况可附设附件。 B、合同登记 “合同”签定后，视“外销”及“内销”性质分别办理合同登记。 a.“内销”楼，按规定在签定合同后 30 天内送市交易所登记备案，合约生效； b.“外销”楼，在境外签合同后 30 天内由中国司法部认定的香港律师公证经中国法律（香港）服务公司转递后送交易所备案登记，合约生效。 不按此规定办理的预售合约，不受法律保护。 C、交付使用 楼宇建成经验收交付使用后，有关物业的产权登记等手续由开发商全部代办，此时，买方除按 合同规定交付楼价款外，开发商可向买方代收办理产权手续时的有关税费款项。 注：交楼要具备三书一证： 1998 年 12 月 24日以后竣工项目需具备《沈阳市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《沈阳市商品住宅交楼书》、《使用说明书》、《沈阳市商品住宅质量保证书》。 D、确权 开发商凭楼宇批报及验收文件，到市房地产登记所确立整幢物业的产权，核发该楼的“权属证明书”。 E、过户 开发商持“权属证明书”及该楼宇内各单元的“预售合约”到市交易 所办理各户的过户签证手续。 并按每单元核发“交易签证证证明书”。 F、发证 开发商持“交易签证证明书”到市房地产登记所办理《房地产证》。 （ 5）“预售商品房转让”程序（即楼花买卖） 1）办理预售商品房转让提交的资料 转让方：①“商品房买卖合同” ② 购房发票或收据 ③ 由发展商出具的“同意出售证明书” ④ 转让方合法的身份证明 受让方：① 受让方合法的身份证明 2）办理预售商品房转让的程序 ① 填表收件：审验预售契约，转让 双方填写“预售房地产转让申请审批表”， 预约转让监证时间。 ② 复核审批：核实楼盘情况 ③ 转让监证：收缴有关税费，办理转让监证。 3）需时：约十五个工作日 九、在沈阳房地产交易所 房屋买卖手续及有关程序（及赎契手续） 买卖双方协议成交； 签署临时买卖合约； 赎契手续 涂销抵押登记 签署买卖申请、房屋买卖合同及免勘申请表； 交易签证过户； 发证。 注释： 买卖双方经思睿达协议物业之成交价格。 双方签署“临时买卖合约”，买方并交付订金。 卖方签署“自行注销抵押通知书”后，按指定日期带同还款通知书及款项、罚息等到银行还款，银行证实款项收齐后，卖方到银行领取以下有关文件（如有）： ； ； ； ； ； ； ； 卖方凭银行出具的（ —）文件到沈阳房管局办理涂销抵押登记（地点： *************），需时约 3个星期（ 15个工作天 ），（若涂销抵押登记的物业总价超过 100 万时，需由局长、所长人员签名才能办理，时间会稍微拖长），完成涂销抵押登记取回房产证后，等待涂销抵押登记归档，正常归档需时 5个工作日，查询可到房地产大厦 *****。 双方到房地产大厦 4 楼交易所签署“买卖申请表”、“房屋买卖合同”、“免勘申请表”，买方届时需付楼价 20%给卖方（包含订金），交易所受理买卖申请后发出“证件收据”及“过户通知”，通知内容为第 10个工作日交税并办理交易监证过户。 双方到交易所签署“房地产交易鉴证证明书”，买家于当时付清楼款余额给卖家，并 交清所有税费。 买方持“房地产交易签证证明书”到房地产登记所领取新房产证。 备注： （ 1）所有手续均在广州办理； （ 2）整个交易程序（赎。