白沟镇服装城(服饰广场)项目策划执行报告(编辑修改稿)

白沟镇服装城(服饰广场)项目策划执行报告(编辑修改稿)内容摘要：

高租金，获得好地段。 一期原商业经营者、改善经营环境者： 具有一定的价格承受力； 对本区域内的商业氛围较为认同 （二）、形象定位： 品牌的 /值得投资信赖的 /运作成熟的 新型的 /经营持久的 /增值能力强的 统一管理的 /形象统一的 有主力名店的 /有广场的 /形成双面街的 填补片区消费空白的 中高端客户支撑消费的 差异化的区别，提升业态相互产生的交叉收益 （三）、产品定位： 精品屋：沿街道商业价值面扩大 商铺：西 侧广场人气的形成 /西、北侧商业磁极点 主通道：形成一期和二期大商圈的融合 规划形态：商业面积 / 形象面 / 销售价值要求 商场档次：中高档的 /城市化的 /时尚化的 地下一层：生活购物消费场（超市），休闲购物的主力消费场所。 （四）、经营业态定位： 一层、外围精品屋主要是一线大品牌进驻或客户自营为主。 内商圈主要是以商务男装和休闲男装为主，童装为辅（接一期）。 二层、外围精品屋以中高档女装为主力经营 内商圈主要是休闲女装及少淑时装和时尚内衣品牌为主打。 三层、外围主要是一线运动品牌为主，休闲时装为辅。 内商圈是以高档化妆品为销售和展示区域。 四层、外圈主要是以品牌折扣店为主流（降价打折或撤柜产品为主）。 内商圈是以休闲饰品、工艺品和美容美发用品展示和销售为主。 （五）、本案楼层业态分布： 楼层 业态 产品范围 备注 1F 功能布局 超市 /餐饮 /小型便利店 休闲饰品 店 1F 精品屋 运动服饰 /休闲服饰 /品牌类服饰 其它家居类 男性服饰 儿童服装 男装品牌、休闲男装、运动品牌 童装、童鞋、童被、儿童玩具类 配小型 休息厅 2F 女性服饰 女装品牌、少淑时装、休闲女装、时尚名品、女性时尚用品 涵盖所有女性相关用品 3F 饰品 /折扣店 /化妆品美容美发 手机链、饰帽类、饰品配件、化妆品、美容美发类 /名品折扣类 配儿童娱乐 （六）、本项目规划设计建议： 商场外立面的设计 商场外立面设计强调三结合与定位结合性。 ⑴、一方面强调与档次结合，根据商场目标消费群不同的感观 心理需求，结合商场定位高低，予以不同的外立面设计。 ⑵、基于本项目所处的市中心位置及富民路与仁和路核心地标位 置，现方案立面风格应具有地 标性的相关特征。 ⑶、须强调与产业特征元素的结合 ， 结合零售市场的业态特点、 结构需求等因素，在外立面与功能方面做到有效平衡。 使之， 建筑风格新颖，商业气息浓厚。 商场平面设计建议 铺位布局规划强调实用、利润、形象的统一。 商场铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到 独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 另一方面，也需考虑到零售 市场的独有特性，使之整个商场的销售氛围具有浓厚性。 人流动线规划 注重内外沟通，商场的人流动线设计不仅仅是商 场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的交流与沟通关系。 最大限度地避免综合商场内的盲区和死角问题，同时，更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过 程和心理感受。 避免盲区是商业项目最为重视的问题，不仅关系到销售的核心问题，更直接到影响到招商与经营的状况问题。 商场硬件设施的规划设计建议 ⑴、 走道布局设计要点 商场过道设计一方面强调的是脉络清晰，另一方面则强调与指引标志的完美结合。 脉络清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺的布局。 本案在走道布局方面 考充分结合到得房率的问题，使其具有实效性的规划各个层面的走道线路。 ⑵、 商场洗手间布局要点 商场洗手间的配套，则强调的是“隐性”布局性，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能，更要以“隐性”作为基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效区隔。 在本案的各个楼层洗手间，均不采取收费制，避免经营商不满情绪的发生。 ⑶、 商场室内灯饰设计要点 与商场结合，灯饰设置要根据商场档次、风格、形象等予以结合考虑。 与业种的结合，灯饰选择还是要根据业种的特点分析，比如食品类与服装类商品，前者不需要特效，而 后者则注重灯光所带来的效果。 与功能的结合，商场不同的功能区，对灯饰要求也不尽相同，比如过道一般选用一种过渡性较好的灯饰，商场的过道和拐角是消费者进入商场的一 个缓冲区。 所以，也要特别注意细节上的问题，还要有区别性指示标识。 七、 营销推广计划与实施 （一）、宣传目的与实施： 服饰广场二期的推广和招商应当结合石家庄、保定、京津地区等大区域范围的推广和招商策略，一条以省会石家庄为中心线展开一级区域代理商发展白沟二级代理的品牌进驻白沟。 一条是以白沟当地为主攻推广和销售结合的策略。 本案的宣传目标是改变与突破现有仁合路的市场形象，包括脏、乱、杂等现象的存在。 要想达到突破与颠覆的作用，确需从各个角度与层面上进行全方位的考虑。 而作为本案的宣传目的，不仅是形象的改变，而是一种未来信息的传递、更是一种不可多得投资机会的来临。 由此，本案将通过各种方式达到以下几种目的： 提升市场形象 渠道 ：通过项目围挡、户外广告、 DM、报纸及口碑效应等方式进行全方面的宣传，使之本案形象具有新颖性与感染力。 方式 ：以具有冲击力的视觉感受给予消费者第一感观印象，同时在不同时期对不同卖点进行全面宣 传，逐渐剖析项目卖点，使其提高经营价值与投资价值。 效果 ：改变现有仁和路商圈 设备简陋、卫生环境较差、消防隐患多、产品质量无保证、产品价格随意性、经营户档次低廉等形象。 使其具备仁和路地标性与代表性的商业建筑体及未来专业型服饰市场的商业新模式。 执行 ：第一阶段 :含 LOGO、案名、名片、信纸、便签纸、纸杯、文件袋、小礼品等。 （ VI 视觉识别系统中基础形象运用） 第二阶段 :售楼处外包装、顶部广告牌、道路标示牌、吊旗、展板、选位图、家具色调统一等。 第三阶段 :形象稿、销讲 、软文、楼书 （直观形象表达） 第四阶段 :软文、 促销稿、 DM、海报等； (演绎形象内涵 ) 目的 ： 服饰广场一期形象本身就已经确立了商业核心地位，但由于经营时间长对商场的包装和指示不是很明确，商场品位不够上档次，而作为本案的破 土建造，将对这类现象进行全方位的改变与突破，它必定会发展成大商圈、 大市场为核心的 服饰专业商场。 明确高投资价值 渠道 ：主要通过 户外、报纸、口碑宣传、市场反映状况及本案销售进展等情况可直接反映本项目 的投资价值性。 方式 ：以本 案的核心卖点作为诉求点，层层培析的方式进行反复宣传，主要以富民路地段、富民路 商圈、超大规模、 实力开发商、政府重点支 持的项目、商业配套、品牌加盟商进驻等作为宣传突破口 ，使其本案的投资价值得到最大化提升。 效果 ：一方面达到未来 服饰 市场新典范之作用，另一方面则代表着 仁合路商圈得到再生的支柱项目所不可忽视的领导地位。 执行 ：第一阶段，以地段价值与商圈价值作为宣传卖点； 第二阶段，以项目本身的规模、功能、前景、产权物业、配套等作为宣传卖点。 第三阶段，以 品牌 实力、开发商实力、销售进展情况等要素进行着 重宣传。 目的： 专业型 服饰 市场已成为 白沟 不可忽略的商业 区域 核心， 而且 服饰广场 已逐渐成为 白沟代表性的商场之一 ， 我们通过本案的宣讲 将服饰广场 整体的品位和档次提升一个新高度，形成白沟高中低档次的全方位专业服饰广场。 长久性经营价值 渠道 ：通过引进大品牌 及来自于各个地区的经营商 和本地加盟商的入驻体现本案 的经营价值性。 方式 ：以不容置疑的地段价值、商圈价值、人流量及城市地位价值及物流输送价值等体现本案的永续经营性。 效果 ：以达到拥有本案一间商铺就可以 高枕无忧 的概念铸造本案的经营价值性。 执行 ：第一阶段，通过异地推广 在核心目标城市展开第一轮的招商动作。 第二阶段，通过 第一阶段的成果来筛选白沟本地的加盟商签约 ； 第三阶段， 着力宣传本案的建造对白沟经济的促进作用及对服饰广场 商圈的提升作用，以及进一步确立它的经营价值性。 目的： 对于未来服饰广场 的发展趋势，它必定是趋向于 更 专业化、规范化、创新化的发展模式。 随着白沟经济的不断发展 ， 服饰广场的经营管理必定通过互联网 信息技术，提供信用控制等增值服务，积极参与消费品的市场推广 来达到维护服饰广场永续性的经营目标。 再者，为经营者创造良好的经营环境也不可忽视基本问题；同时，考虑到项目的可持续经。