淄博职业学院商务楼整合营销策划报告(编辑修改稿)

淄博职业学院商务楼整合营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

供 创业空间 与平台 ； 成长型 —— 主要为在起步发展阶段，资金有限、发展潜力巨大的中小型企业提供商务空间； 孵化器 —— 有催化成长之意，符合中小企业 发展的 需要 ， 也预示着中小企业在这可以发展壮大。 三 、 功能定位 集商务 办公 、娱乐 休闲 、餐饮于一体的大型商务中心 现在，一 些中小企业对办公物业的需求一般有以下几个特点：一是性价比高 ；二是 有相应配套 ，有专业的现代办公条件，有餐饮，有健身场所，适合 24 小时办公；三是 是现房。 因此，根据市场的需求与项目本身所具有的条件，本项目应该具备：商务功能、休闲功能、生活功能 （餐饮） 四 、 形象定位 财智空间 —— 具有 浓厚的 人文气息，适合创业、成长型企业 发展 的商务空间 产品形象定位不是自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。 在消费者心里树立 起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求。 定位为才智空间， 不仅 顺应了一些创业、成长企业的需求 ，提高了这些企业的身份，而且也提高了项目的形象。 五 、 客户 群 定位 创业型、中小型 公司 主要依据： 根据调查结果和对淄博经济的分析， 淄博市近年来中小企业的发展已明显呈上升势头，并逐渐成为本市经济发展的一股生力军。 这类企业的迅速发展 对 性价比高的 中小面积的办公空间面 有 较大的 需求 ，特别是办公面积在 50— 100平米左右，而这些小面积的办公空间适合创业型或中小型企业进驻，较小的办公面积降低了该类企业租赁总成本。 因此，我们 主要 的 把目标客户锁定 创业型、成长型的中小企业，这是一个巨大有潜力的市场。 主要 客户类别 ： 根据翔实而严谨的市场调查、市场分析的结果，拟将项目的目标客户群锁定为 类型企业 ： 咨询公司、培训机构、 房地产中介公司、兼职中介公司 、 律师事务所、 计算机软件公司、计算机 维修公司、 网络公司、 广告公司、 文化 传媒企业、 装修设计公司、贸易公司 、科技企业 、餐饮业、健身俱乐部 等。 以下是客户组成详细比例列表： 客户 类型 细分 租赁 原因 所占比例预测 宣传点 餐饮 业 餐 厅、咖啡 主要看中本项目庞大的师生资源 约 1% 人气、 师生资源 文化 类产 业 培训机构、广告公司、传媒公司 装饰设计公司 价格便宜、面积适中、具有商务形象，有庞大的师生资源 约 40% 价格 、 形象 创业 空间 代理 中介 企业 咨询公司、 代理公司、兼职中介机构 、律师事务所 价格便宜、面积适中、具有商务形象，有庞大的师生资源 约 25% 价格 、 形象 创业 空间 科技 、网络 、通讯类 企业 计算机软件公司、计算机维修公司、网络公司 价格便宜、面积适中、具有商务形象 约 25% 价格 、 形象 创业 空间 休闲产业 健身馆 价格便宜、面积适中、具有商务形象，有庞大的师生资源 约 1% 价格 其他 贸易公司 价格便宜、面积适中、具有商务形象 约 8% 价格 、 形象 创业 空间 六 、 价格定位 价格范围： 2 层： 1217 元 /㎡ /月 36 层： 1520 元 /㎡ /月 均价 17 元 /㎡ /月 定价 依据 写字楼 价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和利润等因素构成的。 一般市场定价原则由三个价值取向构成。 市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体综合成本加期望利润。 客户 心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。 当然，除考虑 价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素，以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。 高 招租 难度加大 项目运作风险增大 从数字上看企业利润增加 本报告 价格 定位基于对 本案 地段价值、区域形象 、商务形象、配套等 项目特质和市场上写字楼的租金调查以及开发商成本价值等综合分析而成。 从企业利润最大化的角度来分析，完全可以提高 租价。 但最终 能否实现企业利润最大化 ， 结果 取决于 可 租 面积能否 顺利 到客户手中，完成产品与货币的转化。 因此，在本案中， 租赁 价格 定位 成为项目操作的一个重要 关键 点，降低 租金 ， 可能 减少企业利润，但可以更快租金 低 招租 难度降低 项目运作风险降低 从数字上看减少企业利润 地实现 招租 ；而提高 租金 ， 会 增加企业利润，但在销售难度加大，影响资金回笼， 风险 也随之 放大。 因此， 综合市场、项目、成本、利润、风险等因素，建议将 租金 范围 定在 ： 2 层： 1218 元 /㎡ /月 ， 36 层： 1520 元 /㎡ /月。 均价 在： 17 元 /㎡ /月 根据楼层、面积、朝向等因素，在具体招租时提供具体的价格建议。 根据均价和项目可招租的面积 ， 按 100%招租率 计算， 每年可回收资金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 100%＝ 3970329 元 按照 95%的招租率 计算， 每年可 回收资金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 95%＝ 3771813 元 租赁 价格策略 价格走势 —— 低开高走 价格永远是任何销售中 最 为 关键的因素。 本案最终能够实现什么样的 租赁 售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。 我们已经获知 出租方 的预期价位，所以在制订价格策略这部分前，就已经开始向预期值努力。 在具体出租时，采取 低开高走 策略，是强调项目的升值潜力与租赁速度，让客户觉得 物超所值。 这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。 另一方面， 低价入市 ，试探市场后，伺机逐步上扬， 可 最终实现目标价位 ，实现利润的最大化。 第 五篇 项目 物业发展建议 由于项目主体规划已经定型， 但为了 尽快促成租赁 ，迅速回笼资金，提升项目的品质感 ， 现 对本物业提出 以下几点建议 ： 一、 配套设施 餐饮配套：现代化的办公需要快捷高效，中午有很多工作人员就在办公室就餐，晚上也有加班到很晚的情况。 在本项目中应该有餐饮的配套。 休闲设施：整个项目的客户群由于多是在室内工作，平时的锻炼和休闲时间严重不足，可在 四 至 六 层一端的拐角处设立公共接待休息室，便于各公司在此接待客户，洽谈业务。 建议 在四层 拿 出一间来做公共的健身休闲场所，购置简单的健身休闲器械，比如：乒乓球桌、台球桌、飞标盘、跑步机等，这样的房间切实做到了为客户着想，可以 作 为宣传的另一个卖点加以宣传，会起到理想的效果。 商务中心：目前的商务办公大多都自带有现代化的办公设备，但也存在由于种种原因而办公设备不足的情况，在 三 层成立一个简单的商务中心就显得尤为必要，商务中心不但提供打字、复印等办公业务，而且提供信息资料 查询 、网上会议、电子邮件接收等高端服务，真正做到为客户着想。 二 、 物业管理 保安管理：聘请专门的保安人员对大厦进行管理和巡视，确保大厦 的安全，提升项目形象。 安防系统 项目内的报警系统：在项目周边安装红外线报警设备；楼内实行闭路监控系统：在项目多个公共场所（主体建筑周边、出入口、楼顶）安装具有先进功能的摄像机； 对整个大厦的供电系统、电梯系统、灯光系统实现自动监控 ；对整个大厦的所有人行通道及重要场所实行 24 小时电视摄像并记录，计算中心控制、实现吾人防守，自动报警 ；配备保安电子巡更系统和对讲系统等。 智能化设置 项目采用 有线电视、电话通讯系统，网络系统千兆入楼，百兆入层 或到桌面 ，内外信息高速传递 ， 造应于办公空间的随意分割。 第 六篇 项 目 总 体营销战略 思考 一 、项目命名建议 职院财智大厦 职院 —— 体现项目的地点，使项目位置更容易记忆，也具有人文气息； 财智 —— 财，具有财富之意，寓意财源广进；智，有智力、智慧之意，体现客户的身份价值； 大厦 —— 突出项目是一个商务性质的楼盘。 备选案名 ： 财智广场、职院商务大厦 二 、 卖点 提炼 通过对项目市场环境和项目自身的 SWOT 分析，通过对项目进行定位，总结出以下 卖 点。 需要说明的是，此时总结的项目卖点是整体性的，而在营销过程中，随着市场的变化以及营销过程中发现的热点，逐步对卖点进行完善。 ◆ 地段 ： 地处 张店新 区，临玉龙河， 上风上水，拥有 水 景资源 ； 靠近新政务中心，信息便利。 ◆ 交通 ： 西临 世纪路、 北靠 华光路、 南 倚 人民路 ，靠近未来的中心主干道西八路， 方便快捷。 ◆ 环境： 享受新区 优美 环境， 靠近玉龙河， 比邻职业学院成熟绿化带，环境幽雅，空气清新。 ◆ 资源 ： 比邻职业学院，有上万名师生资源 ；靠近政务中心，有着快捷的信息资源。 ◆ 户型 ： 60 ㎡ — 280 ㎡等多款更适用、更合理 的户型可满足更多要求。 ◆ 价格： 租金 起价仅 12 元 /㎡ /月，适合中小企业办公与发展。 三 、 营销 主题 创业特区，财智磁场 职院财智大厦 —— 创业者的摇篮，成长 型 企业的孵化器 四 、 主 推 广告语 （备选） 领秀 新区 办公（商务）空间 向 西看 ， 职院财智大厦 ， 创业者 的写字楼 专为智者量身打造的创业基地 财富只来源于效率和 眼光 凭财智，一切超然 决胜财富，惟有智慧 生态在升级，天生的优越过人 —— 绿色革命生态化办公空间 描绘 新区 商务升级版宏图 —— 职院财智大厦 闪耀登场 超值性价比商务办公空间 从创业者到成功者，职院财智大厦是第一步 1 100 名创业者同一个家 五 、 客户感知价值的来源渠道 • 媒体感知：户外、报纸、电视、杂志、其他 „ • 包装 感知：售楼处、工程形象（地盘管理）、展板等 • 资料感知：楼书、折页、户型册、资料袋、协议、表格及有关说明书等 • 口碑传诵：间接形成于销售服务、专业人士传播以及上述渠道信息的积累 六 、 传播渠道效费比的判断 • 项目包装 —— 直观形象最优，对树立项目品质感、提升感知价值效果最明显 • 平面资料 —— 项目信息最全面、最准确，最易形成对竞争项目的精确比较优势 • 口碑传诵 —— 旁证效果最明显，传播质量最高 • 媒体传播 —— 时效性最好、信息传播面最广泛 七 、营销推广 总 策略 概念引导 —— 宣扬创业型、成长型企业的特点，提出企业孵化器概念， 引发中小企业关注。 形象先行 —— 以 报纸、户外广告作为主力媒体， 辅以 围墙、广播迅速建立项目 形象。 击中目标 —— 以精准的传播媒介，直邮、单张、电话直销等方式直接对准目标客户群。 借势造势 —— 举办一些与目标 客户 群相匹配活动， 扩大声势。 分期推广 —— 整个推广 分 为预热期 、 沸腾期 、 持 销期、 扫尾 期 四 个阶段推广。 八 、项目的展示策略 • 中小城市中的房地产营销中，包装展示应为营销推广的重中之重。 • 建筑与环境展示并重，功能价值展示与文化氛围营造并重，整体效果和细节表现并重。 • 围墙、广告牌、资料制作均应立足高起点 、高水准，突破竞争项目的常规。 九 、项目展示的战术思考 • 楼书：以 创业型、成长型企业发展为切入点， 融入项目特点，形成文化性、功能性均较强的宣传手册； • 户型册：以装修设计手法绘制户型平面图、空。