房地产开发项目总投资与总成本费用的估算教程(编辑修改稿)

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算教程(编辑修改稿)内容摘要：

工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计 表 58 其他费用估算表 单位：万元 企业房地产频道 5． 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 各项税费应根据当地有关法规标准估算。 企业房地产频道 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表 59 开发期税费估算表 单位：万元 企业房地产频道 5． 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的 3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用 5． 1． 3房地产投资估算各种报表 企业房地产频道 5． 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5． 2． 1经营收入估算 1．租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举。 出售面积和出租面积的比例是多少。 以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营。 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表 5 51 51 513进行。 企业房地产频道 销售期间 第 1期 第 2期 „ 第 N期 合计 销售 计划 面积 百分比 100% 收款 计划 期 间 百分比 销售收入 百分比 销售收入 百分比 销售收入 第 1期 第 2期 第 3期 „ 第 N期 总计 房地产开发项目销售计划及收款计划表 表 510 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 企业房地产频道 序 号 项 目 名 称 建设期 经营期 第 1期 第 2期 第 3期 „ „ „ 第 N1期 第 N期 1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ %） 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 表 511 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 企业房地产频道 项 目 建筑面积 （㎡） 售 价 （元/㎡） 2001年 2002年 2020年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商业部分 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 总 计 表 512 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元 企业房地产频道 物业 类型 初始租金 （元 /㎡ ） 年期 3 4 5 „ „ 14 15 总 计 入住率 地上商业部分 收 入 （万元） 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 其他面积 总 计 表 513 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 单位：万元 企业房地产频道 5． 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2．租售价格的确定 1）房地产开发产品定价方法 《 房地产开发项目经济评价方法 》 中规定： 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。 企业房地产频道 5． 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2）市场比较法定价过程 ① 搜集交易实例 ② 选择比较实例房地产 ③ 建立价格可比基础 ④ 比较实例的比较和修正 ⑤ 确定该房地产的比准价格 企业房地产频道 5． 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3．经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。 企业房地产频道 5． 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5． 2． 2税金估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 1．经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。 目前营业税的税率是 5%；城市维护建设税的税率，纳税人所在地为县城、镇的，税率为 5%；教育费附加的税率一般为3%。 企业房地产频道 5． 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2．土地使用税 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。 3．房产税 房产税是投资者拥有房地产。