沈阳市沙岭地区项目市场调研报告(编辑修改稿)

沈阳市沙岭地区项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

全，路网发达。 以前该区域的房地产项目仍以城建花园、诗波特、鸿凯花园等老项目为主，进入 20xx 年主要推出了春江花月、宏发国际名城两个主要新项目，但两个项目均处于区域边缘地带，均价在 3400— 3600 元 /㎡左右，但销售状况一般。 而已经在 20xx 年年底城建二期也全面封顶，在明年将全面推出，值得关注。 北部地区 —— 稳步前进 楼盘特点 、销售状况、客层来源及优劣势分析。 沈阳北部的楼盘目前正在稳步并有序发展。 （ 1）华山路板块： 有以华泰新都、汇宝国际花园、鲲鹏花园为代表的楼盘。 这个板块的楼盘特点是位于皇姑、和平、铁西交接处，区域配套成熟，交通便利，人口密度大，主要客户来源为皇姑、和平、铁西，房价在 3000 元 /平方米起，均价达到 3500 元 /平方米，基本规模占地在 20 万平方米左右。 （ 2）黄河大街板块： 主要代表有克莱斯特国际花园、海韵花园、成龙花园、凯兴花园等楼盘。 这个板块是皇姑区的热点区域，也是市内的黄金地段，交通便利，道路通畅，人文居住 环境较好，客户层较高，楼盘档次也相应较高，提出国际化生活、运动健康等口号。 （ 3）北陵东门及体育学院板块： 该板块主要代表楼盘有御林香园、富山花园、金山小区等项目，地理位置相对偏僻，项目规模不大，一般为中低档楼盘，但该地区生活环境较好，空气清新，紧邻北陵公园，房价在 2800 元 /平方米左右，主要客户层是工薪阶层及小型私营业主。 该地区现有楼盘主要为存量楼盘。 中心城区 —— 新都市主义 沈阳楼市能满足一部分高端人士追求都市中心繁华的片区，必然是城市中心城区。 在住宅郊区化的大趋势下，由于土地资源的稀缺，中心区的项 目显得越发珍贵，其卖点也已都市主义为主。 代表项目主要集中在金廊沿线区域的城市中轴及延长线上，如银基地王国际花园、盛华苑、未来城、五里河城、昌鑫置地广场、曼哈顿国际庄园、中远颐和丽园、御金名苑、格林自由成、爵悦庭、嘉润中华园以及向金廊两侧扩展部分的克莱斯特、明城花园、德郡七号等。 中国最大管理资源中心 商铺 amp。 公寓 —— “差异化”细分市场 几年前的公寓类产品雷同现象在 20xx 年已经不复存在。 几乎所有公寓类产品都是不同的，产品形式不同，产品定位、目标客户等都不相同，公寓类市场被进行了最细致的分化。 北站及惠工广场地区的公寓和写字间 产品各具特色，沈阳财富中心、希尔斯联邦、行宫、嘉兴国际、中韩大厦、奉天银座、格林自由成、汇宝国际新天地等，这么多同类别产品扎堆儿的情况下，各项目销售都十分顺利主要归功于项目做得细，避免了同质化竞争的同时又共同培育了该区域的公寓和写字间市场气氛。 目前在建的华锐铜锣湾广场作为商业中心，将为这一区域填补空白和增加筹码。 其他诸如五里河大厦、皇城酒店公寓、商贸国际、五里河城、年华国际大厦、 SOHO新天地、海悦国际等，所有能在竞争中取得满意业绩的项目都与特色化产品定位分不开。 商铺类产品除了特色化定位之外，同时也与区 域发展结合。 五洲商业广场打造全天候市内购物休闲公园，与太原街商圈改造完美结合；中国女人街的各组成部分鲜明特色以及超大规模，与浑南建设及浑南新商圈形成的客观需要丝丝入扣。 （二） 20xx 年沈阳房地产市场展望 在过去的 20xx 年，沈阳楼市在经历了国家一系列新的宏观调控之后，市场出现了“ 有惊无险 ” 的局面。 各种指标表明，调控后的沈阳楼市呈现了 “ 理性、稳步 ” 发展的态势。 如果说过去的一年是 “ 政策年 ” 的话，那么今年的沈阳楼市应是 “ 理性发展年 ” ，预计沈城楼市将 会呈现以下几大走势： 房价将保持稳定 攀升 价格在楼市 消费中一直处于敏感的地位，随着市场的迅速发展，沈阳楼市在经历了近 10 年的市场风雨后，房价走势一直处于稳步运行的状态。 虽然 20xx 年出台了系列调控政策，新政策对房价上涨有一定抑制作用，但其主要目标是有泡沫的市场以及楼市的投 资 者，而沈阳作为 “ 区域中心城市；随着房地产开发水平提高，楼盘品质的不断得升，沈阳房价应该会继续保持稳步 攀升 ，这符合沈阳楼市的现状，也更符合市场经济发展规律。 而影响 20xx 年沈阳房地产价格未来呈现上涨的主要原因为： （ 1） 20xx 年 1 月 1 日起，沈阳市基准地价上涨 20%，根据建设周期这种影响将在 20xx年的商品房价格上直接体现出来，这一项就将房价上升 5%左右； （ 2）建筑原材料价格上涨成为隐忧。 20xx 年房地产建材如钢材、水泥、砂石等仍将上涨。 中国最大管理资源中心 （ 3）随着房地产市场的竞争日益激烈，对包括小区的配套设施要求更高，也令开发商在满足市场需求的同时，提高建筑成本。 市场需求仍将呈现持续旺盛的走势 市场经济的精髓就是需求与供给的关系，房地产作为一种商品，更不例外。 随着城市化进程的加快、沈阳城市框架的扩大、市场需求的多元化发展，在某种程度上，沈阳楼市某些产品如中小户型、普通住宅还存在有效需求供给不 足的现象，某类产品市场还是空白。 没有买到满意物业和还没有买到物业的人不少。 同区域内楼盘的价格差异将显现 价格作为楼盘销售的主导因素，一直以来，沈阳市同区域内楼盘的价格基本处于平衡状态。 但是从 20xx 年以来，沈阳楼市同区域内的楼盘价格出现逐步拉开差距的现象，如浑南新区的楼盘，从 20xx 多元一平方米到 5000 元一平方米都有。 这说明：一是同区域内消费者对位置因素考虑逐步消弱；二是同区域内肖费者对价格的承受能力在发生变化。 在同区域内的同一消费阶层，价格在某种程度上 已不是影响客户决策的关键因素。 那么随着沈阳市各区域市场的成熟度的提高，特别是一些品牌产品的影响，同区域内不同楼盘的价格差距将拉大，这是房地产区域市场发展的必然结果。 市场进一步细分、新产品将不断出现 随着消费需求的多元化，人们生活方式的不断变化，房地产市场将进一步细分，新的房地产产品将会不断出现，尤其是那些边缘化，模糊化创新产品类型将会在沈阳未来市场上出现得更多。 产品类型上如七里香提的庭院洋房会继续受欢迎，而消费群体上细分也将更加明显，如阳光 100 国际新城变提出 “ 为青年的沈阳，为沈阳的青年 ”。 楼盘营销将从 “ 技术 ” 层面注重转向 “ 战略 ” 层面 营销作为楼盘开发的龙头，在激烈的市场竞争下，营销 “ 技术 ” 层面的东西对于一个楼盘的作用已不是十分重要，只能起到阶段性的推动作用。 而真正 “ 战略 ” 层面的东西才能创造持久的热销效应，尤其对于大盘的开发，营销战略才是营销的关键。 开发格局 “ 强者更强 ” 的局面更为突出 土地交易实行招、拍、挂的方式使沈阳房地产开发主体形成多元化格局，外来企业的强势进驻，沈阳市开发阵营的迅速调整，中小型发展商受融资渠道和拿不到好地等限制 “ 势力 ” 将会越来越弱，整个开发格局 “ 强者更强 ” 的局面在 20xx 年将会更为突出。 服务型的开发商将成为发展的主流 中国最大管理资源中心 随着市场开发格局的转变，开发企业的经营理念也不断的变化，以服务导向型、有责任的开发企业必将越来越受到市场的欢迎，将主导未来市场发展的方向，成为发展的主流。 速度将成为楼盘开发的重心 面对市场的迅速变化以及宏观政策频出的现状，楼盘的开发速度更显重要，原来那种按部就班、打持久战的开发策略必然被动挨打。 在 20xx 年、 20xx 年已经出现苗头的速度之争，必然成为 20xx 年楼盘开发的重心，在未来一定时间内速度将成为楼盘开 发成败的重要因素。 五、项目所在于洪区区域房地产项目总评及特点综合评述 （一）于洪区西部区域： 近两年，随着城市中心土地日渐减少，住宅郊区化的步伐日渐加快，与郊区化同时诞生的大盘也成为房地产市场的主角。 二环以外西部地产的楼盘项目，经过近几年的开发，逐步趋近于大盘化和成熟化。 该区域主要划分为于洪区和沈阳经济技术开发区，在西部郊区区域主要是分为沈辽路、沈新路、沈大路三个板块，根据沈阳地铁一号线而随着 20xx 年地铁的提前试运行，将对该区域的销售有极大的改观。 重点提示：①沈阳地铁一号工程已经开工，从张士开发区至 到沈阳站每 — 公里设一站②沈阳技术开发区区域内，将有沈阳工业大学将搬迁，设立沈阳机械装备制造大学，使得该区域具有两所大学即沈阳工业大学、沈阳化工学院加上北大青鸟国际学校、小哈津幼儿园，组成从幼儿园 —— 小学 —— 中学 —— 大学。 形成了完善的教育体系。 ③未来西城仅沈阳开发区向西南方向扩充，最终开发总面积将达到 80 万平方公里。 常住人口将达到 50 万，形成一个完整新的城区。 因此说，郊区区域潜力非常大。 ④新区“腾笼换鸟”的战略，搬迁了老区的大型国有企业。 其中沈阳矿山集团、沈阳鼓风集团、沈阳机床集团、北方机车车辆公 司、沈阳雪花啤酒集团、沈阳盛世高中压阀门公司都将西迁，是潜在的大客户群。 ⑤未来郊区部分沈辽路、沈新路、沈大路均处于拓宽工程已经完成，交通漉网情况将十分完善。 交通 —— 提升通行速度，具有未来前景 以前大多数人买该区域的住宅考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使普通的居民望而却步，不得 不弃近从远。 而地铁线路的建设及 20xx 年即将提前开通试运行铁西段，可以使购房者 中国最大管理资源中心 将注意力从楼盘的地段大大方方地转向楼盘的交通，而且也不再担心堵车的困扰。 沈阳地铁建设已经全面开工。 沈阳地铁一号线已经正式破土 动工，地铁一号线总投资 亿元。 其中，沈阳经济技术开发区是地铁 1 号线的西端，而西端的张士站、黄海路站等成为一期工程中首批开工的站点。 环境 —— 生态自然 沈阳经济技术开发区区域内 ISO140000 环境体系认证是沈阳首个通过验收的区域，可以说，其居住环境为天蓝、水清、草绿。 自然环境上的优势，对于生活在这里人们的身心健康都是很有好处的。 同时，铁西新区和于洪区政府还将在绿地建设上加大投入力度。 供应 —— 上市量整体降低 目前，该区域大量项目为区域当地开发商，老盘推出新的项目：比较有代表性的如友谊城继 20xx 年推出友谊城青苹果住区、 20xx 年推出苹果洋房；三隆地产也推出了三隆世纪新城；民安集团推出了民安康城二期；金厦地产推出了金厦雁翔居、金地系列也推出了金奥新城等等这些老盘推出的新项目， 而沈辽路沿线将会有两个新项目在年初开始启动 —— 万熹绿景和青城，而位于沙岭周边的项目也只有兰台小镇和假日小城等。 定位 —— 中低档住宅集中 由于沈辽、沈新、沈大路沿线楼盘一直是由当地开发商进行项目开发，虽然各家项目特点不同，但是却都集中在低价、低品质的花园小区的定位上，由于价格低廉，部分项目的户型配比存在面积偏大的现象，如和 泰馨城二期开发的产品中虽然 6。