房地产价值评估与案例分析报告(编辑修改稿)

房地产价值评估与案例分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

建筑物的正常价格 • 重新构建价格的测算方法  单位比较法：是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法 （单价、车位等）  分部分项法；是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新构建价格的方法 （基础、墙体、楼地面、屋面、给排水、供暖、电气工程等）  工料测量法：是先测算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时对应的单价和人工费标准，再将其相加来求取建筑物重新构建价格的方法  指数调整法：是运用物价指数、建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时现行价值来求取建筑物重新构建价格的方法 中管网房地产频道 建筑物折旧的求取 • 建筑物折旧的分类  物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失（自然、使用、意外、延迟维修等）  功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本  经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等 • 建筑物折旧的求取方法  年限法：折旧 =（建筑物重新构建价格 建筑物净残值） /建筑物经济寿命（直线法）  实际观察法：估价人员在现场直接观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧因素所造成的折旧总额  综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建筑物折旧的方法 中管网房地产频道 评估结果计算  积算价格 =重新购建价格 折旧  新开发土地价格 =取得待开发土地的成本 +土地开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售费用 +开发利润  新建房地价格 =土地取得成本 +土地开发成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售费用 +销售税费 +开发利润  新建建筑物价格 =建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售费用+销售税费 +开发利润  旧房地价格 =土地的重新取得价格或重新开发成本 +建筑物的重新构建价格 建筑物的折旧 中管网房地产频道 需注意问题 • 具体估价中估价对象的重新购建价格构成的内容 ， 应根据估价对象的实际情况 ， 在上述列举的价格构成内容的基础上酌予增减 • 同一宗房地产 、 重新购建价格在采取土地与建筑物分别估算 ， 然后加总时 ， 必须注意成本构成划分和相互衔接 ， 防止漏项或重复计算 • 折旧是建筑物使用中由于物质因素 、 功能因素或经济因素造成损失。 这些因素对建筑物的影响并非完全独立 ， 大多情况下是相互作用 ， 互相关联的 ， 因此可以一并计算。  对于单位价值小 ， 结构相对简单的建 (构 )筑物 ， 采用年限法确定成新率 中管网房地产频道 求取建筑物折旧时应注意：  估价上的折旧与会计上的折旧的区别。 估价上的折旧注意的是市场的真实减损 ， 实质是 “ 减价修正 ” ， 会计上的折旧是原始价值的分摊 、 补偿或收回  应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。 在实际估价中建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计 ， 建造期不应计入  对重要 、 大型 、 特殊建筑物现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九大类别：结构部分 (基础 、 主体 、 屋面 )、 装饰部分(门窗 、 内外装修及其他 )、 设备部分 (水 、 电 、 暖 )。 通过上述建 (构 )筑物造价中 3类影响因素各占的权重 (不同结构类型房屋成新率评分修正系数表 )， 确定不同结构形式建筑各因素的标准分值 ， 根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值 ， 根据此分值确定现场勘察成新率 中管网房地产频道 收益法 • 基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件 • 操作步骤 • 纯收益的求取 • 折现率的求取 • 收益年期的确定 • 评估结果计算 • 需注意的问题 • 案例 中管网房地产频道 基本原理 • 概念： 是预测估价对象的未来收益 ， 然后将其转换为价值 ， 以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 • 理论依据 以预期原理为基础，基于市场参与者对房地产所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期 • 适用对象和条件  适用的对象是有收益或潜在收益的房地产 ， 如写字楼 、 住宅 （ 公寓 ） 、 商店 、 旅馆 、 餐馆 、 游乐场 、 影剧院 、 停车场 、 加油站 、 标准厂房 （ 用于出租的 ） 、 仓库（ 用于出租的 ） 、 农地等  适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化 中管网房地产频道 操作步骤  搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料  预测估价对象未来的收益（如纯收益）  求取折现率  选用适宜的收益法公式计算出收益价格 中管网房地产频道 纯收益的求取 • 纯收益应根据评估对象的具体情况求取（出租型房地产、营业型房地产、自用或尚未使用的房地产、混合型房地产） • 评估中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或纯收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据； • 在求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型 中管网房地产频道 折现率的求取 • 确定折现率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法 • 折现率分为综合折现率、土地折现率、建筑物折现率，它们之间的关系应按下式确定： Ro＝ L*Rl十 B*RB 式中 Ro——综合折现率 (％ )，适用于土地与建筑物合一的评估 Rl——土地折现率 (％ )，适用于土地评估 RB——建筑物折现率 (％ )，适用于建筑物评估 L—土地价值占房地价值的比例 B建筑物价值占房地价值的比例 中管网房地产频道 收益年期的求取 • 对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算 • 对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于或等于土地剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算 • 对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地位用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值 中管网房地产频道 评估结果计算 • 纯收益每年不变 、 收益年限为有限年的公。